12月27日一早，北京通州链家地产销售员小王两眼通红地站在房屋交易中心门口，等着他的客户。前一天晚上8点他就在这“排号”，以便能为客户顺利办好二手房缴税手续。“新政策出来后，这里天天爆满，我们干中介的都得起早贪黑”。一夜没合眼的小王说：“累点也值。今年就这样，卖疯了!”
2009年的最后一个月，面对疯狂的房价，政府出台了遏制房地产投机的系列政策，第一条就是把个人住房转让营业税征免时限两年的优惠恢复到5年。消息公布时就有人预测，不少购房者可能会抢搭营业税优惠的“末班车”，带来市场的井喷。
据北京市房地产交易管理网数据显示，12月前10天，北京二手房网上签约套数已经达14357套，其中住宅签约套数达到了13576套，与11月相比，上涨幅度分别高达近60%及59%。
也有人认为，“网签”很多都是中介公司为了制造市场繁荣而有意“弄多的”，实际成交量并没有那么多。小王不回避“数据里有水分”，但他也表示：“你看看，这大厅里挤成这样，就大概知道今年市场的真实情况了。”
这位今年8月才入行的房屋中介销售员说，上半年市场火的时候，中介公司销售员个人提成都“几万几万的”，他这样新来的和人谈起自己的业绩，“说月薪1万元，都觉得寒碜”。
截止到12月27日，北京二手房成交量达273390套，高出2006年、2007年、2008年三年总成交量36370套。同时，这个数字远远超过商品房成交量175969套。据称，对比前三年统计数据发现，这是2006年以来二手房成交量首次超过商品房。
业内人士分析，多重因素导致了北京今年二手房市场的“疯狂”。其一，商品房总价高于二手房近一半。12月，北京商品房均价保持在每平方米17500左右，而二手房的价格是13700元，成交平均面积分别为120平方米和92平方米,平均总价分别为200万元和130万元，巨大的差距使目前商品房市场与二手房市场的需求类型明显脱节。首次置业的自住型购房者，也就是房产市场的“刚性需求”，更多集中在二手房市场;其二，二手房的供应区域多是老城区，区位优势明显，而商品房因受到2008年土地成交锐减的影响，供应量相对比较少，许多开发商明显没有预料到今年成交高峰的出现。价格适中的新开盘的房源多在五环外，相比二手房明显弱势。
另外，二手房系列税收政策的优惠，也让2008年全年因为营业税停滞交易的二手房汹涌上市。
北京一些房屋中介公司眼里的“疯狂”多是感性的。据记者了解，鉴于2007年以来房价调整和楼市持续低迷，许多中介公司对未来预期很差，老销售员转行，在职的销售员一度担心失业。上半年，房价相对较低，比如通县一些楼盘单价已经比前期高点跌去四分之一。到五六月，北京市场已经异常火爆，许多销售员一个月做十几套是家常便饭。这时，房价也开始快速攀升。经过了相对清淡的夏季，二手房热度开始迎来疯狂的顶点。这时，不但交易量上升，房价也开始超过历史最高点。许多中介公司的销售计划是“月月破纪录”。
到了12月，北京二手房价格的涨幅愈发离奇。据统计数据显示，年底价格对比1月累计涨幅已超过58.4%,达14100元/平方米。这一均价及涨幅都创造了历史纪录。
据一些中介公司不完全统计，伴随下半年热点区域的二手房单价疯涨，投资和投机需求也在增加，在城区热点区域，投资客甚至高达五成以上。“很多购房者不是用来住的，而是用来赚钱的”。
“投资客”对二手房房价上涨到底影响多大?中介公司对此没有一致的标准，但一些共性的分析是相似的。据称，今年为应对金融危机，银行信贷猛增，到5月达到4.58万亿元，在“通胀预期”愈加明显的前提下，房子又一次成为许多寻求资产保值、升值的投资客的目标。
还有分析称，除了投资客的资金，还有实体产业转移而来的资金，由于钢铁、水泥等制造业本身产能过剩，实体产业获得的信贷资金只能另寻“出口”，于是楼市也成了实体产业投资、避险的选择。大量的资金和购房需求涌入到楼市，房价自然应声而涨。
2009年年末的北京二手房市场出现了一个专有名词：“恐慌性需求”，业内将其定义为：不问价格、地段，脱离购房需求能力，贷款比率畸高，为了购房而购房。有的二手房中介机构认为，这部分需求在11月及12月的市场成交高峰中已经占到了整个需求的30%左右。不过，人们普遍预期这种非市场正常规律的恐慌性需求，随着国家调控政策的出台会有所减弱。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
|
SinoCa.COM All Rights Reserved.