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海南国际旅游岛战略引炒房热或试水博彩业(图)

www.sinoca.com 2010-01-30 南方人物周刊

桥梁连接的,是在海礁上人工填埋而成的三亚凤凰岛，据说一期700套当天售馨，每平米均价7万元。而随着小岛的建成，这些住在小船上世代逐水而居的家们也将被迫离开家园
　　

三亚海棠湾，大量的豪华酒店在圈地。2009年 5月29日，当地媒体报道说，这天有10座豪华酒店在此开工。大半年过去了，绝大部分都还是围墙围着的空地
　　

洲际海南区域总经理迈克尔（受访者提供）

　　悲欣交集海南梦

　　从去年11月份开始，海南房价涨势惊人，资料显示，2009年上半年，三亚房屋均价为9526元/平方米，到10月就已超过12000元/平方米，动辄每平米四五万元的别墅项目更是抢手

　　早上9点刚过，三亚市中心人民路上的车流便如涨潮般涌动。“琼”字头、“京”字头、“黑”字头、“藏”字头；大奔、宝马、奥拓、QQ……绵延一片，动弹不得。百无聊赖的开车人徒然等候，别无他法。

　　1964年出生的魏曦此刻正在这条路上驾车，他觉得眼前这幅堪称壮丽的“堵景”，同他的家乡重庆已经没有太大的差距。后者是一个有着3000万人口的西南经济引擎，而三亚在大多数人的想象中，还应当是一方闲淡悠然的避世港湾。

　　魏曦和大多数人一样，虽有抱怨，但心怀期待：再开不到4公里，就可以看见三亚湾波光粼粼的无敌海景和沙滩旁诗意盎然的椰梦长廊。作为商人，他异常明白，这块一度被贬为“穷荒绝岛”、“鬼门关”、“天涯海角”的孤悬之地，如今能“堵”若重庆，全因其终年面朝大海，四季春暖花开。他很笃定：车流、人流的背后，是无法估量的现金流。

　　两个星期前，魏曦从互联网上读到“海南国际旅游岛上升为国家战略”的新闻，他“噌”地一声站了起来，从11楼最末端的总经理办公室径直走向过道尽头的会议室，左右环视摆放在桌子正中“中央海岸”酒店地产项目的沙盘，难掩兴奋之色；尽管这具规划模型他已不知看过多少回。

　　一天以后，三亚的各个角落，魏曦都能看见“热烈庆祝海南国际旅游岛上升为国家战略”的醒目标语；20天以后，他的同行――浙江地产商操盘的顶尖奢侈项目 “凤凰岛”高调开盘，一期700套当天售罄，每平米均价超过了6.5万元。这个在大海礁盘上吹填而成的人工岛，主体建筑与迪拜闻名世界的七星帆船酒店颇为相似。不过，迪拜神话破灭的黯淡忧伤，并没影响到正在这座中国唯一的热带滨海城市狂欢的富裕阶层。魏曦便是其中之一。

　　1993年，29岁的魏曦第一次上岛，怀揣一纸重庆建工学院“工民建”专业的文凭，进入海口一家本土地产公司工作。他和那个年代上岛的绝大多数年轻人一样，幻想着在刚刚建省的“中国最大经济特区”，重写 1980年代深圳拓荒者的掘金神话。

　　从 1990年开始，每年都有十万内地热血青年上岛，包括冯仑、潘石屹、王功权、易小迪在内的一批下海者，在海南收获了自己的第一桶金。冯仑回忆，“那个时候很好玩，很快活，像是大姑娘初婚，很幸福，幸福又糊涂”。只要能设法拿到一块地，仅凭一纸批文，转手就可以净赚上千万元，电影里的“一夜暴富”，在海口轮番上演。

　　有所不同的是，冯仑、潘石屹等“少数分子”很快从被金钱砸晕的快感中清醒过来。挣够自己第一个100万的潘石屹，以5斤橘子和一条香烟的代价窥探到这样一个数据：海口在建人均住房面积达 50多平方米，北京仅为7平方米。理性和直觉糅杂的复合体，接引着他们火速撤退，转战北京。后来，这几位所成就的一番轰轰烈烈已无需多加赘述。

　　而魏曦仍然留在了岛上，等待他的是海南地产的轰然倒塌。泡沫，让无数人的“海南梦”化作泡影；跳楼，是社会新闻常见的关键词。

　　1998年，海口的房价从高峰时的每平米六七千元降至1000多元，三亚每平米几百块的楼盘亦无人问津；而魏曦的家乡重庆已在一年前升格为中央直辖市， “西部大开发”战略又将于一年后全面启动。带着巨大的失望与希望，魏曦最终选择折返山城，回归原点。

　　飞机降落。接他的轿车飞驰在宽阔的簇新马路上，过江的时候，朝天门、解放碑高低错落的楼宇亮起光耀的灯火，逐渐湮没两个小时前那座烂尾楼鳞次栉比的南国椰城在他脑海中的点滴记忆。他觉着，自己是与海南永别了。

　　4年后。魏曦所在的重庆东和集团的董事长张鲁渝来海南度假，他罹患哮喘多年，屡屡求医未果，在三亚竟获痊愈。张意识到，眼前这块不可复制的神奇土地，投资前景无法限量。他当即调魏曦来三亚搞项目先行试水。“海南阴影”尚未褪去的魏得以再度上岛。2005年，他在沿海建成了一座占地面积达 24000平米的海产品交易中心，对外招商。一个月后，这个中心就因无人问津、难以维继而被迫关停。

　　那一年，多个产权式酒店物业、度假住宅物业、养老物业开始进入三亚，风起云涌，售价一路飙升。国际著名的酒店管理公司成批上岛，选址亚龙湾。中国的“上流社会阶层”和“新贵一族”开始成群结队地到海边购房，一掷千金。魏曦也从中看到一个再清楚不过的大势所趋：与“旅游”、“度假”相关的产业，才是从这里攫取财富的不二法门；其他都是死路一条。

　　Michael Stevens(迈克尔・史蒂文斯)与魏曦同龄，生于马来西亚。童年时光，父母总是向他灌输“将来要成为一名律师或者医生”，因为“那是值得骄傲的职业”。16岁那年的圣诞节，迈克尔第一次进入当地一家高档酒店用餐，即被眼前从未见过的奢华景致深深吸引，并对穿着正统、彬彬有礼的服务生充满兴趣。两年以后，他成功申请到瑞士一所大学酒店管理专业的研习机会，那里是公认的世界高端酒店人才的培养摇篮。

　　1992年，迈克尔加盟著名的洲际酒店集团(IHG)。这艘跨国高端酒店航母成立于1946 年，旗下拥有洲际、皇冠、假日等7个知名品牌，在世界范围内经营着最多的客房数量，覆盖超过100个国家和地区。他也因此第一次来到中国，获任重庆假日酒店的餐饮部经理，并与一位中国姑娘结婚。

　　此后，经验丰富、年富力强的迈克尔多次得到提拔重用，被集团派往厦门、成都、长春、青岛等地工作，很快又去了马尔代夫和巴厘岛。后者是闻名于世的度假圣地，对酒店管理而言，显然更具诱惑与挑战。2008年，迈克尔空降三亚，被任命为洲际海南地区总经理。此时，洲际已在三亚布点华宇皇冠、三亚湾假日等4家高、中端酒店，还有4家全新酒店的规划也全部完成，开工、开业在即。

　　“三亚是世界酒店业无法想象的奇迹！”迈克尔用生硬的中文发出慨叹。

　　1996年元旦，时任世界旅游组织秘书长李普曼来到亚龙湾，留下一句意味深长的话：“三亚将成为下个世纪国际度假旅游的热点。”绝大多数在场者把这当作是远方来客随性的一句客套恭维。“度假”一词在彼时的中国还是天方夜谭。

　　8个月后，一个叫作“凯莱”的酒店诞生在三亚，占地160英亩，拥有国内唯一的敞开通透式大堂；侍者脱去深色的西服领带，换上了花哨休闲的棉麻恤衫。这是中国第一家度假型的五星级酒店。当年，它令所有的业界同行惊讶到瞠目结舌。在传统的商务酒店遍扫全国的年代，这样另类的天外来物被视作离经叛道。酒店最早的员工安然至今记得，参观者一路私语：“最多3个月肯定关门。”

　　凯莱并没就此销匿，反而成为日后的三亚样板。即便是在1997年亚洲金融危机的阴霾下，凯莱阳光依旧。“有的客人订不到房间，就在车上睡一夜，等到第二天别人退房。”酒店飘逸的“工装”，如今演变成了海南岛的岛服，几乎每一位上岛游客都会买上一件，在沙滩上“招摇过市”。

　　2001年，大鳄洲际来到了亚龙湾，假日度假酒店开门迎客；4年后，第二家“假日”落户三亚湾；不多久，一座宛若皇家御花园的高端酒店“华宇皇冠”又选址亚龙湾，成为相当一个时期三亚酒店的奢华风向标。从此，国际多家著名酒店集团开启了三亚鏖战的大幕。

　　短短几年时间，除洲际外，万豪、希尔顿、雅高等9大最富盛名的酒店管理集团、12个品牌的13家酒店全部进驻亚龙湾。放眼整个三亚，国际高端品牌酒店数已达48家；而北京有45家，上海仅40家。

　　迈克尔的地位也不可同日而语。此前，中国市场隶属于洲际的亚太区范畴，2009年独立升格为“大中华区”，而海南区域成为了重中之重。因为“金融危机的风暴中，商务型酒店遭受重创，三亚的业绩却一直向好，远高于全国水平”。在三亚湾假日6楼的行政酒廊里，这位英俊的高管兴奋地呷了口绿茶，“炫耀”着自己的业绩：“年平均入住率60%，整个冬季包括过年，每天入住超过90%，很多时候就是100%。你来找我开后门订房，也真是没有。”

　　现在，这位旅居多国，在好几座国际度假城市有过从业经历的马来西亚人，对中国庞大而又奢侈的消费群体惊诧到无法平静。在他看来，如今亚龙湾、三亚湾一带的酒店贵到离谱，可“愈是顶级的、昂贵的，愈是人满为患”。

　　这才是一个开始。

　　2009年5月29日，三亚海棠湾又创下了“世界酒店建筑史上的奇迹”。同一天内，10座豪华酒店在这同时开工，凯宾斯基、朗豪、索菲特、希尔顿、君悦、喜来登、豪华精选、香格里拉、万丽等齐刷刷亮相，相当数量的品牌是首度进入三亚。

　　当年的“凯莱”早已不能与这些攀附奢华的“大腕”品牌比肩。它的业主中粮集团火速请来盛名之下的“美高梅金殿”，助其重新锻造三亚酒店的豪华高度。

　　面对竞争，和来自“国际旅游岛国家战略”的致命诱惑，迈克尔手中最大的一张王牌――洲际集团最为顶尖的品牌InterContinental,将于年内亮剑。

　　陈龙刚满30岁，脸上还带着80后的那股子青涩劲儿，洁白的衬衣，斯文的眼镜，怎么看都还是一副学生模样。

　　事实上，10年前高中都没毕业的他就永远告别了课堂，从湖北随州老家坐着火车一路南下，怀揣几10块钱，独闯海南岛。

　　他到达海口的时候，海南建省办特区刚好十年。不过，1990年代初岛内弥漫的那股癫狂投机的烈火硝烟早已散去；还未及降落回去的虚高物价，和随处可见的灰色烂尾楼，成为残存的佐证，让人依稀看到这座城市的繁华过去。

　　陈龙的第一份工作是海口某旅行社的“马仔”，10年后，他庆幸自己“入对了行”。

　　彼时，到海南岛旅游算是北京、江浙等发达地区挺时髦的事儿。“团进团出，上了岛就被导游带着马不停蹄；到了景点就拍照，然后去下一处景点。当然中间还要穿插无休无止的购物。”在旅游还是少数人的奢侈行为的年代，“品质”根本无从谈起。游客沉迷于在地标留影，最具代表性的就是那块刻着“天涯海角” 的大石头，这是他们到过海南的“炫耀资本”。而旅行社则是以拉客购物为赚钱主业，“宰一个是一个”，“乌烟瘴气，乱成一团”。

　　因为看不惯当地人的懒散和安于现状，当然还有对这种“低级旅游”的心怀不满，一年以后，陈龙辞职，来到广州，成为三亚旅行社驻广州办事处的主办。他一直想做高端人群的旅游产品，只不过那个时候还不知道“度假” 这个名词。“反正我脑海中的旅游，绝不是疲于奔命，也不是住得拥挤，吃得随便。但究竟这个产品是什么样子，我也不太知道。”

　　陈龙初到广州的2001年，白云机场飞往三亚的航班，每周仅有2至3趟；三亚的高档酒店仍屈指可数。

　　2003年的“非典”改变了这一切。一场突如其来的SARS疫情，让国人的价值观发生了很大转变，“健康高过一切”的理念进入相当一部分人的骨髓，在拥有一定经济实力的人群中尤为明显。

　　这一年，三亚维持数年坚不可摧的房价开始破冰，海景房从均价1700元每平米很快迈过2000元大关，并且扶摇直上。这一年，广州飞往三亚的航班开始明显增加，每日都有飞机起降。这一年，“世界小姐”选美总决赛在三亚举行，永久性会址建成投入使用；国际高尔夫巡回赛、国际铁人三项赛、国际帆船赛等纷至沓来。这一年，三亚接待过夜游客总数首次超过300万。这一年，第一家外资著名品牌高端酒店喜来登高调开张，标间800元的房价刷新了三亚纪录。

　　陈龙看到了希望。他发现，越来越多的游客是“二次上岛” 甚至“数次上岛”，他们早已厌倦跟团旅游的套路，游览诉求大幅降低，对住五星级、晒日光浴、睡海滩觉、享私密SPA情有独钟。陈龙觉得，这愈发接近自己心中的那个高端市场。

　　机会来了！

　　2004年底，他在三亚注册成立“嘉逸商旅”公司，一年后更名为“星海假期”，总部位于广州，主要深耕珠三角市场，目标客户直指高端人群。正是这一年，多家国际著名酒店开始了抢滩三亚的无声战争。他开始大批量、低价位购买五星级酒店客房、各航空公司往来三亚的机票，然后依靠自身的渠道网络向外推销，为高端旅客定制一整套包括机票、奢华酒店、名牌轿车、高尔夫、斯诺克等在内的度假计划。与走标准化产品路线、靠佣金盈利的携程模式不同，陈龙专做三亚高端度假产品，个性化操作，灵活性强。

　　随着众多奢侈酒店品牌成批入驻三亚，陈龙的生意也越做越大。2007年，深圳分公司成立，一年后是上海，去年是杭州。未来，北京、成都、重庆都准备布点。与此同时，专门针对高水准年会、论坛、答谢会、发布会的“星海会展”也全面开业，不少世界500强企业成为陈龙的VIP客户。2009年，陈龙公司的营业额超过两个亿。

　　现在，已进入陈龙最繁忙的时段。冬季是三亚的旺季，春节甚至井喷。部分顶级酒店的春节报价，更暴涨500%。1月份，三亚丽丝卡尔顿酒店的标间报价逼近每晚3000元，大年初一至初六，则轻松涨过1万元；而希尔顿别墅房的报价每晚达到了6万9千元。这些在美国上流社会看来都“非一般人能有幸入住”的地方，早已被预订一空，客人几乎全部来自中国内地。

　　按照陈龙的统计，过年7天，国际品牌酒店房价都要在每晚8000至1万块之间，最普通的五星酒店也要3000元每晚。仅在一年前，这里高档酒店春节的房价还在四五千元线上徘徊。可无论是今年还是去年，三亚都早已将北京、上海同类甚至同品牌酒店的报价远远甩在了后面。

　　陈龙说，海南“国际旅游岛时代”也许真的到来了。至少有两个理由能够让他和他的公司“有恃无恐”：无法想象的度假人流和不断超越的豪华品质。

　　就连最普通的的士司机，都对悦榕庄这种级别的私密酒店嗤之以鼻了。
　　

魏曦

　　迟福林现在彻底把自己当作海南人。

　　1987年底，他走出北京中南海，来到海口，加入了海南建省筹备组。他是当年第一个到海南工作的中央国家机关干部。迟福林说，那个时候的海口除了“落后”二字，找不出更确切的形容词。由于接待条件严重滞后，这位京城来客上岛的初夜，就是在一间13人的大通铺里度过的。窗外，露宿街头的外地人比比皆是，“幸好岛上常年温热”。

　　“我每天晚上都会去路上转一转。所有人的脸上，充满着对财富的渴望。”迟福林长期从事改革研究工作，到海南后被委任为省委政策研究室和省体改办主要负责人；此前他曾长期浸泡在中央政治体制改革研讨小组办公室和中央党校。如今，他是中国(海南)改革发展研究院院长，“海南国际旅游岛战略”的构想最早由他提出。

　　作为海南最主要的决策智库，迟福林和中改院一直承受着压力。当年海南建省之初提出的“三步走”目标，20年过去，第一步还没走完。1991年，海南就达到甚至超过了全国人均GDP；而1995年后，海南经济大幅下滑，最终步入全国倒数省份序列。去年，海南城镇人均可支配收入比全国平均数少了 3000元，农村少300元。

　　1990年代初海南那场惊世骇俗的房地产投资热，迟福林到今天想起，仍胆战心惊。他清楚记得，1990年进入岛内的短期资本就超过300 亿，1992年更是涨到了450亿；到了1994年，绝大多数资本全部撤离，人去楼空。“海南的这场劫难，表面上是房地产泡沫，实质上是投资者对海南发展前景的失望与绝望。”

　　1998年是海南建省办特区的第10个年头。当地最高决策者再也坐不住了，找到迟福林，委托中改院研究一套适合海南发展的战略规划。彼时，已经没有人再用“特区”来称谓海南，这成为一种戏谑，甚至羞辱。

　　两年后，建设 “海南国际旅游岛”的构想，在迟福林的脑海中有了雏形。这一年，海南年接待旅游人数超过1000万人次，旅游总收入成为全省的经济支柱。2002年，“旅游岛”的设想在三亚先试先行。此后，三亚的知名度首次超过省会海口，成为岛外人士抵达海南的第一目的地。

　　三亚的成功，让海南当局看到了曙光。2007年，海南省明确“旅游业是再创海南特区新优势的重要突破口，也是支撑海南长远发展的战略需要”。 2008年，海南建省办特区20年之际，“国际旅游岛”上升为省级战略。2010年1月4日，国务院正式发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，战略提升至国家层面。

　　按照迟福林的思路，海南国际旅游岛将在旅游产业领域内，对外实行以“免签证，零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策。目前，海南的免签范围达 21个国家和地区，而巴厘岛的免签范围是30个国家和地区，济州岛122个，夏威夷130个，马尔代夫对任何外来游客一律免签。此外，迟福林还希望将海南办成国内日用消费品的免税区，并率先试水博彩业。

　　短短两周，“下一个拉斯维加斯”，“又一个夏威夷”，“中国人的北海道、济州岛”等极具诱惑的提法被海南人叫得风生水起，不亦乐乎。一种外人难以想象的狂欢情绪在岛民中间扩散开来。“特区”的标签曾给这块土地带来膨胀的虚荣；现在这个更独一无二、灿烂时髦的“国际旅游岛”，给人提供了一个相当庞大的想象空间。

　　当然，你也能间或听到诸如“下一个迪拜”的议论声响起，微弱而又刺耳；它迅速被那些溢美之辞盖过，人们来不及感受到它的温度。

　　迟福林认为，“海南最有条件成为第二个香港”，而佛罗里达的现在很可能就是海南的未来。同样的阳光、海洋、沙滩美景，佛州的GDP逼近8000亿美元，居全美第四，旅游业所占比重最大，迪士尼成了世界范围内人人向往的度假天堂。

　　按照国家战略规划，到2015年，旅游收入要占到海南 GDP的8%，现在是6.7%。这几天，迟福林已经接到不少来自内地投资客的电话，询问海南的博彩业何时开张，又如何从中攫取第一桶金。

　　直到现在，对于博彩业，海南当局的态度还相当隐晦。不过，省委书记卫留成已经表态：海南不会成为内地的澳门。

　　历史总有着惊人的相似。

　　当年，“特区”概念一出，十万青年下海南，百亿热钱投椰城；今天，“国际旅游岛国家战略”一经媒体发布，盘踞于各地的商海枭雄不约而同地空降海南，以至省会海口的商务酒店日日爆满，“远胜广交会”。与1990年代充斥大量民间资本和不堪一击的投机者不同，这次上岛的主力军，是央企和地方龙头上市公司，资本雄厚，势在必得。

　　一个月前，中铁集团麾下的中铁置业以1500万/亩的价格拍得三亚迎宾路一块112亩的土地，造就了海南新地王；国电、中海等亦在海南地产界叱咤风云。国内实力强悍的浙商军团，更有耀江、国都控股、吉利等在岛上指点江山，民间因此有了“十万浙商战海南”的戏言。

　　仅由海口温州商会牵线引进的温州资本，在海口一地的地产投资就超过20亿；据消息人士测算，最少也有300亿浙江资本在海南房市翻云覆雨。截至发稿前，进入海南地产的热钱超过了4000亿。

　　事实上，浙商资本的进入早在2005年。更有甚者，宋城集团在10年前海南地产泡沫期就开始谋划未来的“重返之路”，他们悄无声息地低价抄底，买走了最优质的土地资源，翘首等待海南的下一个春天。宋城的老板黄巧灵没有想到，这个春天来得如此及时，如此猛烈。

　　从去年11月份开始，海南房价涨势惊人，至“国际旅游岛国家战略”宣布前后，上涨幅度更是令人咋舌。资料显示，2009年上半年，三亚房屋均价为9526元/平方米，到10月就已超过12000元/平方米，至11月，又再次上涨2.4%；动辄每平米四五万元的别墅项目则更是抢手。

　　按照国家统计局去年11月公布的数据，海口房价同比上涨9.6%，涨幅排全国第五，环比涨幅则为4.7%，列全国第一。即便是文昌这样的“边缘小城”，也借“国际旅游岛”的东风，诞生了每平米14000元的天价楼盘。而2009年海口六成住房、三亚近九成住房的买主，均来自岛外。

　　海南最资深的地产界人士曹雨做了一个简单比较：仅在“国际旅游岛”获得国务院批准后的5天时间内，全省商品房销售额总量就达到了2008年全年的总和。

　　资本在岛上狂舞。十几年前遗留下的烂尾楼，如今已消化掉七成；不过，那些所剩无几的时代印迹仍旧足以警醒今天的决策者，重蹈覆辙将是怎样的下场。

　　1月15日，海南召开推进国际旅游岛建设动员大会，省委书记卫留成向外界宣布：到今年3月，在海南国际旅游岛建设总规划正式获得国家审批前，暂停土地出让和审批新的土地开发项目，以利海南国际旅游岛长远的建设发展。

　　消息传出，海口、三亚及琼海等多个地方的房价应声跳涨，一日一价，众多销售火爆的楼盘突然封盘，以求更高的利益回报。海口相当一部分楼盘仅1月 15日和1月16日两天的房价，就相差3到5千元，琼海市的房价也从每平米4000元涨到了七八千。国内各大券商研究报告显示：近两个星期来，受“国际旅游岛获批”利好刺激，“海南板块”逆势上涨，成为市场炒作的绝对热点。

　　海南，这块见证过中国房地产从沸点到冰点、从天堂到地狱、从大喜到大悲的岛屿，再度摆下了一席叫人血脉贲张的盛筵。“国际旅游岛”是这次宴请的理由，它足够炫目，你欲罢不能。

　　张兴吉说自己属于悲观派。他不再相信概念，哪怕包装得如此华丽。

　　学历史出身的他与魏曦、迈克尔一样，生于1964年；同迟福林一样，1988年建省伊始便匆匆上岛，迫不及待。那年，他刚从东北师大硕士毕业，放弃了不少内地的工作机会，执意上岛淘金。

　　他的目的很明确：至少要让自己有部车。彼时，私家车算是奢侈品；张盘算，不到“特区”来闯一闯，在内地一辈子也望尘莫及。

　　他成了海南师范大学的老师，不过还想做点“别的事情”，并且坦白说后者才是自己上岛的初衷。那个时候，像他这样在体制内和体制外游离，白天上班、晚上干事的人比比皆是。到了1992年，随着泡沫的愈发明显，张兴吉觉得海南气数已尽，随即去了日本留学。

　　4年以后，他回到岛上，海口已经一片萧条。当年歃血为盟的战友们，不少已经踪迹难觅。只有极少数在那场博弈中投机成功的佼佼者，不可一世地开着大奔，来找他叙旧。有人上位，有人暴富，有人失踪，有人反目，张兴吉觉得，没有一部大片能像1990年代的海南这般荡气回肠。

　　最终，他还是放弃了自己要做生意的念头，一心治学。如今，张已成为海南首屈一指的地方近现代史研究专家。这位历史学教授不客气地指出，海南的 20年是在彷徨中度过，靠“概念”生存，无论是以前的“特区”，还是现在的“国际旅游岛”。他觉得，这本应当是计划经济的产物，“岛外对此热情高涨，岛内学者普遍谨慎”。

　　徜徉在椰树林立，轻风徐徐的海口，你会找到上个世纪广州城的影子。这么多年过去，张兴吉说海口在实质上并没有多大的进步和改观；相反，泡沫年代遗留下的虚高物价却得以承袭下来。

　　出租车起步价与北京一样，餐馆吃饭的消费与上海相当，商场里绝少打折的日用品价格高过了广州、深圳。不大的城市公交车票价1992年就涨到两块钱，全国最贵，泡沫后迟迟不降，老百姓闹了很久才恢复到1元。

　　张兴吉觉得，现在“圈地―建房―炒作―迅速出手”的方式确实能将大笔热钱吸入海南，但普通百姓的民生没有丝毫改观。“起码，我这样一个年收入五六万，在当地工薪族中绝对的高收入者，现在是买不起房子的。”张至今仍居住在十几年前的那套位于海南中学旁边的旧式公寓中，设施陈旧，电路已开始老化。

　　因为经历过风雨，所以他说自己习惯了批判。“本岛消费能力低，光靠流动人口能支撑多久？” “离岛免税会带来大规模的走私热潮，职业掮客当趋之若鹜”；“不断去填海，原来的海景房现在已成为街景房，既然有暴涨，当然会暴跌”；“现在的过度开发，无异于进行了一次工业化。”这位东北来的海南人，对 “国际旅游岛”充满忧虑，他说这像极了在搞一场运动，谁也不知道结局将是如何。

　　他一直在摈弃“国际旅游岛背靠13亿国人和更加广阔的世界市场，度假有其刚性需求”的主流论述，他觉得很荒谬。“有多少人能够承受如此奢侈的消费？”这些年，高尔夫球场的遍地开花、游艇会的风生水起，已经愈发让他所生活的岛屿变成有钱人的游乐场。

　　“反正如果我是富人，也绝不会在三亚投资”，“因为这片海湾已经太过喧嚣，将来还会更加聒噪。”

　　前阵子，作为“优秀教师”的奖励，他刚刚去过新加坡，那里的度假环境、服务质量和生活品质，令他称赞不已。而海南“到处在景区开建房屋，甚至建到了五指山上”，“导游胡宰游客，乱编故事，把云南的典故讲成海南传说”，“摩的飞驰，机场拥挤，医疗落后，服务低下”。

　　张兴吉是海南梦的破灭者。当他还在轻揉朦胧睡眼的时候，新版海南梦再度袭来。这一次，他坚定地强令自己清醒。说得更直白些，即便他心底仍然拥有着做梦的欲望，现实也许早就剥夺走了他做梦的权利。
　　

迟福林（张杰摄）

　　“海南疯狂圈地炒房，

　　我非常担忧”

　　――对话迟福林

　　迟福林，“海南国际旅游岛”战略提出者；中国经济体制改革研究会副会长、中国企业联合会副会长；中国(海南)改革发展研究院院长，研究员，博士生导师；全国政协委员；海南省社会科学界联合会主席；国家行政学院、北京大学等多所大学的特聘教授。长期从事经济转轨理论与实践研究，曾任中央党校理论部学术组组长，中央政治体制改革研讨小组办公室处长，海南省委政策研究室、省体制改革办公室主要负责人等职

　　不会是下一个迪拜，

　　可能是下一个佛罗里达

　　人物周刊：刚才听您的同事说，国际旅游岛这个梦，你做了10年。

　　迟福林：真的是10年，也许还更长些。1995到1997那3年，海南GDP的增速在全国排名倒数第一、第二，只在4%到5%左右，这是海南建省以来最困难的3年。所有人都在问，出路究竟在哪里？1998年，省委就委托我们来研究海南未来改革、开放的大思路。到2000年，我们就得出一个结论，海南的突破口就是国际旅游岛！

　　从2001年到2009年，我们一直没有放弃过“国际旅游岛”这个念头，从提出行动建议到编制行动大纲，一次一次提，一次一次等待。其实省里在 2002年的时候就开始商量，但下不了这个决心，一直到2008年，海南才真正意义上把国际旅游岛明确为大的全省层面的战略。2009年，温家宝总理来看了以后更加重视，现在由国家发改委来牵头研究推进海南战略，是国家战略了。

　　人物周刊：10年不短，这期间您痛苦过吗？

　　迟福林：应该说，我有很大的压力。我是当年在海南岛上最年轻的厅长，然后也是一位有点名气的学者吧，在海南的这些年，外面一直在说，老迟你怎么不给海南出点好主意啊？一晃22年过去了，还有几个22年啊！所以，海南未来的20年决定了国际旅游岛的发展，国际旅游岛做好了，海南未来可能成为全国不可估量的一个地方。如果这篇文章做砸了，那就很难再有更好的机会了。我有责任，压力很大。

　　人物周刊：在您看来，国际旅游岛在当下中国，有没有这个刚性需求存在？

　　迟福林：国家发展到这个阶段，需求和20年前是不一样的。比如，广东人有这个需求，如果跨海大桥搞得好，广东人未来的休闲度假主战场或者第二居住地可能都会放在海南。其实全国都有需求，海南国际旅游岛的需求是13亿中国人。而且13亿中国人随着自身发展和收入水平的提高，对海南岛的要求就会越来越高。你说过去坐个飞机多不容易，现在算什么？过去旅游也不容易，到个海南就像到了异国他乡了，现在最远也就几个小时。

　　人物周刊：恐怕目前还不能以13亿人口来度量刚性需求吧？以三亚为例，现在已经开业或正在上马的酒店项目，都是五星级以上，不乏悦榕庄这样的顶级奢侈品。奢侈品，永远是少部分人的游戏。

　　迟福林：这个事情值得重视。海南现在有60家五星酒店，还有更豪华的。海南发展度假型酒店这是大趋势，市场需求也是很大。别说冬天了，现在10 月份在三亚订房都有困难。所以，外部的需求确实是很大。你提到的问题，我赞成三亚度假要有它的层次，不能够去简单追求像迪拜那样，越搞越高，越搞越豪华。

　　在中国这样一个特定的环境下，这种越搞越大、越高、越豪华的局面，维持不了太久。相反，一个合理的度假酒店的格局才是有希望的。很多人不可能有条件去住那种超级豪华的，一定要适应国内不同群体的消费需求，这在未来才有持久性。一味追求高档次的、豪华的，是有问题的。迪拜就是个例子。

　　人物周刊：很多人将海南与迪拜作比较，你认为有可比性吗？

　　迟福林：严格来讲还没有多大可比性。因为三亚更多的是资源的稀缺性和唯一性，全国13亿人就只有一个三亚。它的市场需求是很大的。当然，刚才说了，酒店的格局必须和消费的需求档次相适应，一定要考虑未来的消费需求。

　　人物周刊：国际旅游岛有很多范本，比如夏威夷、北海道、济州岛。你心目中的海南国际旅游岛，最想建成什么模样？

　　迟福林：我去过很多地方，像佛罗里达、泰国、新加坡、韩国等等。我想建设海南国际旅游岛，佛罗里达是最有参考性的。佛罗里达50年代只有不到 50万人口，现在是2700万人口，而且在全美的经济总量占到第四位，它的金融保险业相当发达，服务业也相当发达，是全美相当一部分人的第二居住地，带动了当地旅游。

　　人物周刊：具体说，未来的海南会朝着怎样的目标发展下去？

　　迟福林：在我看来，海南首先会是中国居民向往的购物中心，应该是免税区。国务院的文件规定，未来海南要成为国际重要的购物中心。那显然不是办几个免税商场能实现的，所以还有相当大的发展空间。

　　第二，海南会成为相关服务业最开放、发展最快的地区。

　　第三，海南要成为我国第一个环境保护特区，就是海南岛一定要站在全国13亿人的需求上看它的环境。

　　第四，海南真正的未来就应该是服务业发达，环境优美的大城市。海南整个就是一个大城市啊，现在的农村就是未来的郊区。就不会存在同样一块美丽的海湾，地价会差三亚5倍10倍。

　　政府重短期利益就是慢性自杀

　　人物周刊：你刚才说的都还是未来的虚幻美景。看看现实，概念一出，地价、房价飞涨，涨速领跑全国。你担忧吗？害怕吗？海南毕竟承受过地产泡沫的巨大刺痛。

　　迟福林：的确，我有很大的担忧；特别是疯狂炒房地产这个事情，我更是非常担忧。我觉得，现在热炒地产的问题症结在于：第一，开发商过于在意短期利益而忽略长期利益。海南国际旅游岛是一篇大文章、长文章、好文章，千万不要把它做小了、做短了，甚至做坏了、做砸了。

　　第二，具体来说主要是政府的短期利益行为，你把土地价格炒得很高，从土地价格获得财政收入，因为它过去很穷，财政收入很少，一下子土地从10万炒到100万，从100万炒到500万甚至上千万，然后以此来证明自己的成绩。这种行为是一种自杀性行为，万万要不得。

　　人物周刊：您的担忧如何化解？

　　迟福林：我们要有一个好的规划，把短期和中长期利益结合起来，引导投资者在追求短期利益的同时来兼顾中长期利益。现在海南连个规划都没有，所以我讲要尽快将国际旅游岛的规划大纲提出来，看到5年、10年、20年会怎么样。土地一定要统一规划、统一利用，不能到处开口子，海南岛的统一规划和统一利用太重要了。

　　人物周刊：这一次海南热，与上个世纪90年代的海南热，有没有相似之处？泡沫会不会再度卷土重来？

　　迟福林：总的来看，这种情况不能和1993年的情况划等号。1993年的情况，第一我们讲到它是一个以开发写字楼为主的业态，现在更多是以商品房为主，这是房地产的开发结构发生变化。

　　第二，从全国来讲，为什么现在这样炒海南的房子呢？这有海南的独特性和唯一性，需求在加大。比如，在我的家乡，北方人很多得哮喘，那是可以要了命的。到海南这个地方，下了飞机以后就可以不吃药了，哮喘就好了。随着人民生活水平在提高，这个刚性需求一定要增加的。

　　第三，海南无论从硬件还是服务软件，尽管还不是很好，但基本条件总是具备了，跟过去不一样。当然，现在的一些过热行为，会给国际旅游岛的发展带来阴影，也会浪费海南的土地资源。我们要十分警惕这样的事情，要尽快实施措施来制止这样一些行为。

　　人物周刊：你说要制止，现实已经是势不可挡，所有的资本在大规模进入，所有的投资人都信心满满，意气风发。

　　迟福林：科学的规划、刚性的规划，它能够引导投资，这很重要。现在我看为时不晚，关键首先要把政府的行为控制住：第一你不能炒土地，要有全盘考虑；第二你要搞规划，至少要起个引导作用。

　　海南博彩不搞“澳门模式”

　　人物周刊：国际旅游岛将放开博彩业，您如何解读？大家都关心这个问题。

　　迟福林：博彩业首先我们要很清楚，这是个大概念，博彩业不等于赌博。体育彩票、福利彩票这都是博彩业。

　　第二，海南首先还是主要发展旅游、娱乐，不能离开这个去搞博彩。博彩业一定要严格限制。现在文件限定了两个，竞猜彩票和体育大赛的即开彩票，那这两个事真做好了也很重要啊。能搞即开彩票，很多体育大赛就放到你这来了。

　　第三个就是要规范，如果规范性搞不好，你往海南有些街道一看，一帮人都在搞私彩呢，那可就乱了套了，政策也就该收回了。

　　人物周刊：博彩业能不能在海南彻底放开？我跟一些酒店管理公司高管交流，他们很期待这个事情。像澳门，他们的酒店基本不是以客房收入为主了。靠博彩来带动客房、餐饮、购物、娱乐。

　　迟福林：在我看来，海南决不能放开博彩业，必须严格限定博彩业的范围，而后在规范的同时逐步发展。海南这边土地面积太大，如果在大沙漠，你去发展那是一回事，海南不像拉斯维加斯啊！

　　海南岛是个这么好的地方，它一定是要给全国人民在旅游的时候创造文化娱乐生活，而不适合全面放开，搞澳门式的博彩。澳门模式不适合海南。澳门也是特定情况的产物，为什么这么多年，香港和澳门那么近，香港就不采用澳门模式？一个道理。

　　人物周刊：海南从深层次考量，还存在哪些突出的问题？有学者跟我说，海南文化相对懒散，缺乏斗志，造成了海南长期以来发展的缓慢。您是否认同？

　　迟福林：国际旅游岛说到底是一个文化的变革，是文化理念的形成，是文化建设的一个过程。热带岛屿在过去长期封闭、半封闭状态下，资源环境太好了，就容易缺少奋斗精神。你要是在东北，喝两口酒就要干出汗了，要不冻死你；但在这个地方，没有温饱问题，条件很好，这是它的特点，也带来了人的惰性。所以要综合地来看：他有淳朴的一面，但是文化滞后，相对来讲进取心不强，也相对容易满足。

　　人物周刊：自然环境无法改变，但发展环境正在改变。我在海南的这段时间，发现一些最普通的岛民，像的士司机、酒店服务生、便利店老板，他们都对“国际旅游岛”有很大期待。

　　迟福林：其实海南人只要走出去，到外面就很有闯劲。比如，在新加坡的海南人都十分优秀；在泰国做高官、做巨商的，绝大部分是海南人。

　　所以土壤很重要，最大的问题是要给他机会。现在有了机会，还要加快发展教育文化，没有教育文化就没有软实力。我最反感的就是看到海南男性一个拖板鞋一年穿到底，这个拖拖拉拉像什么？一定要有一个改变习惯的机会。

　　人物周刊：您觉得，“国际旅游岛”就是这样一个改变氛围、改变习惯，进而改变人的机会？

　　迟福林：是的，这就是海南人在热盼的机会。这么多年来，海南建设的大机会失去了，现在又有一个机会到来，所以年轻人真的很盼望它的到来。这样一个机会会改变海南的历史，改变海南的格局，改变海南的城乡，改变海南的教育文化。海南人，真的需要多一点发展机会，才会有多一点的发展前景。

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海南国际旅游岛战略引炒房热 或试水博彩业(图)

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