财经聚焦
上海常住人口减少背后的楼市购买力变迁
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为,上海楼市上半年的火爆趋势应该会有所延续,下半年暗存隐忧。上海对今年楼市调控的政策口风就是从严从紧。不排除房价有失控苗头后,上海也跟随出一些压制性政策。然而,影响上海未来房价的除了监管可能还有另一个原因——所谓的“刚需”。在众多楼市分析师那里,言必谈 “刚需人群”已经成为一种现象。“刚需人群”是楼市发展第一推动力。但上海市近期公布的文件显示,一线城市“刚需”背后最主要的人口数量却呈现减少的趋势。
日前,上海公布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示,至2015年年末,全市常住人口总数为2415.27万人。其中,户籍常住人口1433.62万人,同比增长0.3%,外来常住人口981.65万人,同比下降1.5%。相比2014年996.42万的外来常住人口,2015年上海外来常住人口减少近15万。有专家指出,这是上海改革开放近40年以来,常住人口的第一次下降。
40年来的城市化进程带来了中国房地产波澜壮阔的发展。特别是一线城市享受了人口净流入的“红利”。常住人口的减少是否意味着刚需的减弱呢?未来的房子卖给谁?
上海社会科学院经济研究所所长左学金表示,上海去年人口负增长有“人口与政策”两个因素——首先全国去年流动人口总量在下降,说明农村可以向城镇流动的劳动力下降也很厉害,这会影响进入一线城市的劳动力数量;其次,中央三中全会明确要求严控特大城市人口规模,因此上海采取了措施,对外来人口居住区整顿、清理违章建筑以及对造成污染的企业被关闭,这些也推动了低端的外来人口离开上海。
按照房地产行业特征,人口净流出城市,总是房地产去库存压力大,房价持续下跌的地方。比如东北、中西部的很多城市,就是因为人口常年净流出,所以房价开始急剧下跌。那么为何上海的楼市呈现出相反的特征呢?对此,有分析师认为,上海的低端产业退出与高端产业进入同时进行,高端人才的进入带动的是购房需求。
上海不是唯一的例外。目前,一线城市人口数量过快增长,已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是个人选择,未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。比如北京近年来治理“城市病”,转移部分低端产业带来常住人口增长变缓的趋势,统计显示,“十二五”时期,北京常住人口增量从2011年的57.4万人,降至2015 年的18.9万人,增速从2.9%降至0.9%。从增量所占比重看,北京每增加100名常住人口中,常住外来人口从增加66人,下降到增加21人。
各种数据显示,一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力,一线城市也不例外。上海常住人口40年来首度步入负增长,给一线楼市敲响了警钟。
财经观察
反面教材:钢材城楼盘烧退后的不良资产
律师陈挺已经在上海松江区泗泾镇驻扎了半年有余,他每天的工作就是帮一家资产管理公司处置不良资产,这些不良资产大都是抵押贷款的房子。
泗泾镇主要的产业就是松江钢材城,这里一度是华东地区最大的钢材现货交易市场。几年前,钢材城生意火爆的时候,钢材城的商户纷纷在附近小区买房,房价一路上涨,附近的一个小区房价从单价8000元左右很快涨到了2万元。陈挺介绍,当时这些商户买房时都使用很高的杠杆,除了部分民间借贷以外,包括采取联合担保的方式从银行贷款,买几套房的商户不在少数。
然而,好景不长,钢贸行业的寒冬很快来临。钢材城开始变得很冷清,几乎没有生意。部分商户开始断供,一些钢贸商甚至选择了跑路。他们抵押给银行和资产管理公司的房子就成了不良资产。
如今,上海楼市行情的火爆对这里的影响并不大。陈挺称,他观察了近半年,上海其他地方的房子都在涨,但这里不仅房价不涨,很多房子根本卖不出去。特别是一些抵押的房子,目前只能通过司法拍卖的方式来进行处理,但这个过程比较缓慢。陈挺指着钢材城附近的一排房子对北青报记者说,“这一片房子开盘的时候都要抢号、托关系才能买上。如今作为不良资产压在手里根本卖不出去。”
陈挺表示,泗泾的一些房产项目是上海楼市的一个反面教材。在经济形势向上的时候,房产是助推剂。在经济形势不好的时候,房地产就是照妖镜,各种不堪的交易、人们的疯狂、监管的缺失都暴露无遗。
加拿大华人网 http://www.sinoca.com/