种种迹象显示:2010年房价将保持两位数上涨

　　2010年唯一不值得依赖的应该是房价拐点，因为保持发展的可持续性是决策层的共识。因此认识未来房价，必须从供求关系、产品、土地、非住宅物业投资、投机功能、不同区域城市发展阶段性差异、杠杆程度、外围环境变化几个方面综合判断。

　　供求关系反映的是市场化的商品房部分的博弈结果。

　　在未来的一年，中国政府将着手启动除家电下乡、医疗保障、教育豁免之外的最大农村市场，这就是与楼市密切相关的住房建设，主要方向包括：宅基地面积控制、集体用地城镇化并适当可流转、集体用地开发建设成片住宅完成村镇化、为进城的外来人口提供住房政策。这些方向的举措将直接催生大量的买房需求。 

　　从未来产品供应看，今年消化存量已经差不多了，新增项目、闲置土地清理、打击捂盘等将让真正的买房市场提前到来，在此前提下，新增项目将根据政策方向进行适当修改，比如大量提供中小套型，通过规模开发降低成本的远郊型物业。

　　这种跳出城市区域的供求变化带来的是成交量上涨，为房价提供了上涨的惯性。

　　而在产品结构上看，政府提出的不变，是继续贯彻9070方针，但不是强制措施，但限于需求变化，未来市场将主要围绕更为低端的产品来形成有效供应。同时，我们应该看到投机消费已经由原来的中高端物业转向了与普通消费分饭吃的状态。

　　差异化政策恰好为普通消费提供了购买力补充，投机裹挟其中，因此指望房价下跌的拐点式论调是有害的。

　　而在房价源头方面，未来的土地政策变化不外三个方面，一个是推行工业等非住宅用地市场化供应，二个是严格控制大盘，三个是允许地方政府依据城镇管理法律建设安居工程与还建住宅小区。而后者是并入到政策性住宅领域，由政府主导实施，市场据此认为，保障房及政策性住宅的扩大建设会分割商品房供求，致房价下跌，事实上在历史最奇特2007/2009年，引发疯狂的都不是这类消费，是热钱与投机。

　　鉴于房价高昂以及土地领域形成的垄断，中小开发商甚至一些主流开发商将举牌异地，围绕综合物业开发供应，这是未来二三线甚至四线城市的主要开发形态。因此下一年度，伴随物价适当上涨，通胀压力增加，综合物业供应将补强，从而适当降低了住宅市场的有效供应，促进有限买方市场条件下，房价在量升价增的态势下发展。

　　而从时间序列来分析，2010年为首的下一个十年，从城市运营角度亦即城市发展所处阶段性特点看，中国将全面进行城市群建设、城镇化同步的新时期，这一时期最主要特点就是低价地大量出让、历史存量地大量开发、拆迁还建提速、边郊开发加剧、中心区域商业商务改造升级。与此伴生的是人口集中。因此房价成为新增需求、新产品、新城市公民共同角逐的主要内容，房价将在胶着状态下上涨。如果说有波动，只是胶着状态持续时间延长的一种表象。

　　种种迹象显示，2010年房价两位数上涨，基于了各城市发展的阶段性特点，以及地方政府面临的新一轮经济发展周期中，对土地、产品、市场持同一预期，并配合着国家启动新内需的大势，因此理性看来，房价稳定上涨的根由已经俱备。

　　再看看外环境与杠杆作用。按照总理的指示，政府主要做好住宅保障的工作，市场规范的工作，用好杠杆工具来调整市场，促进中小套型与中低价位商品房价的理性回归，打击投机，保持适当合理投资。

　　杠杆作用总理表述的很清楚，那就是差异化政策，但差异化政策也会带来一个不好的作用，就是中国以前市场的弱者现在通过炒房成为强者，而这些强者较大部分成为差异化优惠政策的受益者，他们通过二手交易释放出购买力进入普通消费，与普通消费者博弈的结果将推涨房价。

　　而政府清理土地与规范市场，短期不会影响楼市大势。

　　综合看来，可以判断2010年房价将呈两位数上涨。