楼市泡沫十字路口
一路狂飙的楼市在遭遇限购政策时能否被拽住奔跑的脚步,目前看来业界仍看法不一。
尽管楼市红火,但房地产开发投资增速连续3个月下滑,作为先行指数的土地购置面积同比下降7.8%,环比降幅扩大4.8个百分点。业内普遍认为,结合近期严控“地王”控制房价的大方向,预计年内房地产投资都难有起色。
中原监测的城市数据显示,从近期政策收紧的部分城市成交情况来看,厦门在出台限购之前,8月份的成交量环比降幅达到75%;南京也从前期高位有所降温,8月以来的成交量环比降幅达到42%。而合肥在6月末政策出台后,成交量快速回落,但7月后期又再度攀升。
深圳房价经过一番暴涨之后,最近几个月开始率先盘整,成交量又回到涨价前,成交价格则处于高位盘整。据深圳市规划国土委官网统计,8月二手住宅成交11206套,环比下降30.3%。
住在香蜜湖片区的刘小姐告诉本报记者,自己手里一套今年高位时卖1200万的房子,现在报价已经降到1100万。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受《华夏时报》记者采访时称,深圳目前处于暴涨之后的调整之中,不排除经过盘整之后再向上走,主要有几个因素对楼市起到支撑作用,“一是深圳经济基本面决定,深圳产业转型已经取得了成功,今年上半年GDP增长8.6%;二是深圳货币总量在全国排位第三,交易活跃度基础依然存在;三是深圳房地产供需关系始终失衡,30%房屋自有率在全国最低,北上广都超过了80%。”
大部分业内人士则认为,单就目前这些措施,仍难从根本上去掉市场继续预期房价上扬的内火。就“地王”来说,虽然相关部门已经约谈过部分央企,而且各地方政府也有表态,但目前看来,“地王”仍层出不穷。
9月1日,郑州土地9月首拍,央企华润以14.96亿元抢得经开区41.83亩地。楼板价11920.38元/平米,每亩单价3576.13万元,溢价率434.29%。同一时间,郑州市代市长程志明还首次公开提出将“加大房地产市场调控力度”。政策究竟能起多大作用,似乎还很难判断。
从全国信贷环境来看,宽松局面依旧。一家投资机构高层表示,没有信贷支持,楼市将成无水之源。
“看一下最新的金融数据便知,地方调控不过是治标,而信贷货币之本,并没有真正被医治。风向虽变,然水势未动,楼市短期内的走向很难改变。”北京富国大通资产管理有限公司高管指出,对投资人来说,加大金融资产的投资已是大势所趋,房价短期仍是重要投资工具,但从长期看,房产税的到来是大势所趋,不可避免,房产持有成本将增加,各种税制的增长,将降低房产的投资回报。
有投资界人士告诉记者,地方政策,短期很难从根本上遏制房价地价的上涨。原因在于,从宏观层面,货币供应持续增加、股市、债市疲软吸纳资金能力有限;在政府层面,经济增长放缓,没有找到新的增长动力,需要房地产的支持;大量的政策债务以及以银行为主金融体系的稳定,也需要房地产保持一定的增长速度。
对开发商来说,拿地王房企继续看多后市,以央企为代表的开发商充分利用宽松的货币和政策环境大量融资,从资本市场和银行获得低息的贷款,以撬动更多的投资项目。
经济学家宋清辉认为,未来房地产市场价格出现回调是必然的,但这并不意味着房地产就会一蹶不振,行业的分化也将越来越明显,城市分化、区域分化、企业分化、楼盘分化也将成为分化趋势的主流。在出现分化趋势前把握好先机,企业才能运作得更长远。
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