美国房奴噩梦:100万户被半暴力驱赶出家门(图)

　　这轮经济危机中，很多美国人无力继续支付房屋贷款，无奈被银行或贷款机构强行没收房产，用专业术语说就是“屋主丧失抵押房屋赎回权”，这已不是新闻，但是深度调查发现，银行收房并非完全合法。

　　律师打出广告帮助房屋可能被没收的屋主对付银行，银行拙劣的贷款手续催生了律师的新钱途。

　　这轮经济危机中，很多美国人无力继续支付房屋贷款，无奈被银行或贷款机构强行没收房产，用专业术语说就是“屋主丧失抵押房屋赎回权”，这已不是新闻，但是深度调查发现，银行收房并非完全合法。经济危机爆发前，次级贷款被包装成各种债券在参差的金融机构中多次转手，最终宣称要没收房子的机构已丢失了很多原始贷款凭证，在这种文件不全的情况下，他们廉价雇佣所谓的“催搬手”，用半暴力方式将屋主赶走，管理当局已就反复出现的“失踪房贷凭据”现象展开调查。

　　再过几天，一个律师就会出现在特里福・道格拉斯家里，指给他看大门在哪里。当然，道格拉斯已有两年没为这套位于佛州奥兰多市的3居室房屋支付按揭贷款，这是美国银行发言人特地指出的“非常重要的事实”。

　　从今年1月到现在，已经有100万户美国人被赶出家门，其中大部分屋主认为程序缺乏必要的法律文件支持，很多地方法院判决银行没有权利执行房屋没收，至少是暂时没有权利，在其找到原始贷款借据之前，也有一些银行，包括JP摩根和美国银行，自动暂停所有收房程序，自行先检查相关文件。

　　法律上的纠缠拖累经济复苏，在房市如此糟糕的情况下，银行没收房屋程序结束才是房市见底的信号，在银行没收房屋没完全腾空、重新进入市场之前，开放商不会新建房子，潜在购房者不会购买，房价也不会上涨，所以说“银行收房”就是悬在房地产上空的一块乌云。

　　道格拉斯的贷款噩梦和数百万美国中产一样，他们都被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。6年前办理按揭续约时，道格拉斯希望从银行获得固定利率，但他的信用背景不好，银行不同意，结果和很多别无选择的“房奴”一样，他从其他金融机构获得利率相当高的贷款，头两年是8.1%，今后每半年上调一次，注意，只可能上调不会下调。经济危机袭来，他工作的旧车销售行倒闭，没有收入的情况下，银行同意“重整贷款”，道格拉斯支付了5200美元填补之前欠下的贷款，静等重整结果，原以为重整后每个月按揭会减少，令他吃惊，结果不减反增，此时他唯有停止供款。

　　道格拉斯获得“高利贷”的金融机构是Sem inole Funding，和很多次级贷款一样，他亲手签字的贷款借据在若干金融机构手中转手多次，整个过程被称为“证券化”。这个过程中，各种次级贷款被华尔街重新包装，变成“贷款债券”销售给大小投资者。道格拉斯16年前从牙买加移民到美国，他一直居住在奥兰多市，他的原始借据去过的地方、见过的美国人比他本人都多得多。这张借据被购买和出售了5次，卷进了7个金融机构，去过纽约、加州、明尼苏达州，最终在佛罗里达州的坦帕市落脚。

　　今年夏天，当《没收房屋通知》寄到道格拉斯手中，宣称对其房屋贷款拥有所有权和处置权的机构是他从未听说过的，名叫G SA M P2005- H E3，该机构是一家贷款信托公司，为投资者管理贷款债券。G S代表的是华尔街巨头高盛集团，全世界都为这家集团赚钱的“丰功伟绩”惊叹。

　　道格拉斯雇佣了一名律师，而律师发现G SA M P2005-H E3根本没有原始借据，虽然有复印件，但全然不能证明 G SA M P2005-H E3怎样获得贷款处置权。没有这些证明，G SA M P2005-H E3就不能没收房屋。于是在之后的几个月里，道格拉斯心情转好，看来他很有希望保住自己的房子。

　　然而，此时我出现了。

　　数百万份贷款原始借据已经消失不见。哈佛大学访问学者凯瑟琳・珀特估计，仅去年银行就通知40万屋主，他们搞丢了贷款借据。银行有可能把一切重要文件都塞进碎纸机里，但是只要他们有原始借据，他们就能到法庭上要求借款者“要么还钱要么卷铺盖走人”。就算没有，银行也能没收房子，只要它在法庭上宣誓：正尽一切努力寻找丢失借据，或正尽一切努力证明自己对贷款有支配权。然后银行和房贷服务机构以低廉工资雇佣大量“机器人签名者”，他们以自己的名誉证明银行正努力做以上两件事，然后在《没收通知》上签上自己的大名，高峰时每天签数千份。他们既不看文件的内容，也不在乎银行是不是正在收集证明、寻找借据，只是机械地签字获取微薄收入。这种流水线作业方式存在大量极端主观的行为，有时甚至可能会采取非法手段，出现伪造签字，把签署文件日期往前提的违法行为，成为经济危机下人性屈服于金钱的又一体现。

　　拿着有第三者签名的《没收通知》，银行就可以强行收房，通常通知会寄给屋主，一次没有回音会寄第二次，如果第二次还没有回音，就会有人带着法院的强制执行令上门。这些人就是银行和贷款回收机构以极低工资雇佣的“催搬手”，他们大多数根本不是银行业内人士或者法律人士，但看上去都很有“专业背景”，他们背熟了有关银行止赎的法律专业词汇，屋主一开门就是一番轰炸，他们对屋主的心理非常掌握，屋主本来就欠着钱，还至少有一段时间没有供款，心理已经长时间被煎熬，再遇到真的有“银行法律顾问”上门，偶尔还有地区警长配合，一下子就崩溃了。这些“催搬手”原本有义务向屋主展示所有文件的真实性和合法性，但是他们均不会这么做，也很少有屋主有充足的法律知识背景，要求银行出具原始借据或者研究《没收通知》的合法性。他们多半是在惊恐的心态下把房屋钥匙交到“催搬手”手中，然后哭泣着准备收拾家当。很多法律机构表示，这种催搬过程本身就欠缺足够合法性，已经构成对弱势者的“冷暴力”或“部分暴力”。

　　法律专家认为这种程序背后，银行没收房屋其实是非法的，但又有多少人知道？是什么造成这样的混乱？是不小心吗？或许吧，一些案例中，文件丢失的确是因为银行要节省成本，但整体问题的规模不得不让人怀疑，这些重要文件的丢失另有原因：贷款机构为其粗劣的贷款程序掩盖证据。密苏里大学堪萨斯分校的法律教授威廉姆・布莱克曾经在银行工作，他说：“如果说贷款背后尽是欺诈和不实，那么让白纸黑字的证据尽量少一些是自然的做法。”

　　很久很久以前，银行贷款给个人购房，会把贷款凭据谨慎地放在保险柜里，这笔贷款同时记录在账目上。如果贷款要转让，原始文件也必须跟随转让。因为已经有200年历史的一道法律要求，在买卖房产时，贷款借据在物理上也要同时转移，否则交易不算完成，这是为了防止同一个房产或者同一笔贷款同时多次销售。于是在2000年年年初，当房地产市场开始急剧升温，泡沫开始积累时，房屋贷款原始凭据开始在美国境内“大串联”，但并非全部都最终到达应该去的目的地。

　　有一些是因为各种意外原因丢失了，可能是从卡车上滑落，可能是被水淹了。詹姆斯・范在奥兰多市购买了一座房屋，2005年从华盛顿互惠基金（W ashington M utual，简称W M）获得贷款，和其他众多贷款合约不同，W M没有出售这笔贷款，而是将其保留在自己的档案里，贷款原始凭据则储存在机构的保险箱里。W M一直吹捧自己保存资料的安全度，但是范的贷款借据还是丢失了。

　　那么它会去哪里呢？最有可能的答案是墨西哥城市华雷兹。2007年年初，W M为削减开支决定把位于休斯敦的文件仓库关闭，100万份贷款资料按照计划应该被运到墨西哥，W M在华雷兹设立新仓库，运营成本将比在美国本土低许多。但是根据墨西哥当地、当时的新闻报道，在转运过程中有10万份贷款资料丢失了。

　　整个行业的电子化资料追踪体系或许让事情变得更糟糕。1990年代初期，银行业推出全国联网的按揭贷款电子管理系统，称为“房贷电子注册体系”，电子注册体系使银行之间在买卖贷款合约时更简便，但数字信息的方便性使银行开始轻视纸介凭证的重要性，于是出现了W M将重要贷款借据轻率转移的故事，这也是很多原始文件丢失的根本原因。

　　还有很多重要原始凭据是被故意销毁的。去年佛罗里达州银行业协会在该州最高法院作证时说，只要有了数字化拷贝件，银行就会销毁相应的纸介凭据，这是惯常做法，为的是减少错乱，但结果恰恰相反。

　　那么道格拉斯的贷款借据到底去哪里了？作为因工作需要展开深入调查的一名新闻界从业者，我踏上了寻找之旅。从 Sem inole Funding获得贷款之后，道格拉斯并不知道他的贷款被捆绑成一种劣质债券，开始行销全国。首先 Sem inole Funding将贷款出售给总部位于加州的弗里蒙特通用公司（Frem ontGeneral），这是整个次贷危机中发放次级贷款最多的公司之一，公司东海岸办公室在纽约，在那里贷款条文被重新审查，然后交易被批准，之后这张贷款借据应该从纽约运到加州，弗里蒙特通用总部所在地。 2005年年中，这笔贷款又被高盛集团购买了，此时贷款借据应该从加州再次前往纽约、高盛总部所在。高盛从弗里蒙特通用购买了大量次级贷款，2008年金融风暴刮到，弗里蒙特通用宣布破产，现在两家公司说不清、道不明的关系还在审查中。高盛收购这些贷款的目的是把它们重新包装再行转卖，但意外泄露的员工电子邮件显示，高盛内部早就清楚从弗里蒙特通用收购的次级贷款都是“有毒的”，为此，高盛在马萨诸塞州支付了6000万美元罚款。既然是“有毒的”，高盛显然不可能保留道格拉斯的贷款，的确，它很快又被转手了。高盛将大量次级贷款捆绑打包，制造出名为“住房按揭贷款债券”的金融产品销售给投资者。道格拉斯那一批一共有7782宗贷款被打包，这是那一年高盛出售的数十宗“住房按揭贷款债券”中的一宗，所有交易的信托人都是德意志银行。

　　至此，贷款原始借据又开始旅行，它被不同公司收购又出售，2008年最后一家接手公司倒闭了，这些债券被其母公司美国银行接手。美国银行雇佣贷款回收机构催促不能按期支付按揭的屋主要么交钱要么走人，其中一家就是致信给道格拉斯的G SA M P2005-H E 3.今年6月，在 G SA M P2005-H E 3公司的一间小房间里，一个名叫艾李斯・欧文（Iris O w en）的回收业务员在法律文件上签字，证明“公司尽了一切努力寻找道格拉斯亲笔签字的贷款借据，但还没有找到”。他就是数千名“机器人签名者”之一。

　　那么借据到底去哪里了呢？1996年，美国证券交易委员会规定所有的上市公司都必须将有义务披露的信息进行电子化入档，于是成立了“电子化数据收集分析及检索系统”。在这里我查到GSA M P2005-H E3曾经使用位于明尼玻利斯市中心的一处仓库存放文件资料，仓库的所有者是富国银行。 GSA M P2005-H E3表示曾让富国银行托管从弗里蒙特通用公司收购的贷款资料，甚至还有一个电话号码可以查询。我拨打了这个号码，接电话的女士很和蔼，她说基于公司规定，她不能告知道格拉斯的贷款借据的具体下落。但如果我是美国银行或者GSAM P2005-H E3的工作人员，只要交纳少量费用，就可以进入仓库查找。

　　继续调查后我发现，高盛在2005年将所有资料运到富国银行以上仓库，有收据可以证明，但是仓库的管理者拒绝说明道格拉斯的贷款借据是否在仓库里。

　　几天之后，我接到美国银行一位办事员的电话，告诉我，他们有可能是搞丢了，办事员打电话给德意志银行询问道格拉斯贷款借据的下落，但是德意志银行只是交易的信托人，信托人根本不会实际接触交易凭据。

　　今年11月初，根据我提供的线索，美国银行的办事员去到富国银行仓库，花费了4个小时找到了道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查贷款，看是否能给道格拉斯另一个重组方案，但审查结果是他不符合资格，此时银行有了原始凭证，看来道格拉斯注定要失去房子了。

　　去年，280万户居民在法院的快速判决中丧失了住房。美国如今有27个州的法官不审核这类案子，让败诉的房主很难上诉。美联储主席伯南克日前表示，金融机构在强行收房过程中可能存在的违规操作和非法催搬已经引起监管方关注，通过调查最终会决定该类操作中是否存在系统性薄弱环节以及违法行为。

　　今天，银行强行收回一所房屋的平均时间是484天，而2008年年初是251天，案例在金融危机后明显增多是处理时间延长的一个原因，但是根据很多贷款回收机构的说法，原始借据丢失才是最主要原因，分析家认为整个银行业因为不能及时强行收房，每月损失在60亿美元左右，然而这对房地产市场和经济复苏损失，却是难以估量的。问题拖延越久，危机伤害美国人对金融和法律体系的信任就越严重。