房价加速下降的征兆被挑破 你的资产该去哪?(图)

　　也就是说，目前中国房地产的存量过剩、结构失衡，已经成为不可回避的问题。而此次政府的“组合拳救市”，有一“拳”会加重市场存量，那就是营业税的免除。这样大量二手房会流入市场，为本已倾斜的天平又加了一块砝码。

　　可以看看2014年以来房地产市场的表现。2014年，尽管中央层面直接救市的举措并不多，但地方各种政策事实上已经很给力，但结果是，全年房地产市场惨淡收场。

　　特别是去年“9.30”房贷新政之后，加上货币政策的降息降准，市场上很多人预计房地产很快将触底反弹，事实的情况是，今年前两个月，无论是70个大中城市的房价，还是房地产投资、销售数据，都再次下滑。

　　1-2月份，全国住宅销售面积和销售额双双呈现“两位数”负增长。其中，销售面积下降17.8%，比去年全年跌幅扩大8.7个百分点;住宅销售额下降16.7%，跌幅扩大8.9个百分点。

　　一线城市的数据也不漂亮，以北京市为例，1-2月，全市商品房销售、竣工面积同比分别下降14.6%、28.1%，其中住宅销售面积虽然呈现7.7%的同比正增长，但新开工面积和竣工面积同比下降幅度却分别高达22.2%和48.2%。

　　根本原因就在于中国房地产市场和过去完全不同，库存和资金压力仍然是今年房地产市场最大的敌人。

　　也许首付比率降低，会让一部分资金不足的“刚需”购房者出手，这样会对缓解空置压力有一定帮助。

　　只是从世界范围的地产市场数据的分析来看，空置率从高至低的下降的周期，恰恰和房价的下降周期相对应。此刻松绑限购政策，正是基于缓冲楼市硬着陆风险的措施之一，也恰恰说明了楼市已处于下行通道之中了。

　　眼下，政策对开发商是利好，因为保护了房地产的价格，但这并不具有可持续性。因为，当下楼市的症结是过去市场的供给量过剩，而老百姓的可支配收入并没有同步增长，这样就使得房价一直居于高位，库存无法有效消化。

　　在这种形势下，有房者应该借助当下的利好政策，以套现作为应对市场的主旋律。

　　而一旦大量的市场上拥有多套房的人，在未来可能出台的遗产税和不动产登记制度的预期中，一定会结合这次的利好政策抛售手中拥有的房产，这样一来，市场上的供给量更加过剩，房价只会继续下跌。

　　经济学博士马光远表示，“救市政策”是阳光，但这是寒冬的阳光，而不是春暖花开时节的阳光，无论是地方政府，还是开发商，都应该认识到，不管政府和房地产的爱情多么伟大，但一个不争的事实是，中国住房已经告别短缺，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。

　　各界都应该清醒地意识到，中国房地产已经进入到新的周期，必须用新的思维思考和判断房地产的未来。

　　就房地产的基本面而言，目前是冬天，政策只是冬天里的一把手，仅供取暖过冬，绝非春天的故事。

　　对于库存过大的地方政府而言，是该考虑离开土地财政，另找饭碗的问题，而对于大多数开发商而言，最好的选择仍然是，利用政策的暖意，加大消化库存，回笼资金，赶快转型，而不是做再次暴涨的美梦。

　　从14年3月起全国房价开始下跌，目前尚未止跌，房地产的财富效应尚不明显。

　　海通证券分析师姜超认为，导致地产救市政策效果不佳的另一个重要原因在于中国人口结构出现拐点，从11年以来中国15-64岁劳动年龄人口的总数和占比都出现了下降。

　　而人口结构和地产周期有重要关联，因为地产的刚需主要集中在年轻人口，因而随着人口红利期的结束，所有发达国家的地产市场都相继出现拐点。

　　从地产年度销量来看，13年达到13亿平米的峰值，近似于1300万套新房，比1999年增加了10倍，按照城市化速度和年轻人口数看很可能接近新房销售的顶峰。从14年来看地产销量已经开始下降，进而导致了新开工，土地购置等多项数据的下滑。

　　14年降息降准之后地产市场缺乏起色，但股市大幅上涨，中国居民的财富配置正在历史性地从房地产转向金融资产。

　　姜超分析其背后的根本驱动力同样来自人口结构变化：人口老龄化导致地产需求出现长期拐点，而老龄化导致劳动力稀缺、资本相对过剩，利率下行拐点出现，因而居民财富配置的存款时代和地产时代相继结束，金融时代已经来临。