杭州楼市急转直下或崩盘 5折抛售别墅卖出公寓价

　　市区稀缺豪宅降价促销

　　理论上讲，坐落于城区优势位置的豪宅，在眼前房地产严峻形势下，虽难言升值，仍应具备保值属性，但当前也呈现较为悲观的一面。

　　3月6日，滨江集团位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林一号推出1号楼共166套房源，起价1500万，折算单价约5万元/平方米，而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。

　　统计数据进一步显示，2013年，武林一号共售出68套，合同金额17.47亿元，销售均价约为7.36万元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金额6.99亿元，销售均价已约为5.80万元/平方米。

　　不过，降价带来了销量增加，1号楼开盘当日即吸金14亿元，另据杭州透明售房网显示，截至4月23日，总共166套已销售44套。

　　此外，降价促销的市区豪宅还包括九龙仓地产旗下的君玺项目，以起价37900元/平方米低价首开入市，据当地媒体披露，截至目前，180套房源已去化6成。

　　近日，世邦魏理仕杭州分公司所发布的 《2014年杭州一季度房地产市场回顾》（以下简称 《市场回顾》）报告显示，该季度杭州高档公寓平均价格报每平方米41048元，环比微降0.1%。

　　对于杭州市区的豪宅市场，马英枢对《每日经济新闻》记者称，这些位置稀缺的豪宅作为购房者的第一居所，从第一季度市场数据来讲，目前高端住宅市场价格表现仍较为稳定。

　　不过，马英枢亦认为，如果市场观望心态持续加重，开发商出于去化压力和资金回笼需求，不排除出现价格松动，而降价幅度将取决于开发商的现金流需求、营销策略，以及项目的市场定位、营销周期等。

　　同时，从认筹、预定到最终签订正式合同，有一定的时间滞后性，类似于武林一号、九龙仓君玺等项目价格下调，能否进一步影响目前高端住宅市场价格下探，有赖于日后公布的第二季度房地产交易数据。

　　市场购买力减弱

　　事实上，降价、低开、特价房正成为目前杭州楼市高端物业市场的关键词。

　　除上述楼盘外，4月初，雅戈尔地产位于杭州城西的西溪晴雪悦公馆推出特价房10套，户型面积为180平方米，折后均价在14500元/平方米左右，而此前均价为2.2万~2.6万元/平方米。

　　同样，4月初，华元集团宣布三个项目大幅降价清盘销售。其中，高端项目玉榕庄降价后，300~400平方米的联墅均价为8880元/平方米，较于此前成交均价11557元/平方米，降幅不少。更有业界人士指出，相比玉榕庄别墅当初拿地楼面价5183元/平方米，此次调整简直是“亏本买卖”。

　　此外，高端物业降价还出现在杭州西湖区之江国家风景区的钱塘梧桐燕庐项目，目前在售的315~350平方米的排屋总价在1000万~1500万元/套，现在变为了1000万元左右，销售人员向记者证实，价格降了约200万元/套，而该开发商钱塘房产为杭州知名的地产商之一。

　　浙江省社科院经济研究所研究员王永太对《每日经济新闻》记者表示，别墅、排屋等高端物业的价格确实在下跌，实际上，与普通住宅巨量的供应库存相同，别墅等高端物业的供应量同样也不少。

　　日前，国际知名物管机构戴德梁行公布的数据显示，2013年杭州高端公寓与别墅新增17.2万平方米，存量从2005年的45.6万平方米升至2013年的459.1万平方米，8年间增长10倍；同时，杭州高端公寓成交均价从2009年的3.26万元/平方米涨至4.35万元/平方米，年均增幅7.5%。

　　不过，《市场回顾》显示，一季度杭州个别楼盘降价所引起的市场震荡，使得购房者观望心态加重，发展商推盘有所放缓，杭州住宅销量出现明显回落。

　　数据显示，杭州主城区整体住宅市场和高端住宅市场的一手房成交量同比分别下跌57%和66%。

　　王永太认为，此前，浙江通过制造业等实体企业经营积累了丰厚的财富，大量的资金进入楼市购买豪宅，但如今，整个经济形势以及浙江区域经济不容乐观，豪宅房产投资已大受影响，同时，作为主要购买力的浙江企业主的财富快速积累阶段已经过去，这些因素都影响到市场购买力。

　　记者观察

　　化解产能过剩之道：放慢周转速度

　　近期，由于部分城市房价有所松动，房地产行业产能过剩的问题引起业界关注。

　　在上海房地产开发领域摸爬滚打几十年的杨子江认为，高周转正是导致产能过剩的“罪魁祸首”。

　　《每日经济新闻》记者经过长期对行业的观察发现，很多地产商为了追求更高的资本回报率，盲目地在自有资金较小的情况下，放大销售规模和加速总资产周转周期，导致了行业供应量的整体放量。

　　按行业的正常做法，一个房地产项目在正式开发前，需要对地块周边市场的整体需求和购买力进行充分的调查，结合项目规划的一系列技术性要求，开发更符合当地市场需求的产品，最大限度挖掘土地价值，实现项目收益的最大化。

　　但因为高周转的策略，开发商往往没有足够时间了解市场整体需求，而是根据当地市场最主要的需求，从现有的产品线中，寻找一个比较符合的类型匆忙供应。这样的结果，使项目很难实现整体价值的最大化，开发商为弥补这方面的损失，不得不重复拿地，快速开工。

　　同时，高周转还带来了产品质量方面的风险。此前，上海、浙江、江苏等地出现的一系列房屋质量方面的问题，均是由那些以高周转而著称的房地产企业造成。媒体事后了解到，问题原因多是在很多环节上没有按照规定的工序花费足够的工时。

　　部分房地产行业人士认为，决定楼盘品质的并不是使用的建筑材料有多好，而是做这些工程的工人有没有花足够的时间来盖好房子。因此，对开发商来说，放慢周转速度，减少拿地，把心思花在提升产品品质层面，或许才是化解产能危机的最佳途径。