威海海景房没人住变鬼城 50万买 十几万卖(组图)

　　产业黑洞

　　如果海岸线上的房子都有人住，那就不会有什么大的问题。这些入住率极低的海景房，造成了双重的浪费——既破坏了自然生态，又浪费了大量的财力。在卖地时，地方政府对房地产通常寄予拉动经济的期望，但事实证明，这些没有人住的海景房对经济的拉动作用非常有限。

　　乳山银滩离乳山市有十几公里的路程，在银滩年景最好的2008、2009年，外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空，消费也一片兴旺。但银滩上除了房地产，没有任何成气候的产业，这两年买房客们撤退之后，银滩变成了一座空城。乳山市看上去也不景气，在由市区通往银滩的路上，有好几处被遗弃的工厂。

　　产业黑洞不是银滩独有，这是狂热投机驱使下海岸线开发的通病。2007年，营口规划了沿海产业基地，在土地财政的驱动下，大量的土地被迅速出让，但产业升级速度却赶不上房地产开发的速度。由于产业无法及时导入，沿海产业基本陷入萧条，楼市也几近崩盘。巽寮湾、三亚很多海湾开发的主题是度假，但度假只是一个泛概念，并没有落实到相关产业链的可持续运转，也没有真正形成支撑。

　　“国外那些开发得很成功的海岸线，基本都有一个主题产业做支撑。如果没有的话，都很难生存下去。”孙洪波说，比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心，摩洛哥有赌场和F1赛车，戛纳有电影产业，墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、文化体育等很多产业。这些成功开发的海岸线都是生活、工作、休假三位一体，除了旅游之外，本来就有很多现实生活的内容，因此它的配套也会非常完善。而中国的海岸线开发都很单调，除了盖房子，没有其它产业。因此，中国的海岸线旅游也很单调，除了洗海水澡、搞些水上运动，就再也没有其它的东西了。因为入住率低，中国很多旅游地产根本没有配套，导致生活不方便，这又拉低了入住率，最后变成恶性循环。

　　“中国的这种开发模式会越来越走不下去，因为没有新内容的注入，无法升级。”孙洪波说，产业其实就是要给海岸线注入更多的持续吸引人的内容，比如摩洛哥的F1赛车、戛纳电影节，每年都会有新主题，不断地吸引眼球。“而你盖个酒店5年装修一次，除了这个还有什么吸引别人的？”

　　乳山银滩一直打着“养老”的旗号，提出过做养老产业，但在急功近利的发展思路下，房子盖得很快，养老产业却没有形成哪怕一个有吸引力、影响力的项目。“比如说乳山每年能办一个权威的养老论坛，加上养老设施、设备的展示交易会，逐步吸引全国做养老产业的人来交流、交易，再加上开发的养老房，很多人也会来体验度假，银滩可能就活了。”孙洪波说。和做房地产、赚快钱相比，养老、服务都是浮云。

　　在中国的海岸线上，青岛是经济发展得最好的城市之一，但是它的海岸线开发也有诸多遗憾。

　　2012年以来，青岛市政府同时启动了西海岸黄岛和北海岸红岛的开发。“我认为青岛现在的经济实力不能支持三岛联动，这是典型的小马拉大车，严重透支青岛的未来。”青岛的一位资深地产人士说，青岛主城区的崂山区、李沧区，都还有大量的土地，是青岛未来发展的重心所在。“主城区尚且吃不饱，西海岸要好就不容易。黄岛都好不了，那你红岛怎么能好？”

　　1984年，国务院划分了14个沿海经济开发区，青岛的西海岸就是其中之一（当时还没有黄岛的称呼），以来料加工为主。但至今实体经济也没有发展起来，学校、医院、商业等生活配套等都很不完善，生活不便利。黄岛的支柱产业也是房地产，整条海岸线上已经盖得满满当当，均价在每平米9000元左右，看上去没什么人气。“现在西海岸都拉不起来，你硬要把北海岸拉起来，这不是白日做梦吗？”上述人士说。

　　和黄岛一样，红岛没有实体经济，唯一的支柱产业也是房地产。由于交通不便、几乎没有配套，红岛的房价每平米只有五六千元，依然卖不动。“在红岛没人赚钱，企业投多少亏多少，政府的投资也是亏的，唯一盈利的就是政府的土地账面溢价。”

　　经过了这一轮疯狂投机之后，这些海岸线会重蹈海南1990年代泡沫破灭的覆辙吗？

　　根据海南统计局的数字，2014年上半年海南的房产销售同比下降了40%。海南是中国唯一的一个热带海岛，这种唯一性让它死去的可能性变小。但是像营口、乳山等地，海景房的泡沫会不会破裂很难说。但无论如何，一揽子卖海景房的模式，已经难以为继。巨大的供应，以及2014年以来楼市的萎靡，这类旅游概念的房产销售越来越困难。

　　孙洪波认为这一波海岸线开发可能会像之前的主题公园开发热一样，慢慢走向没落。“你不是像迪斯尼乐园一样有唯一性的内容。如果没有内容产业，你靠什么升级呢？”他认为海岸线要开发好必须做内容产业，深挖当地特色的产业内涵。海南有非常丰富的物产，除了水果之外，还有文昌鸡、东山羊等美食，这些特产缺乏集成和包装。“如果酒店里都提供热带水果餐，你看海南是不是更有吸引力些？”他举例说，这些产业会对旅游增加附加值，产业好、房子也有人住，那不就长久兴盛了吗？他说过去有大把机会挣大钱，没人会想这些，但是现在投机不下去了，市场会形成倒逼力量，“你就知道原来这里也有大金矿，如果大家蜂拥去做，市场就繁荣了。”

　　宋丁把一揽子卖海景房的模式称为“小循环”，这种模式只注重短期利益。但未来无论是海岸线还是其它的旅游地产，都必然走上“大循环”的模式。“在大循环的模式下，地产商变成了战略投资商，就不是说像以前一样只盖房子了，而是要把旅游、文化、商业、教育等等都考虑进去。如果做成功，这就是中央提出的小城镇、美丽乡村。”宋丁说。贵州省政府已经在做Top50小城镇，拿出50个旅游资源最好的地方对外招商，在这样的项目设计中，重点考虑的是整体经济、生态发展的需要，房地产开发被压缩到一个相对小的份额。“大循环模式对社会的承诺越来越多，它不是中小开发商能做的。”