“巨大的成本代价”
不过，一边是上海市各界政要迫切开发的心愿，提篮桥居民期待动迁远离拥挤、破乱不堪生活的诉求，一边却是提篮桥区域特殊的建筑条件，导致其一直无人问津、最终成为“鸡肋”的现实。
“目前遗留下来的旧改地块，多属难啃的‘骨头’，不仅人口密度、房屋密度大，而且市场运作效应差，资金平衡困难。在房价上涨的背景下，实际补偿大大超过原房屋价值，拆迁成本难以控制。”上海市虹口区房管局的一位不愿具名的人员一语道破“天机”。
该人士的这一说法，与联合国科教文组织亚太地区世界遗产培训和研究中心主任张艳华博士在提篮桥历史风貌保护区所做调研结果基本吻合。自从上世纪90年代上海开展大规模危棚简屋改造以来，提篮桥时至今日迟迟没有进入旧城改造的范围，“巨大的成本代价”是最重要原因。
“上海新天地的开发就投入了比新建建筑大得多的成本，瑞安集团保留并修复了石库门建筑的外皮，使用的是对建筑墙体注入了一种特殊的药水。如果提篮桥监狱参考新天地的模式，仅监狱内部建筑的开发成本，就会相当巨大。再加上附近人口密度、房屋密度的因素，动迁费用也会不菲。”上述房管局人士披露。
而相应的连锁反应，是提篮桥历史文化风貌区中的房地产开发项目的投资回收期将长于一般的房地产项目。
学者王仁涛、张艳华曾在2004年针对提篮桥历史文化风貌保护区的房地产项目作出经济评价。评价对象为《提篮桥历史文化风貌区保护与整治修建性详规》中划分的31 个地块―除16 个地块上原为优秀建筑、寺庙、小学、宾馆等不涉及改变用途外, 其余15 个地块将进行保护、新建, 其中6 个新建地块将进行开发, 9个保护地块的建筑将改变用途进行经营。.
根据当时的各项数据，结合成本法、市场比较法、假设开发法等多种评估方法，王、张二人的研究披露，按出租模式计算, 提篮桥历史文化风貌区内经济评价所测算地块总开发成本费用为36. 2 亿元, 10 年、15 年、2 0 年经营期收益为24 亿元、40. 1 亿元、59. 6 亿元, 投资收益率分别为- 33%、1 0. 8%、64. 6%, 到第14 年经营期开发成本费用与收益大体平衡。
而按租售模式计算, 风貌区内经济评价所测算地块总开发成本费用为36.2亿元，10年、15年、20年经营期收益为33.5亿元、44. 4亿元、57.6亿元, 投资收益率分别为- 7%、22.7%、59.1%, 到第12年经营期开发成本费用与收益大体平衡。
尽管因时间因素，各项数据均有一定程度上浮，但王仁涛、张艳华研究中所得出的一般结论却依然有参考价值：“历史文化风貌区中的房地产开发项目的投资回收期长于一般的房地产项目。一般的房产项目正常的回收期是5-7年, 而本风貌区的回收期按出租和租售模式的计算分别是14年及12年。”
关键还看“容积率”
“关键还是要看容积率定多少。历史风貌保护区许多建筑无法拆一定程度上是没法改变的事实，但是往上加多少东西还是灵活的。”一位从事房地产投资的业内人士向时代周报记者分析，如今确定要开发的提篮桥监狱及其周边区域，最终容积率的高低是吸引投资的关键。
什么是容积率？容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。简单地说，1万平方米土地造1万平方米建筑，容积率就是1，造2万平方米建筑，容积率就是2。对于发展商来说，容积率是决定利润多寡的重要因素，也是补偿成本投入巨大的关键手段。
而针对提篮桥历史文化风貌区开发的特殊性，早在2005年阮仪三教授牵头所做规划中，也对“容积率”问题作出了建议。
“由于提篮桥保护规划涉及项目的实施，区政府和投资商对项目的可操作性都非常关注。提篮桥风貌区保护规划中还附带了一个研究地块，其中允许建造两幢高层建筑，作为对投资商在风貌区内部保护和修缮历史建筑的容积率补偿，另外，在建设控制范围内处于城市设计的考虑，允许在原先几栋独立的高层建筑之间加建一幢40米的高层。规划建议在风貌区外围设置相应的‘容积率补偿区’，或采取其他可行的经济激励政策，激发投资商投资保护的积极性。”
不过，上述地产投资人士认为，阮仪三教授的“容积率补偿”建议“相对保守”。“实际上，阮教授的建议更多是站在历史建筑保护的角度，但从投资者的角度当然更注重利益。最终有关部门对容积率的决策，就看建筑保护和商业利益的博弈了。此外，政府部门或许也会做一定程度的经济补偿。像新天地的项目，上海政府就主动出资3亿元。”
“当然，提篮桥监狱建筑群具有明显历史文化遗产价值，所以它的升值潜力明显高于其他房地产项目也是值得考虑的一点。”上述地产投资人士分析。
时代周报记者也在阮仪三教授处得到证实，与他早年所做的规划“监狱内建筑全部保留”不同，“提篮桥监狱将关闭并得到完整保护是事实。但即便是监狱中，还在使用的许多建筑物以后将会作些必要的调整，还有一些不协调的建筑将会拆除。”
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