在华买房需三思 地产长期大趋势央行也逆转不了

　　央行调整房价首付比率，意在“银十”刺激住房销售，短期虽能起到扰动作用，但在货币周期、经济周期和人口周期的影响下，依然无法改变楼市长期调整的大趋势。如想买房，还请三思。

　　9月30日，中国人民银行与银监会联合发布通知，在不“限购”城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　虽说降低首付比例有利于刺激住房消费，但与此前30%首付比例相比，5%的调整幅度相对保守，此举并不会起到“强心剂”作用。

　　房地产界一直将九、十月份看作是全年销售旺季，素有“金九银十”之说。不过在过去的9月，房地产销售势头趋缓，央行银监会此时调整首付比例，是期望能在“银十”刺激住房销售，然而这种想法很可能落空。

　　利率下行，首付比例下调，有利于购房者，因而对于急需住房者，的确是一个好消息。不过在人民币资产价格调整大趋势下，短暂的房地产销售回暖，并不能维持消费者的购买热情。

　　短期看，这样的政策调整具有扰动作用，但中长期无法改变大趋势。其实就短期而言，政策调整的效果也可能微乎其微。

　　一是5%的降幅效果有限。虽然增加了边际购买者，但对消费者决策并无太多实质性利好。目前看首付比例下降，贷款额增加了，但未来还款压力增大，如何权衡，这也需消费者三思。能买的已经买过了，不能买的可能依然无动于衷。

　　二是“金九”已见颓势，消费动能下降。

　　1-8月份，商品房销售面积同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。这个数据看起来不错，但9月数据很可能发生变化。有中介公司对房地产销售情况进行了统计，基本评价是9月楼市成交颇为平淡，像北京，新房二手房成交量同比可能出现近20%的下滑。

　　影响房价长期上涨的三大因素都发生了变化，这包括货币周期、经济周期和人口周期。毫无疑问，经济进入中低速增长新常态，以及人口总量减少导致住房有效需求下降，将是影响长期房价走势的决定性因素，此前笔者已经多有评论，在此不再赘述。

　　而货币周期不仅对房价长期走势产生牵制作用，也会影响短期走势。长期以来，双顺差导致外汇储备快速增加，并因外汇占款产生货币被动超发，这推动了房价持续上涨。而在人民币升值预期背景下，外资也通过各种方式进入房地产市场，同样起到了支撑房价作用。

　　由于国际金融危机，全球贸易收缩，中国出口形势发生逆转，长期存在的外汇储备不断增长趋势终结，因而长期货币被动超发局面不复存在，这使得支持房价长期上涨的货币因素消失了，并致住房投资价值弱化。

　　而从短期看，由于人民币具有贬值预期，加上美元即将进入加息周期，低成本的短期外债面临流出压力，从而促使这部分人民币资产遭到抛售。因此，在消费性需求集中释放后，房地产企业仍要应对去库存压力。除了一线城市，二线城市的销售回暖恐怕并不能持续，而三四线城市房价仍要继续调整。

　　央行 9月30日发布的2015年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，虽然认为房价高的居民比例下降了1.8个百分点，但仍有高达49.7%的居民认为目前房价 “高，难以接受”，而未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较上季下降0.9个百分点。该调查还显示，居民未来收入信心指数为 50.1%，较上季下降1.4个百分点。

　　无论是房价，还是收入预期，都会影响到居民住房消费决策，因此，调整首付比例对消费住房需求影响有限，更不会刺激房价大幅上涨。