上海楼市调控初步见效:新建住宅市场量价齐跌(图)

　　今年春节过后，上海楼市火爆异常。

　　佑威房地产研究中心监控的数据显示，上周(3月28日-4月3日)上海市新建商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%;上周全市新建商品住宅成交均价为32916元/平方米，环比前周下跌3.42%。

　　上周新建商品住宅新增供应面积为43.12万平方米，环比前周上涨45.43%。

　　此前，上海出台“史上最严”楼市新政，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成;非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由累计缴满两年调整为连续缴满五年。

　　从时间上来看，上海调控楼市新政初步见效。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交量环比大幅下滑，属于政策引导下的正常反应，预计下周成交量还将下滑，或降到20万平方米上下的水平。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从上海周度数据可以看出，市场呈现出量价齐跌的态势。

　　这背后是有三个因素。第一是收紧的限购政策正逐渐发挥威力，进而使得部分投资投机需求开始踩刹车。第二是政策背后的市场预期在发生变化，部分购房者选择了观望的态度。第三是在政策出台之前购房者已经进行了积极入市，部分购房需求提前得到了释放。尤其近期部分物业价格下跌在于成交结构的转变，部分高端物业的预售受到了限制，进而使得价格出现了下调。但对于刚需楼盘来说，目前库存规模不足，市场依然紧俏。

　　上海中原分析师卢文曦称，“3.25”政策落地后，观望气氛抬头，加上周末恰逢清明小长假，多种因素叠加，成交跳水。从交易节奏来看，工作日成交约4万-5万平方米/天，基本恢复到正常水平。从交易格局来看，由于限购加码力度较大，市场担心受到重挫，因此刚需刚改善抓紧跑量，试图挽回部分客户。

　　此外，上周公积金政策收紧的消息在坊间流传，从以往经验来看，调控政策变化后，公积金的紧跟是大势所趋，因此市场的担忧不无道理。虽然被紧急辟谣，但折射出调控已经给市场心态带来较大压迫。从近期各方表现来看，未来成交还会延续惯性下滑走势。

　　黄志坚称，值得注意的是，新增供应量在连续20周小于成交量后，在新政实施后的首周新增供应量不仅大于成交量，而且达到了43.12万平方米的高水平，超出成交量52.05%，或表明政策改变了开发商的预期，现行政策下开始不再惜售。

　　“政策出来后，楼盘的客户来访量明显降低了。有些意向客户被社保满5年限制住，有些客户被二套房首付7成限制住。”宝山某楼盘负责人说，沪九条出台后，周边的二手房价格下跌了5%-10%，他们原计划下周拿到新预售证，想再观察一周后再开盘，“我们之前预期的价格是5.6万元/平方米，现在已经下调到5.2万 -5.3万元/平方米。”该负责人说，在政策出台前，他们已经催促改善型客户赶紧把手上的房子卖掉。

　　青浦某楼盘负责人表示，短期内楼盘会受到政策的影响，但预计快的话1、2个月市场又会恢复活跃，“因为上海楼市的库存实在太少。”

　　此外，4月1日，中国指数研究院发布数据显示，3月份中国受监测的100个城市，(新建)住宅平均价格为每平方米11303元(人民币，下同)，环比上涨1.90%，涨幅较上月扩大1.30个百分点。百城中，60个城市房价环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。

　　深圳、上海、苏州等热点城市因短期供不应求矛盾加深，房价如入赛车道，出现狂飙式上涨。“日光盘”大量涌现，民众连夜排号认筹、二手房业主随意跳价等情形频频上演。受到热点城市辐射，其周边如东莞、惠州、昆山等城市房价也出现较大涨幅。

　　从中指院公布房价数据来看，深圳市3月份新房均价已高达每平方米4.90万元，环比上涨3.63%，同比大涨57.16%。深圳新房接近5万元的单价已经远高于另外两个大都市——北京(每平方米3.55万)和上海(每平方米3.9万元)的房价水平，成为全国“最贵”。

　　深圳、上海、苏州等房价涨幅较大城市也紧急出台稳定楼市政策，一方面通过加强限购、收紧信贷政策等方式抑制部分需求;另一方面从供给侧加快住宅有效供应，平衡供求关系，缓解房价上涨压力。同时各地政策注重规范房地产市场秩序，加强房地产金融风险防控，促进楼市平稳健康发展。

　　中指院指出，3月重点城市新房推盘量明显增加，去库存水平大幅提升，库存继续下降;部分热点城市二手房市场持续火热，量价齐升。未来，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望回归平稳。