中国最大“鬼城”逆袭:房价从2千元升至超1.5万

　　从政府到市场

　　规划只是一张美好的蓝图，从蓝图走入现实，起步之艰难在所难免。“12年前的郑东新区就是一张白纸，基础设施严重匮乏。下雨天，我们带客商前来参观，来的时候那条土路还能走，回去的时候已经过不去车了。”周定友回忆，郑州市政府只得通过土地滚动开发的形式，以财政担保和土地抵押，向金融机构融资。

　　另外，他们又不得不采取一些行政性强制手段，“比如说，控制老城区的新建项目，凡是新开发的项目到东区来，高层建筑超过一百米的，到东区来。”

　　以郑州市中级人民法院搬迁为例，该院彼时已经在郑州市区选好位置，后来被要求搬到郑东新区。“虽说当时他们不太乐意，但还是搬来了，位置就选在金水路上，整个郑东新区最好的地段。现在他们倒是高兴坏了。”周定友说。

　　在一块150平方公里的空地上再造一座城市，投资力度如此之大，不可能完全依靠行政主导，这也是李克所强调的——郑东新区以市场运作为主，政府只在基础设施上投资。“当时的社会舆论并不看好，本地的房地产开发商也不看好。即便他们进来了，干活也是拖拖拉拉，担心一片空地上建好的房子卖不出去。” 周定友清楚地记得，投资信心的树立，还是源于外部，“那些外地的开发商，绿地、绿城、顺驰这样的，最早来郑东新区投资。它们经历过上海、杭州那种城区从无到有的发展阶段，对郑东新区的出色规划和它在中原地区的区域优势，都有一定的研判能力和乐观前瞻。另一个因素是便宜的地价，每亩地几十万元，每平方米的房子，成本也就一千多块，那时郑州市的房价还只有两千多块。”

　　这些外地开发商过硬的产品质量和品牌影响力，逐步把信心向外传导，更多的资本开始流入郑东新区。作为河南省省会，郑州市的发展势头没有让这些投资者失望。郑州市GDP在2012年突破5000亿元，2013年突破6000亿元，位列全国300个地级以上城市第19位。而整个河南的GDP总量已经跃升至全国第五、中部第一。

　　同时，正处城镇化快速发展阶段的河南，也为郑东新区提供了可观的人口净流入。数据显示，郑州市区流动人口300多万，且每年以25%的速度递增，城区人口密度仅次于广州，居全国第二。而当前城镇化水平不足45%的河南，约有1600多万人口，是处于半城市化状态的农村籍市民，这些都将是郑州做大的人口红利。

　　随着城市规模的成长，郑州市尤其是郑东新区的房价，也从每平方米2000多元，蹿升至每平方米1.5万元以上。周定友表示，郑东新区的行政之手早已转换角色，“以房地产开发为例，过去我们四处求人过来拿地，现在则是各方争抢着竞拍土地。那好，政府就制定一个土地基准价，负责为各方打造一个公正、公平、公开的平台，剩下的交给市场。”

　　新挑战

　　房地产一直是郑东新区主要的发展引擎，一度占据着财政收入的70%以上，同时也是郑东新区人口净流入的主要驱动力，这种模式的不可持续性可以预见。因此，郑东新区的产业培育也在同步进行。

　　2008年前后，郑东新区的产业定位为8个方向，其中金融业尤为重要。早在2003年时，时任河南省委书记李克强对郑东新区未来发展提出了“城市建设与产业发展必须协调一致，实现双轮驱动”的要求。随着郑东新区完成“三年出形象，五年成规模”的目标任务，到2008年3.45平方公里的CBD区域已吸引多家金融机构聚集。

　　2011年，《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》（国发〔2011〕32号）明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设，适时申请开展电子商务国际结算业务”。

　　“这是国务院层面首次将郑东新区和金融的关系提了出来，我们将此理解为国家战略，因此也将郑东新区定位为中原经济区的金融中心。”郑东新区金融服务局局长卫志刚表示，从金融业在郑东新区财政收入的占比来看，2012年是5%，2013年是15%，2014年将近20%，目前金融业在全区GDP占比达到一半左右。

　　“早期，大家不愿意来这边。就像央行河南分行、农行河南分行，都是我们给他们在郑东新区盖了新的办公楼，把他们的旧楼置换过来，另外还需要省领导反复给他们做工作，给出一些优惠条件，比如低价卖地、给他们援建置业小区之类的。”卫志刚介绍。

　　针对一些规模较大的金融项目，郑东新区在招商引资过程中更是不敢松懈。以占地138亩的民生银行战略研发服务基地为例，该项目将为郑东新区带来一万个就业岗位，相当于郑东新区目前金融从业岗位的一半左右。

　　去年6月24日，中国民生银行与郑州市就这一合作项目达成合作。据郑东新区金融服务局政研组工作人员徐佳佳介绍，仪式筹备期间，郑东新区各部门通力合作，仅用12个昼夜完成民生银行战略研发服务基地一期项目138亩用地地上附属物清点、树木砍伐、沟渠回填、土方清运、坟茔迁移、临时建筑拆除、围墙圈建等一系列前期工作。

　　“我们每天都会给民生银行那边发送基地现场清理的照片，几乎是一天一个样。他们对我们的办事效率还是很认可的。”卫志刚表示，该项目已经开工建设。

　　郑东新区目前已累计入驻各类金融机构226家，人民银行、河南证监局等机构，汇丰、渣打、东亚等多家外资银行，中行、农行、工行、民生、广发等 12家全国性银行省级分行，中国人寿、中国人保等20余家保险机构以及中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构均汇聚于此。

　　卫志刚认为，金融机构与郑东新区之间，本就是一个双向选择的过程。“郑东新区的金融业从无到有，并非强行聚集而成，其中原因是多方面的，其一是前面提到的国家战略和产城发展的定位；其二是区位优势，距离老城区仅隔一条中州大道，而且区内有高铁站，交通出行便利；其三是河南本身经济实力较强，并且拥有中原经济区这么一个广阔的发展腹地。”

　　“郑州市的金融机构现在很多在努力往这边搬，但土地资源却是不可再生的，尤其是在CBD这片。因此，我们进一步细化规定，金融机构的省级以上分支，才可以过来拍地，不像过去那样谁想拍就能拍了。”卫志刚介绍，产业的腾笼换鸟也在悄然进行，“过去这边的写字楼每平方米的租金只有七八毛，现在涨到2 块5到3块，比市区平均水平高出5毛左右。跟那些金融机构相比，盈利能力一般的小公司肯定扛不住，他们都开始陆续往外搬。”

　　2012年底，郑东新区规划控制扩大至370平方公里，比周定友铅笔下的郑东新区，多出220平方公里。显然，这对郑东新区的产城融合又提出了新的挑战。