手把手教你学理财:只要看懂四个指标你就可以买房

　　房价跌跌不休，未来还能降多少？何时是市场底部？这成了普通老百姓最关心的问题。 有些数据指标能帮我们分析一下，房价的底部在哪里。

　　今年以来，楼市寒流涌动，房价出现下滑。数据显示，截止6月中国百城房价延续跌势，100个城市中71个城市环比下跌，仅29个城市环比上涨。房价跌跌不休，未来还能降多少？何时是市场底部？这成了普通老百姓最关心的问题。 有些数据指标能帮我们分析一下，房价的底部在哪里。

　　指标1：降价会降多少？ 容忍降价空间20%

　　房价会无限制下降吗？中原地产研究部总监张大伟认为不会。对于开发商来说降价的极限容忍空间在20%左右。

　　他认为，目前整体房地产行业利润已经明显降低，基本都在15%左右。所以开发商如果价格调整幅度平均超过20%，将全行业亏损。政府能容忍多少降价？我们看到的最近杭州等城市政府设限降价15%不可以网签，基本可以看到地方政府对房价的容忍度也在20%左右。他分析，房价跌幅能够达到20%的，对于地方政府来说，土地财政受到巨大冲击，这种情况下，救市积极性将空前上涨，政策面将宽松。

　　张大伟认为，相比三四线城市，一线二线房价处于高位。大部分购房者都是借助贷款等信贷工具。一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。回顾历史，在2008年、2011年，一线城市也出现了20%左右的跌幅。

　　指标2：销售量

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对搜狐财经表示，判断房价底部最核心的是看房屋销售量。在房地产行业来说，最重要的指标是销售量。他认为，销售量和房价有正向相关关系。销售量影响开发商购地，

　　进而影响地价、新开工数等等。他分析，2014年房地产市场肯定不会像2013年那么好，但比2012年销售量还是明显增加的，市场并没有想象的那么低迷。他分析，中国房地产已经告别黄金时代，牵手白银时代。

　　业内人士认为，如果成交套数持续低于平均水平，那么这也许就是市场开始转向的信号了，紧接而来的就是成交低迷带来价格的松动，一旦价格下降趋势形成，这也就意味着抄底楼市的时机到了。

　　以北京为例，看北京二手房量价走势图。 我们看09年1月-10年1月，楼市成交量一路上涨，房屋价格指数也相应一路上涨。10年4月楼市调控政策出台，成交量骤然下滑，房价指数也相应下滑。业内人士认为，如果楼市成交量持续低迷，这就会形成一个比较好的底部区域。

　　指标3： 土地价格

　　亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存对搜狐财经表示，要判断房价底部主要看土地价格。土地价格决定了新房价格，新房房价基本决定着整个市场房价的走势。陈宝存强调，他所关注的价格并不是短期价格，而是长期的走势。

　　去年的土地价格如何？ 数据显示，今年以来，北上广深等一线城市年内土地出让金创历史纪录。四大城市合计土地出让金高达2261.7亿元，房企对于一线城市的居住类用地竞争最为激烈，平均地价已经突破1.1万元，与2013年同期的6760元相比上涨了64.1%。

　　他认为， 2013年北京的楼市成交均价已经达到2万-2.8万，且这些都处于5-6环外。2013年以来，土地市场火热，地王出现频繁成为普遍现象。大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。由此看来，大致到2014年年底、2015年年初，将有一批5万左右的售价的新房入市。

　　全国未来土地价格走势如何？陈宝存分析，中央现在稳增长，对经济进行微刺激。一些省市计划加大投资。比如黑龙江，推出3000亿的投资计划，武汉6年欲投近千亿。各地都会上马一些基建投资项目。这些基建项目很多投资到地铁、水运、基建等项目上。可以想象的是，地铁沿线的土地价格未来将上涨。他认为，由此看来，现在地价还在处于底部，未来价格还会大幅上涨。

　　指标4：信贷利率

　　什么时候能买房最好？张大伟认为，信贷开始明显宽松是很好的时机。对于中国房地产市场来说，首套房信贷利率能够维持在85折及以下的，房价都是上涨的。反之如果是超过85折，也就是信贷收紧的情况下，房价肯定是调整下跌的。

　　当然如果碰到央行大规模宣布下调准备金率和贷款利率，这种情况下房企的资金将明显好转，价格也将刚性。