楼市即将崩盘?开发商不这样看 明年还是涨涨涨

　　年底市场稍有起色，部分大型房企就难以抑制涨价冲动，开始重新调整明年市场的定价策略。

　　在绿城传出明年计划把所有在售项目售价上涨3%—10%后，近日市场又传出融创中国内部发出调价通知的消息。根据融创传出的调价通知显示，各项目自明年1月1日起，根据项目具体情况对销售价格进行5%—10%的上调。同时，龙湖长沙公司也发出调价通知，逐步取消优惠促销政策，年后涨价5%。

　　此外，一线城市重新出现大型开发商“惜售”涨价现象。中骏地产深圳营销总监谢永超对记者说，因公司预计明年市场价格将高于今年10%-15%，所以将原本计划今年售出的部分房源，推迟到明年1月份再卖，“涨价可以多赚点钱。”

　　“必须承认，在完成同样的销售任务下，售价调高点儿，提升利润率，对销售团队的奖励肯定会更高，所有地产商都是这样。”长沙龙湖地产有关负责人对记者说。

　　房企的涨价冲动

　　“一些区域公司根据自己的情况，可能会有涨价的打算。”融创集团相关负责人告诉记者，不过，集团并没有下发统一涨价的通知。

　　然而，大型房企准备在一线城市提价的消息却非只是传闻。谢永超告诉记者，深圳公司今年销售额为11亿元，如果按原计划，只完成了80%的任务，但公司看好明年的楼市，近期重新调整了销售计划，准备在明年1月份开始涨价卖。

　　同时，深圳也传出中海、绿景、星河地产明年将涨价的消息。近期，中海、星河位于深圳龙华和坂田的项目均价超过3万元/平方米，高于市场预期，但开盘当天依然售罄。

　　深圳中海地产营销总监朱桂华告诉记者，目前还没有确定明年的销售计划，但中海的项目价格都是随行就市。

　　同样，绿景集团营销总监薛浩也对记者表示，价格根据市场而定，就目前看来，国家对地产的政策支持以及降息带来的效应都是利好，地产商对明年的市场总体还是偏乐观。

　　“从前面几轮调整就能看出，政策都有个滞后期，政策刚出台后的半年市场成交会止跌企稳，而第二年价格都会回升。”薛浩说，从中长期来看，房企对一线城市还是很有信心。

　　根据融360数据，深圳已有银行对首套房贷款利率折扣重回到8时代，这也将进一步刺激刚需入市。

　　不仅是一线城市的地产商对明年楼市持乐观态度，二线省会城市的信心也在重燃。12月15日，龙湖地产长沙公司下发通知，从2015年1月1日起，长沙项目价格统一上调，比例不低于5%，客户家电补贴和老带新客户置业优惠的政策，执行到今年12月31日停止。

　　龙湖长沙公司相关负责人告诉记者，这既是一种营销手段，也是对营销策略的调整，“9·30”新政等政策的出台，尤其是11月份降息后，确实明显感觉到购房者的信心在回升，销售节节攀升，今年长沙公司的销售任务是8个亿，在11月底就已经完成，公司认为，明年市场肯定比今年好，但龙湖明年在长沙的销售任务跟今年差不多，因此压力不大。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，10月份以来各地信贷政策陆续调整，加之11月21日央行降息，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。

　　打响利润“保卫战”

　　公开信息显示，融创中国明年计划向800亿甚至900亿的规模冲刺，而在提高规模的同时，也要打好利润率的保卫战。

　　对此，融创中国相关人士对记者说，800亿的规模，只是业界的预测，而不是公司已经确定的目标，明年的计划现在仍在讨论中，关于利润率的指标，现在也没有向各地下达。但公司的确希望规模在小幅度增长的同时，也能提高利润率。

　　深圳熙璟城副总经理潘勇也对记者表示，预期一线城市房价是稳步上涨，明年的价格还没定下来，主要是看大环境和市场的变化来定，而且公司也不着急出货，不存在急于回笼流动资金的问题。

　　“深圳市场根本不存在去化难的问题，明年肯定房价能涨，这有利于提升公司的利润率。”谢永超说，目前他的公司在深圳就一个项目，明年的任务定为14亿元，高于今年的3亿，且整个集团今年已经完成了100亿的销售任务，销售回款也顺利，不存在流动资金紧缺急于出货的问题。

　　阳光城营销负责人告诉记者，房企能否获得较高的利润率，除了取决于项目拿地成本，很大程度上也与开发商整体的融资能力有关。能获得较低融资成本的，将获得更大的空间。而综合融资能力略差一些，无法从资本市场获得更多低息贷款的房企，利润率下滑的可能性更大。

　　房企今年在融资渠道上进一步拓宽，也进一步缓解了房企资金紧张的问题。今年9月初，在监管层的允许下，上市房企获准可以在银行间市场发行中期票据，随后包括富力地产 、金融街、金隅股份、招商地产、华夏幸福等一批房企先后作出提请。

　　“目前几家龙头房企一致认为明年市场好于今年，一旦市场好转，品牌房企会最先感受到暖意。”上述龙湖有关负责人称，房企的定价，会考虑地价、建安成本和利润率，但主要考虑市场影响因素，龙湖去年刚进入长沙市场，今年还处在品牌认知初期，因此定价也偏低。

　　海亮地产总裁周迪永对记者说，未来几年房地产的利润将会下降，在土地成本越来越高的同时，房价上涨速度也在放缓，而开发商的建安、财务、人力等成本在上升，不断吞噬开发商的利润。

　　周迪永认为，对在一线城市有项目的房企而言，还可以通过涨价来平衡利润，而在三四线城市，如果项目投资出现失误，在房地产持续低迷的情况下，利润率很容易受影响被拉低。