观察房价见顶的窗口有哪些?
房价何时出现向下拐点,确实不好预测,就像预测股市何时见顶或何时见底一样,因为影响房价的因素太多,政策也会调控或管制市场,你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗?
有人问房产税推出是否会导致房价下跌?我觉得应该不会,因为中国经济目前高度依赖房地产,政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税:房产税、资本利得税和遗产税,这三大税中国目前都没有征收,房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作,而中国则往往把这些税种当成政策导向,具有较强的功利性。
不过,我觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况,房贷余额的变化是一个观察窗口,尽管居民还可以通过民间融资来购房。假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上,那我觉得可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了,那时也是股市的场内场外双向融资猛增,政策一收紧,则市场大跌。目前看,政策上已经开始行动,防患于未然,效果如何,还需要观察。
此外,通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。今年经济运行至今,CPI应该低于年初预期,但全球性的货币超发问题始终是存在的,因此,CPI何时起来,也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧,则利率上升,对房价的负面冲击肯定会有的。不过,目前似乎存在一定的悖论,即货币超发已经那么多年了,其效应主要体现为资产价格的上涨,包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大,而M2 则与房价的关联度更大些。若GDP起不来,则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。
观察房价变化的第三个窗口,可能是金融机构之间会否出现信用风险,或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。实体经济的不景气已经成为共识,债务规模不断上升,尽管问题主要出在企业债务层面,而企业债务主要表现为国企的债务,但国企有政府信用作为背书,故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。
不过,这些年来,金融机构之间的交易规模惊人增长,不管是表外业务还是表内业务,不管是通道业务还是委外业务,同业业务的规模都是逐年增大,各类产品存量规模也越来越大。但所有交易产品的背后,都是有具体资产作为支撑的,假如某类资产价格,如信用债出现大幅下跌,那么,金融机构既要应对相关产品的兑付压力,又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险。一旦出现同业之间的信用风险,那这风险可就大了。这些年来,金融机构的资产负债表都在做大,杠杆率都在提升,因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。
因此,房价或许可以连续上涨20年,但总是有顶的,无论政策怎样调控,市场总有市场的波动铁律,全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少,作为耐用消费品的房子的需求总是下降的,一轮房地产周期大致都是18-25年,包括上涨和下跌全过程。当然,除了关注房价何时见顶的各个窗口之外,房地产的流动性更值得关注,因为楼市不同于股市,前者的流动性风险会更大,届时不是你想卖就能卖得掉。
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