学区房,必火!盘点中国富豪海外购房4大潜规则

　　自从全球金融危机发生之后﹐抄底海外楼市一直是投资的热点﹐尤其是今年中国国内楼市屡出调控政策﹑国内房价胶着的当口﹐越来越多的大陆富豪与华人将炒房的目标转移到了北美地区。

　　根据美国房地产经纪人协会7月底公布的数据﹐华人成为美国第五大买房群体﹐他们买房的数量已经占外国人在美国买房的5%。经过内地楼市的历练﹐咱们炒房可跟老外不一样。老外没听过“学区房”﹐咱们就炒这个﹔老外没见一口气买下一整栋公寓楼﹐咱们就组团一天搞定……

　　当大量国内豪客登陆北美地产市场﹐他们带去的不仅仅是大把现金﹐还有属于自己的“潜规则”。

　　“潜规则”一﹕学区房﹐必火﹗

　　多伦多﹐一对华人夫妇又一次来到地产中介﹐目标是William Berczy附近的房子。为什么偏偏是这里﹖答案只有一个﹐这里附近有位列全省第一的小学--William Berczy Public School。这家公立学校开设有4年级到8年级的Gifted Program(资优课程)﹐有点类似于中国国内的重点小学的重点班。

　　是的﹐还没等老外明白过来﹐来自中国内地﹑带着大量现金涌入多伦多的豪客﹐纷纷炒起了北美地区的学区房。

　　按说中国的学区房好判断﹐加拿大呢﹖也容易﹗不少中介会向内地投资客推荐一份加拿大权威研究机构菲莎研究所(Fraser Institute)每年一度出具的《安河小学成绩表》(Report Card on Ontario Elementary Schools)。投资客只要根据这份排名按图索骥﹐圈出心仪的房产就行。

　　加拿大百利地产的老板袁先生给记者举了个例子。Pierre Elliott Trudeau High School在约克区高中学校排行榜上是数一数二的﹐今年约克区Top10学校中的NO.1就是该校。所以﹐这片区域的房子特别好卖。

　　美国的情况也差不多。以长岛的大颈镇为例﹐那里的中小学以小班制为主﹐从小学到高中都有校车接送。几年前以70万美元的价格买下一套公寓的冉小姐告诉记者﹐她10岁的儿子在这里读书﹐长岛的交通很便利﹐无论开车还是坐火车﹐到曼哈顿都只要半小时车程。现在房价已经涨了8%左右。

　　“潜规则”二﹕非贵不买﹐越贵越买

　　让老外看不懂的﹐不只有价格逆势上扬﹑节节攀升的“学区房”﹐还有来自中国豪客一掷千金的魄力。“非贵不买﹐越贵越买”成了华人买房的两大标签。

　　在多伦多﹐一对来自北京的夫妇去年7月以1180万加元买下位于Bridle Path有“小凡尔赛宫”美称的豪宅。该物业占地2英亩﹑建筑面积1.8万平方英尺。无独有偶﹐同样在多伦多﹐大鹏地产经纪韩建国曾为一位不愿透露姓名的中国买家在同样区域以1200万加元买下占地6英亩的另一处豪宅--Park Lane 44#。

　　被称为纽约“第二”唐人街的法拉盛地区﹐经过各地华人多年来的推进﹐房价已经升到很高。据了解﹐10年前的法拉盛﹐房价只有100多美元一平方英尺﹐而如今已涨到200多美元了。已在法拉盛购房的任小姐说﹐华人热衷于购置房产﹐因此华人聚居处的房价上升很快。

　　“潜规则”三﹕一天吃下一栋楼

　　温哥华冬奥委会速滑馆附近高档公寓150个单位﹐从一层的54万加元到300万加元以上的顶楼单位﹐平均价格90万加元。今年6月﹐从内部认购到首日发售﹐其中的142个单位已名花有主﹐20多个200万加元以上的单位全部售出﹐其中九成买家是中国人。

　　这些人买房速度之快让当地地产经纪目瞪口呆。“几百万加元的房子一个星期就搞定﹐怎么可能﹖”而对于来自上海的地产经纪小林来说﹐这一点也不稀奇﹐“2003﹑2004年的时候﹐温州人就是这么在上海买房子的﹐一天之内吃下一整栋楼﹐甚至一个小区。只是现在﹐目的地变成加拿大而已。”

　　在上海﹐某专业经营美国豪宅物业的地产中介仅今年上半年几乎以每月一个的速度推出豪华看房团﹐12天﹐3.9万元人民币/人﹐看房城市囊括了美国房价最贵的纽约曼哈顿﹑长岛﹑新泽西﹑迈阿密﹑洛杉机﹑圣地亚哥﹑旧金山等地﹐预定火爆。

　　来自中国的买家不仅带旺了北美市场﹐更引发了“中文热”﹐要想做地产经纪﹐普通话是必修课。来自香港﹐现在在温哥华工作的地产经纪Andrew Wong告诉记者﹕“我在努力学习普通话﹐不然﹐就会丢掉饭碗。我的加拿大老板还来不及学中文﹐马上聘请了中文翻译﹐中国内地人的购买力太强大了。”　

　　“潜规则”四﹕以房养房最保险

　　“没有人傻到买下几套房子放在那里等着升值。”纽约长岛房产经纪公司总经理Charles告诉记者﹐在美国﹐地产税相当高﹐而且繁华地段更是高税率。一套100万美元的别墅﹐一年的地产税就要付3万美元﹐加上护理费用﹐差不多要4万美元﹐美国房价不可能涨得像北京﹑上海这样的中国国内一线城市一样快。

　　Charles的判断不无道理﹐但他小看了大部分华人买家的抗风险能力。对于这些在中国内地地产市场早就赚得盆满钵满的豪客来说﹐只要房子不大跌﹐凭借着这些房子在市中心或学区的区位优势和北美的低息按揭﹐以房养房绝对可行。

　　来自福建的林女士几年前在多伦多买入一幢价值35万加元的独立屋﹐因为房子所在区域内有一所排名第一的Kennedy小学﹐所以目前的房子已经涨到45万加元。林女士将地下室稍做装修﹐改成三室二厅﹐出租给三位单身人士﹐每月仅收租金就足以付银行按揭。

　　另一位来自北京的长者﹐在美国7年间相继买下两幢别墅﹐然后将房子装修成无数个小间﹐分租给不同的人﹐楼上楼下﹐包括地下室全是租客﹐犹如现代版的“七十二家房客”。而他自己则与在美国的子女挤在一套小公寓里﹐每个月租金才几百美元。想想看﹐他的房租收入除去贷款﹐将是多么可观的一笔数字。

　　“其实﹐不光是来自中国的投资客﹐在国外的华人﹑技术移民之类的﹐都会选择出租房子来付房贷。”Charles告诉记者﹐去年﹐在美国房价低谷时﹐他用最低限额的首付5万美元买下了一套公寓房﹐每月还贷款1000多美元。节衣缩食还贷的同时﹐他也当起了房东﹐租出一个房间﹐收到租金500美元﹐还贷压力就小多了。

　　地段户型很重要其他开支要算清

　　世界各地的华人对房子的渴望都是一样的﹐无论是新移民购买物业﹐还是国内成功人士投资海外物业﹐在选择房子方面要注意以下几点﹕

　　一是环境。除却医疗﹑交通﹑购物﹑学校等因素﹐还要考虑四周的居住人群。比方附近有无吸毒﹑抢劫﹑打架等不良事件发生﹐这一区域以什么样的人群为主等。

　　二是不买四种房。靠大路﹑高压线﹑路冲房﹑大麻屋。这些是买房者最容易被忽悠的地方。特别是大麻屋﹐由于这些房子的地下室曾被改成田地种大麻﹐所以很难有升值空间﹐无论多便宜都不能买。

　　三是房子自身。首先建筑质量要好。买了质量有问题的房子后﹐经常需要花钱维护。像温哥华的人工贵﹐与材料的价格比常常是1﹕1﹐有时人工比材料还贵。此外﹐户型结构也要选择好。

　　另外﹐在美国和加拿大购房﹐除了贷款的本利外﹐还要考虑到房产税(即地税﹐每年约是房产估价的1%-3%)﹑保险(一般价值20万美元的房子每年500美元)﹑物业费(每月150-500美元)﹑维护费(独栋屋每年要花钱剪草﹑浇水﹐隔几年﹐大的部件还要维修和更换﹐比如房顶﹑热水器)﹑管理费(付给管理租客的管理公司)等开支﹐估算投资回报率时﹐必须扣除这些费用。(上海侨报)