CMHC唱好公寓市道 多温两市8成业主自住没泡沫

　　一直唱好楼市、认为不存在泡沫的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)，昨日公布一份报告称，多伦多市和温哥华市的共管公寓，业主中只有近两成是“买买卖卖”的投资者，超过八成属自住，暗示共管公寓不存在泡沫爆破危机。

　　CMHC最新发表报告显示共管公寓并不存在泡沫爆破危机。

　　许多业内人士批评，这个涉及“炒家”的数字比实际情况要少很多，不但没有把尚未竣工的公寓计算在内，更漏掉外国投资者的数据。

　　CMHC的数据是经调查42,426户共管公寓得出的，数据显示多伦多市和温哥华市的共管公寓业主中，有82.9%即逾35,170户是购楼自住，而17.1%即7,250户是购楼用于投资。

　　在那7,250户投资客中，约有一半的投资者把他们最近购买的公寓单位出租出去;有58.4%希望把最近购入的单位持有5年以上，17.9%希望持有2至 5年，7.6%表示表示持有少于2年，还有16.1%表示不知道或没有回复。

　　仅有11.9%的投资客表示，他们最近购买共管公寓单位的意图，是在购入的1年内就售出以求获利。

　　除此之外报告还显示，投资客中的42.1%即逾3,000受访者在最近购买公寓单位时，属一次过付清楼价，不需办理按揭。

　　CIBC副总经济师塔尔(Benjamin Tal)表示：“你如果去和大多区和大温区的发展商了解售楼情况，他们都会告诉你，70%预售单位，50%至60%的最后销售单位，买家是投资者。而此 次市场调查的结果，比大家的想像更正面，比大家想像的要小很多。”

　　塔尔还指出，调查还显示，房市上转手倒卖者的数量，也比想像中少。“CMHC数据表明，仅2%共管公寓业主(即约840户)可能要转手倒卖。”

　　唱得太好业界反驳 炒楼者最少有20%

　　对加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表的数据，业内人士批评称，统计数据来自现有的公寓租客数据库，以及现有的或者说老公寓的业主数据库中，而且排除了外国投资者，例如来自亚洲、俄罗斯和伊朗的炒楼客。

　　此外，那些在多伦多购买了公寓物业，但自身却居住在多伦多和温哥华以外的业主，也没有被计算在内。

　　最要紧的是，那些在过去5至7年间，公寓兴建潮时期购入单位的买家，也不是被调查对象。而这些买家，有相当一部分是打算趁楼市看好而购房，但他们的房子很多都还没有建成，甚至还没有开工，所以也被CMHC忽略。

　　业内人士认为，准确的自住和投资者比率对地产行业人士非常重要，万一将来市场 出现波动，是否要采取大规模的抛售策略，则比率的变化就是非常重要的参考因素。

　　运亨地产经纪胡冲认为，用于投资目的的公寓单位比率不应该这么少，应该是在35%左右。

　　“绝大部分的新楼盘中，10个去看楼的有7个是投资者，但到最后真正买楼时，10个中有两三个是投资客。可以说新楼盘多为投资目的，很少自住。”

　　利达地产的刘卓华经纪表示，他的一些同事每洽谈一个楼盘，都要预订至少四五十个单位作为投资用途。而来洽谈购楼的肯定不止一个经纪，可想而知作投资用途的比率有多高。

　　“虽然很难具体估算作投资用途的公寓单位比率是多少，但他估算比率是在20%以上。而投资者主要还是当地人居多，至于国外投资者，投资公寓单位的伊朗人不少，而中国大陆客偏好大屋。因为这涉及到管理的问题，一个一个的公寓单位出租出去，还要请人帮忙打理，实在是繁琐。”

　　CMHC的经济学家杜根(Bob Dugan)表示，外国投资者，以及非多伦多和温哥华本地居民但在这两地有共管公寓房产的业主，这两类重要数据的缺失，他们也在想办法补足。

　　“外国投资者的数据很难获取，因为他们不是一直都居住在加拿大。我们曾试图获 取土地登记数据，但结果并不准确，因为这些投资者有很多雇请了物业经理或律师来负责打理。”

　　杜根称，数据显示共管公寓的出租率不高，其比率与CMHC对公寓的调查结果相近。

　　地产经纪胡冲也认为，目前购楼然后用于出租的投资客，比前两年要少了近一半。

　　“目前楼市总体很旺，楼价相对较高，但出租的价格上涨不够快，使得出租变得没那么有吸引力。以前买了楼出租出去，扣除水电、地税和物业费等七七八八的费用，多少还有一些盈余。现在楼价高，但费用更高，扣完杂费之后，都没得赚。”

　　胡冲指出，许多公寓发展商给地产经纪开出6%到7%的佣金，想尽快出手。“还有送储物间，送泊车位的，组织巴士购房参观团的，什么招数都有，但销售还是不够理想，因为公寓单位供应量太大。

　　根据RealNet Canada的数据显示，目前多伦多和温哥华市的共管公寓销售仍是旺盛，仅在多伦多市，今年6月的销量就比去年同期增加94%。虽然共管公寓成交量大增，但因为新楼供应量也很大，因此楼价仅比去年上涨1.5%。