信贷收紧、供应过剩、房价松动、成交量萎缩等字眼在三四线城市不断见诸报端，且持续发酵。而一则来自链家地产的消息——4月北京87%的二手房源对挂牌价格进行了下调，让原本被看做“楼市避风港”的北京也卷入了降价的漩涡，这使得包括购房者在内的整个业界都开始观望。北京的二手房市场到底会不会进入“寒冬期”？北京商报记者实地走访了中心城区及远郊区县的多家门店，对话经纪人和买卖双方，发现二手房市场量价齐跌已成事实，未来市场下行压力增大。
万柳房价直降200万元
房源：高总价房出现大额让利
下午6时，海淀万柳地区一家中原地产门店里没有顾客，坐成两排的经纪人在等待着客户的光临。当北京商报记者以购房人身份进店时，门店经理更是亲自前来接待。这位吴姓店长自2008年就在万柳区域做二手房中介业务，在她看来邻近中关村第三小学和万柳“地王”项目而具备的得天独厚的地理位置，使得该区域的二手房价有较强的抗跌性，然而自3月以来房价却出现了异动。
“风尚家园小区有一套110平方米的房子售价680万元，业主原报价是800万元，并且该小区的其他房源报价也没低过800万元。”吴店长表示，类似甩卖房源以往一年只有一两次，但是最近却多了起来。“日前我们也成交了一套160平方米的房子，业主要移民，就将1300万元的报价直接下降了200万元。”200万元的让利一下子引来了多位客户的抢购，吴店长感叹，购房人不是没有资金实力，而是在等待时机。
“在万柳地区业主多为多套房产持有者，出现如此大的议价空间是由于业主急需用钱，是万不得已的选择。”吴店长认为，一套房源成交价格下降200万元并不代表整个区域的二手房房价出现回落。正如蜂鸟社区，以40-50平方米的小面积低总价房源为主，在万柳地区具有价格风向标的意义。吴店长表示：“蜂鸟社区的房源从年初以来就一直保持每套400万元左右的成交均价，只是单套面积大、总价高的部分二手房略微拉低了整个区域的成交价格。”同样的情况也发生在东三环的劲松区域。
根据伟业我爱我家市场研究院的统计，经我爱我家成交的4月二手住宅成交均价为31686元/平方米，环比小幅回落2.5%，同比增长14.82%。大多数房产经纪人认为中小户型的二手房存在5%-10%的议价空间，高总价大户型的二手房可能达到15%的议价空间，但远没有到腰斩的程度。一位业内人士也分析称，上述千万元总价的房源降价200万元，按比例计算便宜20%，“千万元的基数大，因此议价空间也在可接受的范围内”。
“量跌价松”已成事实
区域：远郊区县领跌
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，综合2014年二手房市场成交的情况来看，进入5月，成交量下滑、成交价格松动的“量跌价松”局面虽是事实，但市场实际情况则不能一概而论。作为周边少有可替代新房源的核心城区，二手房成交价格多持平，远郊区县则成为二手房市场变动的“前沿阵地”。
北京商报记者综合伟业我爱我家市场研究院提供的分区域成交价格数据获悉，大兴及通州两个区域二手房成交价格环比下降明显。例如大兴区， 3月最后一周二手房成交价格冲高至26492元/平方米，而此后便一路下跌至5月第二周的21526元/平方米，跌幅近两成；通州区5月第二周的二手房成交价格为21418元/平方米，两个月前的价格则为2.3万元/平方米。
在亦庄租房的王先生对于二手房价格的变化有着切身感受。王先生从去年底就有买房计划，首要目标是所在小区的二手房。“当时房价是3.6万元/平方米，而今年就降到现在的3.4万元/平方米”。但在王先生看来这仍不是买房的好时机，同区域新建住房的定价也下调了不少，基本在2.8万-3.2万元/平方米，新房的降价让他产生了犹豫。
2014年以来受开发商推盘节奏的影响，新房扎堆入市，仅4月北京就有40个项目获得预售许可证，自3月大兴万科橙首开先河降价销售后，同区域的竞品项目也跟进调价，随后新房供应较大的亦庄、通州、房山等区域的项目也降价走量，这些新盘为避开下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盘使得市场上的供应量集中增加，从而不仅抑制了既有房源的价格，而且还影响了购房人对二手房市场的信心。在此背景下，远郊区县的业主只好以牺牲价格来换取成交。
“我的客户中，业主大多数都是以小换大，或者是为了搬进城里卖房子的，他们资金实力有限，如果卖不掉房子就没办法再买，所以成交价格上可以做出让步。”在大兴区高米店的一家中介门店，经纪人小张在过去的四个月里成交了两单生意，成交价格与去年底时相比均出现了10万-20万元的下滑。
“买涨不买跌”
中介：成交周期拉长机构煎熬
过去20年间，中国的房地产市场一直复制着“买涨不买跌”，这一次也不例外。越降价，购房者越观望，最着急的便是依靠成交量赚佣金的中介机构。北京商报记者在朝阳、东城、西城、海淀以及大兴等区域走访时虽未发现关闭的中介门店，但却从中介人员的口中感受到了二手房市场降温所带来的经营困难。
在和平里西街的一家链家门店外，两位经纪人简单地摆放了两把椅子，手里拿着房源资料在午后的太阳下懒洋洋地坐着。其中的一位是有着三年工作经验的蔡晖（化名），他向北京商报记者坦言：“今年二手房的成交量没有变，但是买卖双方都不那么痛快了。”蔡晖解释称，他所在的安贞店除去年受“国五条”影响的四五月外，每月都能保持17宗左右的成交，如今依然如此，但是不一样的是成交周期拉长，成交难度加大。
以蔡晖的经验，成交周期拉长首先是因为买卖双方的持续博弈所致。“以前不到一个星期买卖双方就能达成共识，可是现在一到两个月过去了，还是成交不了。”除此以外，贷款办理时间的延长不仅刺激一部分潜在买主放缓购买计划，还直接影响了成交的时长。
在车公庄附近的链家地产门店，经营之困则直接反映在了工作人员的业绩上。这个区域二手房由上世纪八九十年代的老房以及2000年以后较新的房屋构成，前者由于年限已久不算畅销，而后者则坚挺地保持着5万元/平方米以上的售价。“这样一来，我们店的业绩就出现了下滑，上个月成交了3套，去年底店里还能保持每月10套左右的交易量。”
北京二手房成交低迷一直蔓延至5月，根据市住建委网站显示，5月上半月北京二手房成交3956套，环比下降16.5%，同比上涨17.2%。21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，由于去年北京市经历了3月“国五条”出台后的冷静期，成交量大幅回落至冰点，因此今年同比数据上涨属于合理范围，而环比数据下降，表明二手房市场冷淡局面仍未改观。 加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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