现场调研:看看美国工人花3.3年工资买别墅(组图)

　　平均工资291182元/年 平均房价3209元/平米

　　现场调研美国房地产

　　作者：刘植荣

　　【本文要点：按照中国住房面积观念，美国每套住房建筑面积中间值为303平方米，地产面积中间值为1416平方米，平均每平方米建筑面积为3209人民币元;一个拿平均工资的工人用3.3年的工资可以购买建筑面积为303平方米、地产面积为1416平方米的别墅。】

　　我在《揭秘真实的美国房地产》一文中对美国北方州明尼苏达州的房地产现状进行了考察，本文要考察的是美国南方最大的州得克萨斯州的房地产市场现状。美国朋友Jessica一直在美国帮我搜集研究资料，我们约定，2010年10月4日通过“现场直播”的方式调研美国房地产。朋友早在10月2日就从明尼苏达州的圣保罗飞到得克萨斯州的达拉斯，进行这次“现场直播”的前期准备工作。

　　一、精装供暖算面积，买房砍价有学问

　　“Hi，我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下，驱车到了今天要看的第一所房子门前。为了及时解答你提出的问题，我让Wanda带着笔记本电脑，上面有房子的各种信息。”朋友用iPhone与我联系，她以买房者的身份，找房地产中介公司选房、看房，我遥控导演。“现场直播”开始了。

　　朋友传来一张照片，告诉我，现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场，白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的，蓝色的车是中介Wanda的，这所房子位于加兰市Caledonia Cove路的第2606号。这里虽然叫加兰市，其实就相当于达拉斯市的一个区，从这里到达拉斯市中心只有15分钟的车程。达拉斯大都市面积在全国都市中名列第四。

　　接着，朋友发来要看的房子的正面照片，这是栋两层的传统建筑，古色古香，精致漂亮。房子位于路的尽头(Cul-de-Sac)，很安静，这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑，内墙为木头，外墙由砖和石头砌成，有前后阳台、轩窗、门廊、月台、游泳池、防盗灯、洒水装置、围墙，窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋，也就是说四周不与任何别人建筑相接。

　　我想知道这所房子是何时建的，以及房东出售这所房子的原因。朋友咨询中介后告诉我说：“这所房子建于2007年，原来被一工人所有，因失业无力还贷被银行收回。所以，现在这所房子的产权归银行所有。告诉你，这所房子装修好后几乎还没住过呢，是新房。”

　　“房子面积是多少?”

　　“487平方米。”

　　美国的房地产均按平方英尺计算面积，为了方便中国读者阅读，文中提到面积均直接换算成平方米。

　　再有，美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积，均属赠送。独立住房均附带花园，有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修，并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具，也就是说，买了房子即可入祝

　　“地产面积呢?”地产面积就是整个院落的平面面积，我想知道这所房子占地多少平方米。

　　“地产面积为697平方米。你猜这所房子要价多少?”她知道我过去研究过美国的房地产，估计能猜个八九不离十。

　　“300000美元?”

　　“你太棒了!299000美元。”

　　我知道，美国的房产的标价(Asking Price)是虚价，是可以砍的，就问她可以把价格杀下多少来。她很快答复道：“Wanda很爽快，说这所房子可以优惠17%，也就是说，现在这所房子299000×(1-17%)=248170美元就可成交。”

　　“是不是这就是最低价了?还能砍吗?”我见中介几乎是主动提出优惠17%，想知道还能砍下多少来。

　　“要是中介要多少就给多少，那才傻呢。在美国买房，一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵，挑出一处瑕疵，就可以杀下一部分价格。比如，你喜欢游泳，就要装出不喜欢游泳的样子，说游泳池对你来说没什么用处，况且你还有小孩，担心孩子自己到院子里玩耍会落水，这样，至少能杀下1百分点。如果你认为附近没有等级好多学校，就又砍下一个百分点。你看，价格就这样一个百分点一个百分点地给砍了下来了，购房者至少能砍下标价的20%，有的甚至能砍下50%。”

　　“看来你是买房的老手了。对了，这所房子有没有地下室?”我见朋友一直没提地下室的事，便开口问道。

　　“你这个美国通怎么现在也愚钝了?美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室，因为这里暖和。北方州就必须都有地下室，因为那里寒冷，有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”

　　朋友接着说：“2009年夏天，我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产，当时的房屋面积是400多平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。我把那房子买下后，装修了地下室，现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。

　　“那美国房子的地下室都有什么房间?作什么用处?”我问朋友。

　　“这要根据个人情况而定了，你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室，剩余的地方供健身、娱乐所用，我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等健身、娱乐器械。我要强调一下，美国的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”

　　她继续介绍这所房子：“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视，他们重视的是景观(View)，就是从房子里望出去，能直接看到的景色，所以，边角的房子要比建筑群里的房子价格高些，因为在外面视野更开阔，能将自然景色尽收眼底。这所房子就在一个居民区的角上，坐落在Hay Hubbard 湖畔。”

　　我想知，虽然同在一个城市，但地区不同，房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。

　　很快，她传来了达拉斯市的交通图，然后解释说：“这所房子位于达拉斯市东部，这里是非常理想的居住区，因为在湖边，景色秀丽，空气好，也安静，所以，这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距Lyles中学只有960米，距离Starlite饭店只有1.8公里。”

　　“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问，“那房子的房间结构是怎样的?”

　　“这所房子有5个卧室，4个卫生间，3个客厅，2个壁炉，1个厨房，2个餐厅， 1个书房，1个活动室，1个吧台(Wet Bar)。告诉你，地板可是硬木地板，卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外，车库面积74平方米不计算在房子面积内，这你是知道的。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完，朋友把房子东侧游泳池的照片发给我。

　　“这是房子东侧的大阳台，这个阳台正对公园和湖，阳台面积很大，可以在上面打拳呢。有铁旋转楼梯从一楼月台直通阳台，阳台上也有门通向屋内。月台很大，有两个门，一个通向开放式客厅，一个通向主餐厅，这里可是开Party的好地方。”

　　从朋友发来的照片看，美国的阳台都是露天的，可以在上面充分享受阳光和空气，饱览美好景色。我想，中国人喜欢把阳台封起来，这大概是因为房子面积小的缘故吧，好在阳台上放置东西。

　　朋友发给我房子后面的照片，车库就在那里，可以停放3辆轿车。“怎么样?房子不错吧?很适合你居住，跑跑步、游游泳、打打拳，在房子附近就可以做这些活动。”朋友接着说，“我现在就看到了那个湖，这是个人工湖，非常大，是城市建筑取土后留下的湖泊。”

　　朋友还告诉我，房子东面有块公共绿地，如果想使用那块地，可以向房主协会(HOA)租下来，每年交350美元的土地租金，这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。

　　二、房价半年跌21.3%，现在仍是买方市场

　　看完房子外部，朋友和中介Wanda小姐要进入屋内。美国由中介代理出售的房屋，都在总门上装个盒子，盒子上有中介设定的密码，输入密码后，盒子打开，就可以取出房子的所有钥匙。美国的房产中介必须通过考试才能上岗，中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子，中介带买主看房，房主必须提前离开，看房过程是不允许“第三者”在场的，也就是说，由中介代理出售的房产买主和卖主不见面，因为买主与中介要讨价还价，不便让第三方在常房主把自己的房子委托给中介负责出售，会告诉中介期望价格和保底价格，卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时，看完房后，中介要把自己的名片留给房子主人。

　　朋友一进门，就把楼梯的照片传了过来：“这是楼梯(Dramatic Staircase)，够气派吧!你看了这楼梯，大概就知道房子很坚固、很考究了。楼梯具有梦幻般的设计，在楼梯上部有个“拱桥”，美国人叫罗密欧与朱丽叶拱廊(Romeo and Juliet Balcony)，名字很浪漫吧，这房子特别适合恩爱情侣居祝”

　　她接着说：“在楼梯旁有个关着的门，那是个杂物室，有的家庭也把这个房间用作壁橱，大衣、雨伞等可放在里面，有客人来外套一般也挂在里面。”

　　朋友边说边上楼，说要从二楼拍张门厅的照片，好让我对房间的布局有个总体印象。照片发过来后，朋友解释说：“一进门右手的那个房间是客厅，双开玻璃门。右手第二个门是书房，书房里有套间，套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”

　　朋友接着告诉我一楼的房间情况：厨房1个，餐厅2个，客厅2个，书房1个，卫生间2个，杂物间1个。

　　从二楼拍完照下到一楼，朋友发来了挨着正门的那个客厅照片，这是个传统客厅(Formal Living Area)，就是独立房间的那种，北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。

　　美国人看房子内部，主要看厨房(Kitchen)和主卧室(Master Suit)。“看到了吗?这是厨房，里面所有装具都是不锈钢、实木和大理石材料，很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等，应有尽有，入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”

　　朋友走到厨房里头，拍了一张照片发给我：“这是早餐厅(Breakfast Area)，和厨房是相连的，在房子的东南角处，两面都是大玻璃窗，非常明亮。”

　　我又收到了主餐厅(Formal Dinning Area)的照片，这个餐厅在正门进去左手，是个很大的宴会厅，朋友的iPhone没有广角，只能拍下餐厅的一角。

　　过了一会儿，朋友又发来主客厅的照片：“看到了吗?这就是主客厅的后墙，主客厅是开放式客厅，对着正门，两层楼通体高度，两排窗户，采光非常很好，显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉(Gas Starter Fireplace)。”

　　朋友来到二楼，发来了从二楼客厅拍的房间布局照片，并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米，3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米，书房面积为24.2平方米，厨房面积为23.1平方米，2个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。

　　“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧?怎么这么大?是不是数据有错误?”我看到这组数据，不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积，相当于中国的100多平方米，这在中国就是一套房子的总面积呢。

　　朋友听我怀疑主卧室的面积，笑着说：“没错，我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室，主卧室设在整栋房子最好的位置，有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱，壁橱是Walk In Closet那种，就是人可以进去换衣服。其实壁橱就是一个房间，里面有放置衣物的架子。”说完，朋友先把壁橱照片发了过来。

　　听了朋友的解释，感觉很有道理。人的一生有三分之一的时间是在床上度过的，三分之一的时间在工作，六分之一的时间在路上，六分之一的时间在酒吧、餐厅和起居室。所以，不管住多大面积的房子，卧室的使用率是最高的。这就是美国人重视主卧室的原因。主卧室的特点主要体现在隐秘、便利、宽敞、温馨、舒适、可以做些活动上。

　　朋友又发照片来了：“这是主卧室的一角，主卧室有漂亮燃气壁炉。哈哈，主卧室有点乱，床也没整理。”

　　朋友边说，边进入了主卧室的卫生间，告诉我说，主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的，盆浴有高压水流按摩。还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台，非常宽敞。

　　我又收到二楼客厅的照片，朋友解释说，家人可以在这里看电视、喝咖啡。朋友坐在客厅的沙发上，又给我发来一组数据。

　　这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上，并一直挂在《达拉斯早报网》上，4月18日标价380000美元，6月4日则降为370000美元，6月23日继续降为355000美元，8月19日降到现在的299000美元，每平方米的使用面积仅为610美元，半年来要价下跌了21.3%。2008年，该房子的纳税额为10060美元，2009年纳税额为10141美元，年税率约为3%。

　　朋友起身，继续给我发照片：“这是与二楼客厅相邻的活动室(Game Room)，可以放台球桌等健身器材，也可供孩子玩耍。”

　　“这是我在二楼东侧的大阳台拍的公园和湖的景色。很美吧?好了，我们在这里呆了快一个小时了，今天下午还有3处房子要看呢，我们必须离开这里了，其他房间就不看了。”

　　篇幅所限，本文略去调研另外三处房子的“现场直播”。下面，我将根据朋友发来的各种数据，对美国房地产的现状进行分析。

　　三、交易价是标价的78.5%，普通工人3.3年工资可买303平别墅

　　加兰市共有人口215768人，其中白人占67.7%，黑人占12.4，亚洲人占7.9%，其他族裔占12%。目前，加兰市共有75277套住房，有家庭户73241户，每个家庭户人口2.93人，也就是说加兰市的住房已经饱。

　　当前，加兰市的住房交易价中间值为86400美元(得克萨斯州为82500美元)，家庭户年收入平均值为49156美元，也就说，一个家庭户用86400÷49156≈21个月的家庭收入可以买一套房子。下面该房子附近近期成交的房子价格及使用面积：

　　1413 MEADOWBROOK DR，65000美元，86.4平方米，2010年10月2日成交;

　　1114 CROCKETT ST，79000美元，95.4平方米，2010年7月30日成交;

　　2056 BROOKHOLLOW DR，76000美元，102.5平方米，2010年6月30日成交;

　　1714 GUILDFORD ST，126000美元，182.2平方米，2010年6月9日成交;

　　729 WORCESTER LN，77000美元，185.6平方米，2010年6月4日成交;

　　2046 EVERGREEN ST，41000美元，123.7平方米，2010年6月3日成交;

　　1913 MEADOWCREST DR，86000美元，107.6平方米，2010年5月28日成交;

　　1912 WESTWAY AVE，65000美元，154.5平方米，2010年5月28日成交;

　　701 WAKEFIELD DR，139000美元，168.8平方米，2010年5月18日成交;

　　2513 CUMBERLAND DR，50000美元，112平方米，2010年5月13日成交。

　　我们比较一下美国朋友看的这所房子所在地区、市、州和全国的房价标价(Asking Price)中间值对比(用2008年10月1日与2010年8月1日两组数据对比)。加兰市2008年10月1日为144000美元，2010年8月1日为110000美元;达拉斯市2008年10月1日为186000美元，2010年8月1日为159000美元;得克萨斯州2008年10月1日为185000美元，2010年8月1日为159900美元;美国全国2008年10月1日为235000美元，2010年8月1日为184900美元。

　　从以上数据可知，目前，加兰市是房产交易价格是标价的86400÷110000≈78.5%(下文交易价与标价比均用此数值)。

　　根据2010年9月1日的统计，美国房价最低的城市是俄亥俄州的扬斯敦每套74900美元，房价最高的城市是加利福尼亚州的圣克鲁斯每套549900美元。

　　2010年10月4日，美国54个主要城市房价平均标价为229631美元(Asking Price)，按交易价是标价的78.5%计，2010年10月4日，美国54个主要城市的房地交易价平均每套为229631×78.5%≈180260美元。

　　在以上54个城市中，房价标价最高的3个城市均在加利福尼亚州，它们是圣何塞485000美元、旧金山470000美元、奥伦奇449000美元，第4高的城市是夏威夷州的檀香山440000美元，第5高城市是纽约州的长岛399000美元。房价标价最低的5个城市是密歇根州的底特律99900美元、内华达州的拉斯维加斯129900美元、俄亥俄州的克利夫兰133900美元和辛辛那提142000美元、印第安纳州的印第安纳波利斯142900美元。

　　房价的高低是相对于收入而言的。居住幸福指数与收入成正比、与房价成反比。房价是定值，收入变高，居住幸福感增强，收入变低，居住幸福感减弱;收入是定值，房价下跌，居住幸福感增强，房价上涨，居住幸福感减弱。

　　我们看看美国的收入情况。根据美国劳工部的最新统计，2009年美国共有130647610名受雇从业人员(不含自雇从业人员)，受雇各类从业人员的平均年收入为43460美元。2010年8月1日，美国全国房地产交易价中间值为184900×78.5%=145146.5美元，也就是说，一个拿全国平均工资的人用145146.5÷43460≈3.3年的工资就可以买到一套中等价格的房子，朋友看的那所房子也仅需239200÷43460≈5.5年的平均工资就能买下。

　　要知道，研究房产不能只看价格，还要看“性价比”，也就是说，看看每套房子的使用面积有多大。根据美国住房部的数据，美国4个房间以上的住房占住房总数的90%，室内使用面积中间值为177平方米，地产面积中间值为1416平方米。再强调一下，美国的住房面积可是没有任何水分的，因为美国说房屋面积是精装修并供暖的使用面积，可不是建筑面积，也没什么公摊面积，而且还送车库、游泳池、花园绿地等拥有永久产权的财产。

　　我们看看怎么把美国住房面积换算成中国的住房面积。中国说的面积除了房子的地板面积外，还包括房屋墙体所占的平面面积，还包括公用建筑面积公摊，也就是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等公共用房和管理用房的建筑面积，还包括各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。这样算来，中国住房的出房率也就在70%左右，高层的出房率更低，我们姑且按70%计算，那美国的177平方米就相当于中国的177÷70%≈253平方米，再加上50平方米的车库，就是253+50=303平方米。也就是说，按照中国住房面积观念，美国的住房面积中间值为303平方米，2010年8月1日每平方米建筑面积为145146.5÷303≈479美元，每平方米的地产面积为145146.5÷1416≈103美元。

　　这就是美国房地产的现状：美国每套住房建筑面积中间值为303平方米，地产面积中间值为1416平方米，平均每平方米建筑面积为3209人民币元;一个拿平均工资的工人用3.3年的工资可以购买建筑面积为303平方米、地产面积为1416平方米的别墅。(作者博客：http://blog.sina.com.cn/zhirong 感谢Jessica对本文的贡献)