但是戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉《财经》记者,无论对刚需或者改善型需求,上海三成首付是一条底线,如果跨越这条警戒线,极有可能成为次贷危机的温床。
多层杠杆高企,在水涨船高的楼市中,无疑推高了风险。中介的场外配资可能会通过促进成交量来推升房价,然而,并不能左右这一轮价格上涨。首付贷的出现早在几年前就已经开始,民间借贷在之前也比比皆是,归根结底,房价飙升,带动了一众首付贷们的疯狂。
政策两难
新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场,二手房疯涨进一步推高了新房成交价格
近年来货币超发造成的流动性过多是一个宏观背景。广义货币增长率太快,人们要想保值只能把钱从银行里拿出来投资,国内投资渠道又有限,股灾之后,唯一的途径就是楼市。
而近半年上海的供需情况也偏紧。从库存来看,截至2016年3月6日,上海的商品住宅存量为10537184平方米,以过去半年(2015年9月-2016 年2月)的商品住宅月成交面积(1419397平方米)为计算标准,去化周期为7.4个月。自2015年11月起,市场已连续4个月处于供不应求的态势,2016年2月的供求比仅为0.19∶1,为2011年限购以来的单月最低值。
在这样的背景下,上海土地市场出现飞涨。过去半年中,土地的拍卖市场频频出现高溢价地块,在成交的73块土地中,溢价率超过50%的25块,超过100%的11块。所占比例与去年同期相比均高出约15%。楼板价高于周边在售楼盘的均价的现象屡见不鲜,这在相当程度上刺激了客户的购买情绪。
新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场,二手房疯涨进一步推高了新房成交价格,市场情绪在循环的刺激下变得异常高涨。
全国“两会”期间,如何抑制房价再成焦点。住房和城乡建设部部长陈政高表示,在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上,将增加土地供应面积。伍惠敏表示,上海的核心城区可开发用地稀缺,即使有地块进行拍卖,楼板价也将居高不下。土地的增供将主要集中在郊区的土地上,但由于近半年土地市场高位运行的惯性作用,新增土地供应的拍卖仍将保持较高的溢价率。
上海已经出台了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》,主要是提高小面积、特别是市中心小面积户型的比例,意在提高市中心的土地使用率。但从近五年市中心项目的成交情况看,面积小总价可控的情况下,极有可能出现单价提升的情况。此外,市中心的基础设施的饱和度已经很高,增加了市中心住宅的容量,势必对基础设施提出更高的要求。
在上海,增加供应效果不大,政府也只可能在首付和限购上做文章。伍惠敏认为,在全国降低首付及利率的背景下,上海仍有可能适当地提高改善型住宅的首付比例及利率;在限购方面,也有可能提高购房的社保年限,以面对在上海工作生活更为稳定的购房人群。
至于更大胆的举措,比如改革土地招拍挂制度和开征房产税,对于这一轮楼市降温尚起不到直接作用。
戴德梁行的判断是,如果2016年GDP保持约7%的稳定增速,房地产市场的增幅通过各种调控政策控制在此增长幅度以内,则房地产市场仍属于可控范围内的平稳上涨。未来究竟增长和政策调整的效果如何,尚待观察。
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