“最抗跌城市”房价暴跌 房太多没人住只养鸽子

　　天量库存背后

　　降价的不只是这几家。

　　“有报道说，4月唐山房价环比上涨0.97%，我认为这个数据不能反映唐山房价的真实水平。”唐山当地一家中型房地产企业的负责人张旭升对经济观察报记者表示，唐山多数房地产企业都在降价，但他们又面临着极其尴尬的局面：“降价的话，肯定会加剧置业者对于进一步降价的心理预期;但不降价的话，恐怕大家都顶不住。”

　　这种尴尬局面的根源，正是唐山房地产行业的天量库存。根据媒体公开报道，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积累计有1741万平方米，然而这四年年均销售量只有146万平方米。如果按照这样的销售速度测算，唐山市要消化这四年新建的楼房库存至少需要10年。

　　两年后的今天，这种高库存的局面依然严峻。根据此前网络流传的文章引用万科内部的分析称，目前唐山主城区去化周期为28个月，整个城市加起来已超过100个月。

　　事实上，梳理唐山近几年的房价走势可以看出，唐山房地产市场在2009年见顶后就在走下坡路。“我记得2002年的时候，唐山市区还有每平方米 1000元不到的房子，但到了2009年，房价已经蹭蹭蹭地蹿到每平方米六七千块。即便是金融危机期间，其他城市的房价都进入调整期，但唐山照样往上涨。”张旭升回忆，那时唐山市被外界誉为“传说中最抗跌的城市”。

　　但自2009年开始，即便全国多个城市的房价都有不同程度的上涨，但唐山却进入长期四五年的滞涨期。而唐山在2007年启动的大面积“平改”工程，正是抑制唐山房价的关键因素之一。

　　以2010年的《唐山市震后危旧平房改造项目规划方案》为例，唐山将改造震后危旧平房536片，建筑面积970万平方米，涉及居民12.8万户;规划建设安置住宅小区135个，建筑面积1600万平方米，建设住房18.84万套，估算总投资340亿元。

　　海量的住宅供应面积所对应的，是海量的土地供应面积。经济观察报记者据公开资料统计，2010至2011年，唐山的土地供应面积分别是385.7万平方米和496.3万平方米。来自上海易居房地产研究院的一份研究报告则显示，唐山市的经济总量、人口数量和2011年的商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年平均土地出让面积相当于北京的93%。

　　即便如此，唐山市依旧在土地供应上阔步前进。2012年，唐山的土地供应面积激增至1000多万平方米。2013年唐山总共招拍挂土地300多宗，总招拍挂面积1485万平方米，挂牌出让金额约为139亿元。而唐山全市去年的公共财政预算收入为318.4亿元。

　　预演空城危机

　　根据之前流传的文章分析，唐山房地产市场滞涨的根源是其独特的经济结构：唐山是河北省GDP第一的城市，比石家庄还要高不少，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有，少有的几个大矿也是和政府勾着。

　　这一分析得到一位唐山市城建系统官员的认同。在起看来，“唐山经济结构单一早就不是什么新话题了，这里一直就是靠那些高污染的重工业撑着。最近两年河北省治理大气污染的压力很大，唐山市又是首当其冲，企业的生存压力都很大，政府的财政收入肯定会受影响。还有曹妃甸在那儿搁着，每年大把的财政收入砸进去都没影儿了。”这位官员反问道，“（政府）不卖地怎么办?”

　　事实上，唐山也在谋求转型，经济结构转型早在2013年的唐山市政府工作报告中，便被提到一个新的高度。“"一钢独大"的产业结构和粗放的发展方式，不仅给资源、环境带来很大压力，而且极易受市场波动的影响，一遇风吹草动，就会对企业生产经营和效益造成严重冲击。”彼时，唐山市长陈学军表示，唐山工业经济发展已经进入一个必须转型、不转不行的重要拐点。

　　在陈学军看来，“推进城市建设大提速、上水平”和“推进城乡一体化发展”成为唐山市的发展重点。近些年来，唐山提出了“建设曹妃甸生态城、凤凰新城、南湖生态城和空港城四大城市功能区，构筑唐山市新型城镇化发展格局”的口号，并力争唐山市四大功能区未来的人口聚集超过200万人。

　　不仅如此，在唐山市被《河北省新型城镇化规划》确定为“京津冀城市群东北部副中心城市”之前，唐山市还提出将规划设计面积6.27平方公里的谢家集区打造成唐山市的次中心。

　　城镇迅速扩张，但人口的城镇化却心有余而力不足。数据显示，近些年唐山的人口总量一直徘徊在750万人左右，其中市区人口只有420万左右，三年多的城市建设导入人口几乎没有增长，而唐山市古冶区更是已连续12年实现人口负增长。

　　“唐山这种经济结构，就业机会本来就有限。再加上这两年的环保风暴，关停的企业不少，就业机会也就更少了。而且，唐山的年轻人也不愿意在老家待着，有点本事的都跑出去了。”前述城建系统官员一直告诫自己正在北京读大三的儿子，“要么就去大城市发展。如果回唐山的话，给我考上公务员。”

　　已经大学毕业近四年的唐山姑娘崔英，目前供职于青岛一家大型商业银行，也已经在那里买房置业。“唐山的中产阶级家庭其实大多都不缺钱，我们周边的亲戚朋友，手里也都有个两三套房子。但家里还是觉得我们在唐山发展空间有限，像我的那些大学同学，很多都留在北京工作，家里也给她们在北京买了房子。”

　　年轻人口的外流，正是加剧唐山市房地产市场恶化的因素之一。“在大城市，年轻人的婚房是楼市刚需的重要部分，比如像北上广这样的大城市，比重肯定更大。目前据我的观察，唐山市这一块的市场比较弱，改善型需求和投资需求还是占很大部分。不过，目前这两块的需求也是越来越弱了。”张旭升分析。

　　一位家住和泰里小区的市民对经济观察报记者表示，因为平改，他家分了6套房子，目前自住一套，“其他的一套养狗、一套养鸽子，剩下三套租了两年都没租出去”。

　　和泰里小区所属的南湖生态城，尽管亮灯率不算太低，但也在预演着空城危机。夜间时分，这里昏黄色的路灯和一束束车灯所投射出的灯光，轻松压倒了路两边零零星星的窗灯，南湖金地和南湖壹号这两座楼盘均一片漆黑，反倒是那些尚在施工的建筑工地上，塔吊顶部灯魅闪现。

　　诸如此类情形，在凤凰新城和高新区等唐山市区周边，并不鲜见。不过，唐山的房地产行业并没有止步。目前该市仍有300多个在售以及待售的楼盘，建筑企业和房地产企业多达上千家，其中包括万科、万达、华润、绿地以及去年刚刚进驻的恒大。但按照毛大庆的表述，“好歹很多企业没进去，进去的都陷进去了”。