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央行喊话成空谈 各大银行担心楼市崩盘坚持不放贷

www.sinoca.com 2014-05-18  北青网



  银行不愿亏本做房贷

  从过往历史看,个人住房贷款一直是中国银行业的优质资产,其不良率一直低于所有贷款的平均水平。2009年末全国个人房贷不良率为0.60%。截至今年4月末,工行个人房贷的不良贷款率为0.27%,低于全部贷款的不良率水平。

  既然银行不是因为看空楼市,为什么要放弃个人房贷这个“香饽饽”呢?多家银行的有关人士均对北青报记者表示,主要原因就是个贷业务不赚钱,在资金成本高企的当下,有限的信贷资源都优先投放到贷款利率更高的业务上。作为上市企业,经营压力不得不考虑。

  有银行人士算了笔账,现在5年期以上房贷基准利率为6.55%,若按基准利率0.9倍执行,优惠利率为5.895%。互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品收益率一度高达6.5%,目前仍在5%左右。受其倒逼,银行理财产品收益率持续推高,维持在5%-5.5%。银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率。

  目前5年期的存款利率为4.75%,为了拉存款,不少银行都上浮10%,也就是上升到5.225%。这意味着,银行发放房贷的利差空间不到1.5个点。在这样的情况下,银行投资他行理财产品,也强于发放房贷。2013年12月,一年期同业存款利率高达6.8%,银行存放同业,也好于发放房贷。

  小微企业贷款更赚钱

  北青报记者在采访中也了解到,小微企业贷款已是现在各银行大力推进的业务,既是响应了监管部门支持小微企业发展的要求,其贷款利率也比房贷合适得多。

  目前小微企业贷款利率一般在基准利率基础上上浮30%,而房贷业务中最挣钱的二套房贷一般也只上浮10%。举例来说,银行有200万元,如果贷给个人客户买房,即便是二套房贷,按照5年期贷款,200万元最终约可获得37.8万元的利息。而如果贷给小微企业客户,5年最少获得利息45万元,可多挣好几万。

  动向

  银行开始收紧个人商业用房贷款

  当然,目前的房地产市场形势不容乐观,对不同地区、不同类型的房产,银行自有不同的风险考量。上个月,一家大型国有商业银行在北京地区已经收紧个人商业用房贷款,而针对住宅的个人住房贷款则保持稳定,优质客户甚至可以获得首套房贷利率下浮的优惠。

  据透露,这家银行此次收紧的个人商业用房贷款主要针对的是商铺、写字楼、商住两用房等物业。其个人商业用房贷款的首付比例从五成提高至六成,贷款利率的上浮幅度也从10%上调至20%。

  这家银行某支行的一位客户经理告诉北青报记者,也许上面嗅到了某种风险。商用房不限购,泡沫可能大一些。但银行并没有收紧个人房贷,说明房贷还是比较安全的。目前市场上购买住宅的多是刚需,投资投机的人已经很少。

  政策

  央行喊话没用

  个贷未现松动迹象

  5月14日,央行副行长刘士余主持召开了有15家商业银行代表参加的住房金融服务专题座谈会。会议的主题是研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。普通购房者房贷难的问题终于受到监管层的关注。

  央行此次发话后,银行是不是就会对个贷业务特别积极呢?但专业人士普遍认为,这一会议只是例行的窗口指导,没有下发任何正式文件,对市场信心肯定有提振作用,但对市场的实际影响不大。

  中原地产首席分析师张大伟认为,“目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加,所以这一会议更多只是例行讲话,对商业银行无任何执行影响,银行不可能冒着亏损风险放贷”。

  张大伟同时指出,房地产贷款的风险在增加,特别是温州等房价下调比较多的城市,已经出现了局部断供的现象。

  中信证券的最新报告也称,各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策,执行层面会加强总分沟通和资金支持,确保额度内的按揭贷款正常发放。

  截至昨天,北青报记者从中介人士处获悉,目前各家银行的个贷政策没有任何松动变化,也许还需要时间落实央行的要求。

  观点

  一线城市应放宽至“3套住房”

  华夏银行副行长黄金老认为,降低利率是稳定房贷、房价的治本之策,但可以作为的空间比较有限。中期内,我国利率的趋势性上升或维持中高位,难以逆转。他建议,分类微调限购限贷政策,释放中高端收入群体购买力。

  具体做法是,对于一线城市,对于户籍居民,放宽至家庭拥有三套住房,视情况逐步放宽非核心城区的住宅限购;对于非户籍居民,维持限购政策。限贷政策方面,首套房贷首付款放宽至二成,二套房贷首付款可放宽至五成,三套房贷首付款放宽至七成,非首套房贷利率不再设立底线。二三线城市,对于户籍居民,允许其购买第三、四套住房直至取消限购政策;对于非户籍居民,允许购买第二套住房。限贷政策方面,允许办理三套房贷款,二套房贷首付款可放宽至四成,非首套房贷利率不再设立底线。

  他还提到,我国住房不良贷款的处置异常困难,个别城市甚至规定抵押房屋的处置必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲来签字三个条件。结果,一种低风险的贷款,变成了中高风险的贷款。

  黄金老认为,在涉及抵押住房资产处置的案件中,强化对市场经济法制的维护,遵守契约精神,严厉打击债务人逃废债行为,对于促进银行多做房贷业务是有积极作用的。

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