2010加拿大楼市年终大盘点 上坡下坡无大惊险

　　和大多伦市的房地产市场一样﹐加国房地产市场活动从7月份的低位开始回升，并场连续3个月持续上扬，其中以多伦多和温哥华市场最为热闹。

　　资料显示﹐全国各大城市10月份成交量达35,714间，较9月份上升4.6%，累积增长为13.3%(7月份起计)，但较去年同期比较﹐则下降了21.6%。

　　受早前市场需求下滑的影响，新屋动工量也减少，根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的10月份最新数据为16.79万间(经季节性调整年率计)，较9月份的18.5万间，少9.2%﹔CMHC发表的另一份报告表示，住宅建筑水平在今年的最后一个季度和2011年都将继续呈下降趋势。CMHC首席经济师Bob

　　Dugan 说，住宅动工量明年会降到与长期人口基本面更加一致的水平。 然而，值得注意的是，新屋动工量的下跌，较楼市冷却后迟半年出现。

　　而10月份楼市物业供应量也较9月份上升1.3%，同样是3个月持续的上扬的升幅。

　　10月住宅全国平均价格为$343,747，虽然较去年同期增长不到1%，但可喜的是，供求日渐趋于正常平衡。

　　道银：

　　谷底回升

　　道明银行高级经济师Pascal

　　Gauthier在最近发表的研究报告表示，根据过去3个月的公布的数据和种种象显示﹐楼市已经整固稳定，谷底应该过去，并在当前的经济环境下实现软陆。

　　根据Pascal

　　Gauthier的分析，由于按揭贷款利率低，楼市销售始终有其支持力，只要第四季楼房的销售数字可以维持10月份的左右，那么，第四季表现就会比第三季整体来得好﹐增幅约为10%。

　　Pascal Gauthier认为，由于楼市低谷期(trough)可能比他们之前预期的更早成形及出现，市场现己缓缓回升﹐所以，楼价比他们9月份预计时较有承托力。

　　刚出炉的9月份Teranet-NB房价指数自4月以来首次录得1.1%按月下滑，多伦多更下跌1.6%，比全国平均基准跌得为多。 道明银行经济分析师Shahrzad

　　Mobasher

　　Fard在其报告中指出，虽然房价指数下跌，但Teranet-NB房价指数反映的是个多到两个月前的情况，时效上存在一定的偏差，反之最近加拿大地产协会(CREA)公布的10月份其他数据则显示楼市开始回归到其正常平衡。

　　展望2011年，Shahrzad Mobasher Fard和Pascal

　　Gauthier皆认为楼市的稳定性和频密的房地产交易活动，会帮助减低楼市向下的风险(downside risk)，即其下限(floor)

　　﹔然而，失业率和持续受压的收入将会抑制楼市上调的反弹力度，亦即其上限(Cap)，而楼市会在这范围内波动。

　　加拿大地产协会：

　　买家审慎

　　加拿大地产协会(The Canadian Real Estate Association)

　　最近的市场报告指出，第三季度的销情反映﹐加国房地产市道已经重拾动力。加拿大地产协会首席经济学家Gregory

　　Klump分析，房地产市场供求已经开始稳定下来，虽然现阶段加国息口低，但经济前景不明朗，买家比较审慎，楼价很难像以前般被炒得那么厉害。

　　细摩：

　　继续看淡

　　摩根大通在最近发表的Global Data

　　Watch研究报告却认为加拿大正处于50年来按揭利率的历史低位，但10月份公布的数字处处都反映市场目前的呆滞状态：10月全国新屋动工量比9月份跌了9.2%，是自09年4月以来最大按月跌幅，亦比去年同期动工量低10.7%，3个月来累积跌幅达15.6%。

　　摩根大通对加国楼市继续看淡。

　　丰银：

　　楼市回稳

　　丰业银行银经济师Adrienne Warren在她最近的研究报告上指出，经过大起大落的一年，楼价终于回稳，由市场基本需求撑起并企隐，市场重新回归正常与冷静。

　　总括来说，加国房地产市场现正步向正常的水平。 据数据显示，比较对卖家有利的地区有多伦多和渥太华，而比较对买家有利的地区则是卡加利和爱蒙顿。

　　最近许多坊间调查显示，加国家庭对就业与经济环境很忧虑，对斥资买楼却步并抱观望态度。 Adrienne Warren

　　就此表态，加国按揭利率低，就业市场稳定，房地产市场始终有支持，虽然不会像之前炒得那么火红，但预期未来几个月房屋销情还是向好，公众不用过分悲观。

　　《经济学人》﹕

　　房价被高估

　　财经杂志《经济学人》(The

　　Economist)在近期发表的全球房地产调查报告中指出，全球大部分楼市逐渐走出金融海啸的阴霾，而据其计算(以目前房价/房租比和长期的平均值为指标)，加拿大目前的房价比其本身公允价值(Fair

　　Value) 高估了23.9%。

　　帝银：

　　继续下跌

　　加拿大帝国商业银行经济师Benjamin

　　Tal在评估房地产楼价时却认为，加拿大平均房价只比其公允价值高出大概10%左右(安省楼价被高估11.6%)，并没有像《经济学人》讲得那么严重，但他认同房价上涨得过高兼且供过于求，现在只能指望国外投资者和移民的新资金可以带来新气象。

　　Benjamin Tal并表示房价会继续下跌，但不会像美国房地产市场般崩围。

　　满银：

　　调整是件好事

　　满地可银行副首席经济师Douglas

　　Porter也表示，经历过去3年和前半年的大上大落，楼价和目前相比以作30%大幅度下滑调整，楼市终于开始回归正常，接近2000年的平均楼市状态水平，这样的整固是一件好事。

　　满地可银行经济师古泰利Sal Guatieri认为，除非按揭利率突然飙升或经济陷入衰退，否则，加国楼市供求整达平衡，楼价寻底空间已经不大，跌幅只在5%以内。

　　未来数年，加国的经济应该可以持续增长，只是步伐较会为温和。

　　上坡下坡无大惊险

　　还观这一年的加国楼市，年头的疯狂炒卖大牛市，年中的下滑，像坐过山车般，但上上落落的坡度不算大，到了差不多年尾，无惊无险的「软陆」。

　　近期部分乐观经济数据，让市场看到加国楼市触底反弹的希望， 但明年楼市走势如何，像坐过山车还是像坐咖啡杯，一切也言之过早。

　　加人续享低利率环境

　　经济分析员相信，加拿大人在物业及汽车贷款上，仍然可在一段较长时间内享受相对低的利率。

　　自今年6月起，加拿大中央银行调高利率1厘，以防通胀升温;但近期加国国内及国际经济形势有变，央行已暂停加息，加上美国联邦储备局更推出第二轮量化宽松政策，以刺激仍然疲弱的美国经济。

　　道明银行刚发表的研究报告指出，央行行长简尼很可能要等到明年7月才再考虑调高利率。

　　央行在议息会议上所决定的隔夜拆息，影响银行最优惠利率，若果央行继续保持利率不变，对加拿大人肯定是好消息，不论是消费者或企业，均可享受较便宜借贷成本。

　　欧洲债务危机再现，令投资者担心环球经济复苏或将受阻，且美国经济只有轻微增长，拖慢加国经济复苏步伐，贸易赤字短期料将不会消除。

　　道银首席经济分析员Craig Alexander表示，虽然加国不会出现双底衰退，但加人已认识到经济增长1.5%至2%是正常水平，劳工市场不会迅速复苏。

　　经济合作及发展组织较早前曾建议简尼维持现时利率不变，最低限度直至明年春季。

　　有惊无险 加国楼市避过泡沫和崩溃

　　加拿大道明银行(TD)一份最新报告表示，在过去三年，加拿大房市虽然出现过波动，但最终免予先泡沫和崩溃。

　　据环球邮报报导，TD银行经济部门报告说，加拿大房屋市场已经实现软着陆，并可能已经在今年七月触底。有此难得的成功软着陆，TD银行预计“明年的价格疲软不会那么厉害。”

　　“对市场供应一方的反应也不会那么强烈，经济形势有所改善，这都会多少抵销调高的借贷利率。”报告中说，

　　“市场应保持相当的平衡，限制房价波动范围。今年收到实际收益之后，我们预测在未来两年价格波动不会太大。”

　　加拿大楼市虽然自七月低谷之后，销售额有所增长，但增长趋势估计只能持续到明年6、7月份，当银行利率开始升高之时。

　　银行报告表示，由于销售趋于平稳，并于2011年将缓慢下来，预期在未来几个季度价格会达到一个短期上限。随后，市场会保持更为温和的平衡，因此在2011年底和2012年初，会引起价格小幅下跌3-5%(峰谷比)，晚些时候价格就会最终稳定下来。

　　该报告还探讨了市场是如何惊险地避过了房市的崩溃，报告称，“在全球金融危机中，2008年秋是最厉害的时候。有些人担心，加拿大可能面临美国式房市崩溃。后来有惊无险，虽然市场在2008年经历严重衰退，其间平均零售价格下降13%(峰谷比)，但很快就反弹回来。

　　2009年7月，房屋平均价格已恢复到衰退前高峰。住房抵押贷款利率处于历史低点，此低价格为其后的大回转奠定了基础。到2009年底，平均价格又攀升6%。因此，所关注的问题完全来了一个大掉头，转向另一个危险的情况：房地产泡沫是不是正在酝酿。

　　报告表示：“如果2009年的反弹能够持续更长一点，很可能同意这样观点。但是，正如所料，它并没有持久。2009年底销售出现高峰，2010年4月回跌到平均水平。而今年上半年，销售返回大部分的收益。”

　　此外，2009年的市场反弹将预支了未来市场的需求。但与此同时，新上市房屋的减少又使市场保持一定平衡，防止价格大幅下降。截至今年下半年，市场已经历新一轮反弹。

　　业主供楼负担第三季减轻

　　据加拿大皇家银行一份报告指出，由于按揭利率低企及楼价回软，加国业主在第三季的供楼负担有所减轻，供楼负担比率相对第二季下跌1.4至2.5个百分点。

　　加拿大皇家银行发表报告指出，虽然第三季业主的供楼负担比率下跌，但仍然高于长期平均水平。

　　报告表示，第三季平房负担比率相对第二季下跌2.4个百分点，至40.4%，但与去年同期比较，仍上升0.3个百分点，当时加国刚进入衰退期。