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任志强:北京永远是中心,一百个上海也代表不了 |
| www.sinoca.com 2014-08-10 一财网 |
问答实录
主持人：任总，你觉得城镇化对房地产有什么影响？
任志强：城镇化首先要有房子，不管这个房子是开发商生产还是政府生产，但是总归要有人生产，如果有租房的需求就一定有人买房，因为要提供出租，在国外的租机构比较完善，中国这样的机构不给完善，尤其是我们的文化，更多人希望买，所以毫无疑问它是一个机遇，但是这个机遇不是说政府创造的城镇化机遇产生的，而是农民从农村中解放出来，如果我们的土地政策不能把农民完全解放出来的话，我们的户籍制度还是限制人民的自由流动的话，反而它还是会下降的。
主持人：很多三四线城市已经放松限购限贷了，这意味着什么？有没有可能接下来一线城市会出现这种措施呢？
王德培（福卡研究所首席研究员）：如果一个政策让很多家庭不得不离婚，说明这一定不是一个好的政策，我们已经看到这种情况出现，如果我们的政策会导致这样的偏差，或者没法走门，只能走窗户，这一定不是这个好政策，现在取消是因为有人说开发商要死了，要救开发商，我个人不觉得，打个比喻，一个人掉到河里，你不救他吗？因为他是个罪犯，这个道理很多人没太搞清楚，有人说因为开发商都黑，所以不能救开发商，但是如果他们都死了，你们有房子住吗？有开发商也是政府允许的，不要从单一的角度去看问题，实际上我们真正限购的一共48个城市，真正取消的大概已经有41个城市，或者半取消的，7个城市没有表态，其中有4个是一线城市，我个人觉得不会轻易取消，包括上海，一定要设一个门槛，不是用房价更高的门槛。
主持人：任总开始带来的题目并不是中国的城镇化和市场，你的题目是中国的楼市拐还是不拐，房子买还是不买？后来你把这个名字改了，站在观众的角度，再次对你提这个问题。
任志强：我明确说的有是中国不存在经济下行的通道问题，即使是一个调解期，也不是下行，所以房地产也不是下行，如果我们迟迟没有解决房地产的城镇要素问题的话，它也不是拐的问题，往哪儿拐呢？我不认为拐，2012年的时候下降27％，所有人都说今年要完蛋了，最后不是都变成正数了，有三个问题我们没法确定，比如说放不放货币问题，我们决定不了，基础设施加大到什么程度，我们决定不了，棚户区的改造我们决定不了。
主持人：那么在刺激的情况下，你觉得是该买还是不买？
任志强：既然政府在你保底，你为什么不敢买？
记者：谢国忠（独立经济学家）博士赞成这个观点吗？
谢国忠：我认为房地产是长周期的市场，不管政府是什么行为，它可能对这个周期有一个延续，稍微长一点，但是不可能改变，周期性的规律，所以房地产原来我觉得2012年是拐点，为什么呢？它有很多原因，包括中国的出口，全世界的刺激给中国带来的好处，中国老百姓原来的负债率比较低等等因素，4万亿就是鼓励大家去炒，因为基数比较低，所以可以炒起来。2013年的时候又炒了一把，我当时认为是反弹，有些做地王的都是靠信托，高利贷去做地王，所以不可能长的了。今年又下来了，中国进入了一个比较长期的房地产阶段，香港97年见底，03年见底，大概也有六七年，日本到今天都没见底，因为日本的问题是房地产泡沫下滑的时候还出现了人口下降，所以房地产就变成了无底洞。中国至少未来我们不去看，五年里面房价应该不涨。
主持人：所以您的观点是建议大家不买。
谢国忠：如果你有空房子赶快卖掉。有反弹的时候你跳进去，熊市的反弹是最害人的，A股从6000点掉到3000多点的时候，很多人跳进去，然后又反弹到4000点。牛市里面每次反弹都是买入的机会，熊市里面每次反弹都是卖出的机会。
主持人：一位建议买，一位建议卖，王老师站在谁的立场？
王德培：线上线下都一样，线上看到谢博士很嚣张，线下回答的很暧昧，我希望您待会儿再明确一下百分比，我的态度就是观察开发商的幸福指数，如果他们越来越难受，那就是我们买房子的春天，时点在哪里？今年年底明年年初，我的理论推导是什么？房价波动向下，总体横盘，结构分化，我的态度很鲜明，节点很鲜明。根据刚才任总的话题，会不出现投机性的事情，上一轮是大量的资本参与炒作，以温州炒房团为首，但是这支剑还悬在我们头上，就是房产税，今天我们的GDP在下行，打头阵的就是房地产，随你们需弄，你们买你们顶吧，把GDP混去再说，三年左右，房产税肯定要收的，为什么？现在基本上国家的税收还是生产领域，你想想看今天如果被任总忽悠的去买房的人，这就是中华人民共和国未来广大的税基，投机性的买房可能会受到遏制，自我的遏制，不可能嚣张到上一轮的行情。
任志强：我一会儿要赶火车，我说几分钟，王院长说悬的一把剑是房产税，上海2000多万人一年才交两亿的税，算什么剑啊？实质性的更少，你们不用担心这个东西，我们叫房地产税，地是国家的，房子是自己的，如果一个法律制度能把两个不同产权制度的东西混一起，那是一个奇迹，中国还没有生出这种奇迹的人，所以你不用担心，一定会统一，如果统一的话你有不用担心了，反正70年以后也是你的，你现在交一点没什么可怕的，我没觉得是问题。而且中国这么多穷人，没有解决贫苦问题，穷人和富人的住房差别很小，你是0.8，我是0.5，中国有50年左右的福利分配，像拆迁、棚改、保障性住房，不是差别很大，150平米以上的住房真的有很多吗？20％左右。
什么时候该买房子，什么时候不该买房子，刚才采访的时候问我，我说有两个条件，第一是人口都跑了，第二是政府没钱了。如果政府在不断加大投入，房子外头的原因决定房子里头的价格，比如说外头多了个大马路，多了高铁，多了学校，多了其它的配套设施，你的房子就升值，你们看看是不是这样。只要政府加大投入，这个房子的价格就得涨，人也是这样的，如果没有收入，你就得跑，从小城市跑大大城市，如果这个城市人都跑了，政府还有大量的投入吗？没人了你怎么投入？今天和明天的差别有多大？你非得等吗？北京市已经遇到了，三次摇号没中的，老婆都该跑了，只要有需要就买房子，投资就要考虑。虽然我和谢博士，我们从04年开始吵，但是我们也是好朋友，意见可以不同，最终听我的可能都发了财了。你们将来谁举手说不承认，谢博士那时候把房子卖了，卖的结果就是现在也没房子住。
谢国忠：上海是美金支持的，有很多外国人买房子，05年5月份的时候见底了，06年掉了一半，07年起来，我跟着汇丰银行做报告的时候，说07年会朝上走，加入全国性的泡沫，有泡沫并不代表掉，泡沫是一个膨胀的过程，等到它的力量消耗完了就会掉，如果你去参加泡沫的话，你自己要考虑，你脑子有多好，在泡沫爆之前能不能跑掉。
主持人：谢总不要再解释了，解释就是等于掩饰了。现在进入提问时间。
问：任总，不管你说买房还是不买房，我们看到很多城市的房价已经在调整，一些业内人士说随着房价的调整，土地成本占整个房价的比重确实有增无减，从您专业人士的角度来看，目前业内公认的这个土地成本比例大概是多少？现在有很多开发商比如说淘宝进行合作，你对这个事情怎么看？
任志强：我们早期做的时候，土地占到45％左右，现在高档的大概占到70％，因为价格高了，要占到70％，还没算税费，所以政府一定是第一个投资者，在房地产领域最大的投资者就是政府，因为捞钱最多的也是它，占地方财政最多的也是它，前年一共12万亿，中央一半，地方一半，所以这个你改变不了的。淘宝实际是解决了首付款的问题，在香港政府会调节，在市场不好的时候会降低首付比例，但是市场过于紧张的时候，会把首付提高到30％，美国也会调整，它是解决这个问题，中国现在解除限购了，没有降低首付，按道理降低首付是市场调解的办法，我觉得更应该是市场调解的办法。
问：我觉得北京房产会下跌，因为去中心化，第二个去政治化、去省级化，第三个，北京空气不好，所以我看到上海房产，北京看跌，同意吗？
任志强：你太以为上海了不起了，上海是不是金融GDP比北京还低，你强调什么中心？就是上海人自己认为的，你的高校能比北京多吗？请问你的院士比北京多吗？请问最优秀的小学比北京多吗？从小学开始你比北京多吗？为什么领导把孩子送到北京上小学？不送的上海来呢？不用讨论，北京永远是中心，一百个上海也代表不了北京。
主持人：任总，刚才您说好多人听您的建议买房都赚钱了，刚才有观众说听您说北京那么好，他想去北京买房了，你的建议是什么？
任志强：我说离天安门越近越好，可是你买得起吗？加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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