“真降”还是“假摔”?北京楼盘价格松动的背后

　　近日，作为十强上市房企的北京金融街旗下金色漫香苑楼盘出现百万大降价，单价直降5000元，最高优惠约百万元。创下北京楼盘价格最大降幅。中国经济时报记者通过调查发现，目前北京降价的开发商更多是出于策略考虑，并未出现大面积降价。

　　值得一提的是，此前比较火热的亦庄区域“降价”消息也不断传出，到底是谁真的在“降价”?本报记者走访亦庄区域主要在售楼盘调查发现，亦庄并未出现大范围降价，以改善型产品为主要供应的亦庄区域，实际情况并未如传言中严峻，大多数项目依然保持着自己的推盘节奏，也并没有降价的计划。

　　在对亦庄区域7个在售楼盘的走访中，记者发现，此轮“降价”传言背后，项目的真实情况虽各有不同，但仅有城建海梓府微降，其他项目均因所推产品不同而定价，实属媒体误读。上周末刚刚开盘的枫丹壹号，成交均价也无下探趋势。

　　近期，城建海梓府以团购名义推出特价房。据悉，该项目打出广告推出的28800元/平方米的产品，实际数量并不多，仅限于15号楼一层的下跃户型，其余70-90平方米两居、三居小幅降价，大部分房源的成交价格都在33000-34000元/平方米左右，距离前期35000元/平方米的价格确有小幅下调。而实际上，其所推出的15号楼也并不如前期推出的楼座位置好，价格有所差异属情理之中。

　　此外，被传出降价的林肯公园和金第万科·金域东郡，实际上是开发商为促销，推出与前期不同的产品，被市场上“误判”为降价。

　　4月底，金第万科·金域东郡推出的二期房源，主打70平方米和90平方米的户型，成交均价为31500元/平方米，较上期降价约1500元/平方米。但此次开盘的4号楼位于小区的西北角且临街，位置相对较差，项目的相关负责人也不认同是降价。

　　一直深耕亦庄区域的和裕地产，推出的32000元/平方米?穴包含6000元/平方米精装修?雪的价格被外界看为降价。实际上，此次推盘的为距离地铁和社区商业较远的A区，不能与售价为36000元/平方米的B区相比，而且A区此前推盘价格为28000元/平方米，“不但未降价，还有一定幅度的提升。”林肯公园相关负责人对记者说。

　　在刚刚过去的五一假期里，亦庄金茂悦接待了300余组购房者的来访，与其他亦庄在售项目不同，亦庄金茂悦的购房人除了目标明确要在亦庄置业外，还有大量购房者是完全跟随“金茂系”品牌置业金茂悦。

　　抓住购房者对健康的需求全面引入高科技设备、在户型细节上精雕细琢、在园林上不惜投入、在教育配套上引入名校等等，这些让金茂系成为高周转的高端项目，进军亦庄河西区之后，毗邻南海子公园的地缘优势，也让项目主打的品质牌有了更坚实的底气。

　　由于看好亦庄区域的发展前景，方兴地产将持续深耕亦庄，推出全新产品系。作为区域标杆性楼盘，亦庄金茂悦即将于月底推出的四期新品，在产品上与前三期有较大的区别，即将问世的8号楼位于地块属性更低密的X85地块，无论是地块规划还是园林打造，都较此前有进一步提升。在户型上，除延续亦庄金茂悦之前的经典户型外，四期新品还将推出亦庄区域内少有的188平方米墅质五居，针对改善需求的购房人群。

　　对于外界关注的销售价格变动，亦庄金茂悦相关负责人告诉本报记者，目前还未最终确定，但可以确定的是一定不会降价。

　　本报记者在金融街旗下金色漫香苑了解到，位于北五环外未来科技城区域的该楼盘降价房源为最后十多套特价房，是开发商为清盘而采取的一种策略，目的是尽快出货将精力投入到其他项目，而金融街其他项目目前并未降价。整个奥北板块房价依然坚挺。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，亦庄从去年10月份开始加速推盘，至今已有8个项目进行14次开盘，推盘的节奏非常快。从亦庄2555套总的供应量来看，在北京各个板块中都可以说是首屈一指。

　　郭毅说，目前北京出现成交量下滑甚至部分项目降价的现象，主要集中于受到自住房冲击的刚需市场，而中高端市场则呈现出稳定态势，特别是高端别墅和高端住宅市场，在北京3月份的成交数据中反映出“小阳春”的局面，整个成交量反弹速度非常快，销售套数环比上涨两倍多，截止到4月初仍保持相对稳定的趋势。她表示，北京中高端的市场需求客户基数一直非常大，随着北京的发展，大的企业包括国企、央企、科研院所都会对高端住宅需求形成支撑。

　　对于亦庄区域引发的价格松动，北京房地产业协会秘书长陈志认为并不能以此作为判断楼市走向的依据。陈志认为，目前楼市最大的问题就是需求的迷茫，很多购房人也不知道到底该不该买房，多重选择下如何挑选，只能选择观望。

　　业内分析人士认为，在这一轮市场波动中，刚需产品受自住型商品房影响较大，有品质的高端改善型产品反倒保持稳定的趋势。对于消费者来说，刚需产品的降价将有引发资产缩水以及产品品质降低的风险，而真正满足购房者需求的创新性产品，由于其产品稀缺，品质过硬，可以成为资产保值和升值的保证。