安省楼价增长续领先加拿大全国
皇银：楼市去向取决利率走势
皇家银行表示﹐多伦多屋价过高的问题主要涉及独立屋﹐并且预期楼市去向关键在于利率走势﹐不会仅凭屋价过高因素而引发价格下跌。
联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司较早前发表屋价分析和评估报告﹐将多伦多楼市的风险警示由中度调升至高度﹐部份原因涉及屋价过高。
皇家银行随后发表针对本国楼市的分析﹐基本上市持有颇为乐观的展望﹐除了一些受到油价下跌打击的省份之外﹐目前看不见会有广泛的跌市或严重的调整。
该银行的报告同意多伦多确实存有屋价高的情况﹐但同时指出这并不意味快将会出现任何调整。
刚好相反﹐该银行预测﹐安省屋价今年及明年均会录得增长﹐分别达到8.1%及4.3%﹐比全国可望获得的4.6%及3.2%的增长出色。
皇家银行高级经济师Rober Hogue在报告中指出﹐本国屋价过高的问题已引来不少的谈论﹐但归根究底﹐其实牵涉到温哥华及多伦多的独立屋﹐其他地区的屋价基本上正常﹐反映出屋价过高并非全国普遍的现象。
他续称﹐多伦多及温哥华独立屋价格偏高﹐原因是供求问题所致。由于城市发展政策支持高密度住宅﹐导致独立屋需求持续殷切﹐但供应则显着减少的情况。
根据该报告﹐在过去的10年﹐多伦多独立屋的建筑减半﹐而温哥华也下跌几乎25%﹐在这样供不应求的市场环境之下﹐独立屋价格急升及偏高的情况并不令人感到意外。
这位专家在报告中更指出﹐不预期屋价过高的单一因素可以引发价格下跌﹐而温哥华是这方面的例证﹐因为当地屋价极难负担的情况已持续多年﹐甚或数以十计的岁月﹐但却没有令楼市倒下来。
他认为﹐本国楼市的去向将会取决于利率的变动。根据该银行的基本假设﹐加拿大中央银行将于明年中开始取消货币刺激措施﹐并且在下半年总共加息75个基点。
换言之﹐隔夜利率将会相应上升至1.25厘﹐而楼市的需求因此逐渐遇到压力。
楼市若调整应属软着陆
现阶段屋价大跌机会颇渺茫
皇家银行高级经济师Robert Hogue指出﹐目前本国楼市既有下跌风险﹐也有促成进一步上升的契机﹐但强调若然出现调整﹐应当是软着陆﹐屋价磞盘的机会﹐现阶段看来渺茫。
他在该银行的楼市分析报告中指出﹐软着陆是指现房市场的成交量在可能持续数年的整个週期之内温和及受控制地回落少于10%。
根据这名经济专家﹐一旦出现利率上升及买家需求放缓等的下跌因素﹐屋价将会遇到压力﹐但相信全国的屋价不会马上下跌。
较有可能出现的结果是明年全国屋价的升幅下降至3.2%﹐或者大致上与家庭平均收入增长一致。至于全国屋价磞盘﹐例如出现25%跌幅的情况﹐以现阶段来说机会颇为渺茫。
不过﹐这名经济师在报告中补充﹐目前也可能出现一些因素导致本国楼市持续上升。
他指出﹐在过去数年来﹐加拿大楼市的表现一再比预期的出色﹐所以在未来的日子﹐可能会保持这个势头。
他表示﹐支持楼市升势的因素包括了利率的升幅不大﹐甚至进一步回落﹐以及加拿大的经济增长较预期的强劲和移民净增长急速上升。
多市独立屋置业成本 佔税前收入67%
柏文住房负担少近半
根据皇家银行分析﹐多伦多屋价过高所引致的住房负担能力问题﹐主要与独立屋扯上关係﹐在共管柏文方面﹐相对于过去30年来的平均水平﹐只是略为转坏。
该银行有跟进全国住房负担能力的情况﹐并以置业成本佔家庭税前收入的比率反映出来﹐举例来说﹐50%的读数代表半数收入用于房贷还款﹑物业税及水电等方面的开支。换言之﹐读数愈高﹐置业愈难负担。
资料显示﹐本年首季﹐多伦多2层高标準独立屋的平均价格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房负担能力读数是67%﹐按年上升2.3%﹐与自从1985年以来的平均水平54.4%比较﹐增长了12.6个百分点。
标準独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。
至于面积1,200平方尺的平房方面﹐读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。
共管柏文目前普遍被认为是最容易负担的「上车盘」。事实上﹐这类住宅的屋价升幅逊于独立屋及平房﹐但住房负担能力的变动也不大﹐多年来维持在略高于税前收入30%的水平。
根据该银行的资料﹐900平方尺面积的柏文平均售价上升6.6%至371,700元﹐而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%﹐若与30年来的平均水平31.2%比较﹐只增加了2.8个百分点。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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