加拿大房价仍被低估 报告称居民债务再创新高

　　受房价飙涨，居民按揭额不断上升等因素的影响，加拿大居民债务屡创新高。据业内于本周三(6月3日)公布的报告，加拿大居民个人债务已达到1.82万亿元，再次创下历史记录。不过，据皇家银行(RBC)最近公布的一项预测，目前加国房价还被低估了4%。如果预测属实，随着房价渐渐“恢复正常”，本国居民无疑将负担更重的债务。

　　加国居民债务再创新高

　　据皇家银行最新公布的数据，仅今年四月加国居民的平均个人债务达到1.82万亿元，比去年同期增加4.6%(810亿元)。

　　值得一提的是，虽然房屋按揭仍是本国居民个人债务中最大的组成部分，但是信用卡债务也呈上升趋势。报告显示，加国消费者从去年4月以来的信用积累增加了3%，而非按揭债务的信用卡欠账比去年增加了150亿，达到5320亿元。

　　虽然房价飙涨让居民负债累累，但是也令加拿大家庭的资产上升。据联邦统计局公布的数据，加拿大家庭的平均净资产在1999年和2012年期间增长了73%(通胀调整后数据)。

　　在此其间，加国家庭平均净资产31.98万元上升到55.41万元。资产增幅的一半来源于房地产，另一半是其他类型的资产包括雇主养老金计划。

　　其中富裕阶层的增长幅度最大，远超中产和低收入阶层。数据显示，在全国收入排前20%的家庭，他们的平均资产从72.19万元上升至130.1万元，增幅达80%;而收入最低的20%的家庭平均净资产从7.95万元增长至10.93万元，增幅只有38%。

　　RBC：加国房价仍被低估4%

　　近年来，绝大多数业内机构都认为加拿大的房价被高估，幅度从10%到60%不等。可是，皇家银行环球理财公司(RBC Global Asset Management Inc.)近日公布的一项报告却指出，加拿大的房价非但没有被高估，还被低估了4%。这是2010年以来，本国的金融机构首次做出加国房价被低估的预测。

　　该公司首席经济学家拉斯塞尔(Eric Lascelles)表示，早前大多数业内专家在评估加拿大房价时，多采用房价同收入，或者房价同租金之比这两个指标来衡量。虽然从历史的角度来说，这两项指标较为客观，但是忽略了低率环境所发挥的作用。特别目前利率正处于历史低点、借贷门槛极低，所以这两个指标便不太准确了。

　　因此，该公司采用了一种全新的评估方法，即以每月居民的平均收入同房贷成本作比较，从人们负担房屋能力的角度，来评估房价的水平。

　　计算表明，加拿大人在买房方面颇有分寸，而目前的平均房价也没有超过他们的负担能力。如果以固定按揭来计算，目前本国房价只是高估2%，而采用较低的浮动按揭计算，目前房价还被低估了4%。

　　当然，根据这种计算方法，一旦房贷利率回升到历史平均水平，居民负担房屋的能力将急剧恶化，而届时房价也将被高估15%。不过从目前的行情来看，央银需要顾及经济的复苏，所以不会很快将银根收紧，而低利率还将维持挺长一段时间。

　　拉斯塞尔表示，未来加拿大房价可能会在4、5年内持平，由收入的增长慢慢抵消房价过高的幅度。另一种可能则是未来数年房价急降10%，并依靠收入增长来进一步改善住房负担能力，但是出现这种极端情况的可能性很低。