上海某项目首付降至2成 另一高端楼盘每平降超万

　　某上市房企副总裁说，旗下多个刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡，而4月以来的情况比3月还要差，“目前各公司都在酝酿5月怎么推盘，预计此前价格在高位的楼盘5月价格不下调10%是启动不了的。”

　　楼市持续低迷之下，上海也开始有开发商采取“动作”，其中包括降低首付比例和降价。

　　首付20%

　　位于嘉定南翔的一刚需改善项目于上周日开盘，在付款方式上采取了少见的灵活做法。据楼盘销售人员介绍，购房客户不管是首套房还是二套房，首付均只需要20%，此后3个月内再付10%，对于首套房需要贷款的客户，剩余70%的按揭贷款到账时间由原来的3个月延长至一年，“只要一年内全款到账都行。”

　　对于二套房需要贷款的客户，在先首付20%，3个月内再付10%之后，剩余40%的首付款在办按揭贷款之前到账就行，而30%的银行按揭贷款到账时间也放宽到一年。

　　“我们是带装修三房房源，均价2.1万元/平方米，20日当天开盘，160多套房子几小时内就卖完了。”该销售人员说，目前他们楼盘的公寓房源还剩下最后54套，将于本周末推出，价格不变，付款方式上仍将采用上述做法，“这次的房源量不多，我们收筹较少，很多上次没买到的客户都认筹了。”

　　该销售人员说，楼盘的公寓房源量相对较少，开发商先不着急回笼资金，想把品牌打响，为下面比重较大的别墅房源销售做铺垫。“我们曾在去年12月开过一次盘，当时的价格和现在差不多，我们没怎么多涨价。”

　　据开发商披露的数据，上述嘉定南翔刚需改善项目4月20日原推售100个单位，后临时加推50个单位，全数150个单位售清，套现3亿元。

　　异曲同工。位于徐汇滨江的一中高端楼盘直接选择降价。据参与该楼盘分销的某中介负责人介绍，此次推出30多套特价房源，均价从原来的6.5万 -7万元/平方米下调到5.1万-5.5万元/平方米，单价最低的4.6万元，最高的6.3万元，房型为两房至四房，“这一价格即便较周边二手房，也低了 7000-10000元/平方米。”该负责人说，这批房源系整个楼盘位置最差的一栋，去年曾抵给基金公司获取一笔现金流，现在又从基金公司购回转卖，“今年1-3月，该楼盘一套房子也没卖出去，是此次降价幅度较大的主要原因。去年卖出去的房源也大多是通过促销取得的。”由于分销合同要到本周四才正式启动，所以目前客户都处于带看阶段，“带看量很大，估计这30多套房子一周内卖掉大半没问题。”

　　昨日下午，该楼盘售楼处人员称，此次推出的特价房源系原先购房的老客户想要转手，“原价在7万元/平方米，优惠后的价格现场面谈，电话里不报价。”

　　有中介业务员称，售楼处之所以称该批房源系老客户转手，主要是考虑到怕前期购房业主得知降价而心里不舒服，“购房合同都是和开发商签的。”

　　对上述两楼盘的做法，嘉定某刚需楼盘开发商称，此次并非前述嘉定刚需项目第一次卖公寓房，“去年他们曾推出过一批，当时的单价在1.9万-2万元，这次的价格其实还是有上涨的。”该开发商说，该楼盘说是不急于回笼资金，其实仍旧是急于回笼资金的做法。“关于余款一年内到账的要求，是开发商基于对信贷政策走势的判断，难道信贷政策一年内都这么紧吗？！”

　　关于前述徐汇滨江中高端楼盘特价房打折销售的做法，该开发商称，该楼盘开发商作为上市公司有业绩压力，同时屡屡传出资金链紧张，因此其降价打折销售系个案。

　　机构喊“倒春寒”

　　个案之说，有数据为证。金丰易居&佑威数据显示，上周（4月14日-4月20日）上海市商品住宅成交面积为18.35万平方米，比前周上涨24.98%；商品住宅成交均价为25822元/平方米，比前周下跌4.85%；商品住宅新增供应面积为17.22万平方米，比前周下跌0.06%。目前，上海100平方米以下的商品公寓总体上依然显示供应偏紧。

　　不过，数据同时显示，截至4月20日，4月前20个交易日一手住宅仅成交了47.81万平方米，全月成交量低于3月的概率较大，今年4月很可能形成“倒春寒”。

　　另据德佑地产统计，4月前20天新增供应量仅为44.71万平方米，比3月同期下跌32.88%；4月前20天的成交均价为25315元/平方米，比3月同期下跌12.69%。

　　佑威机构执行董事黄志坚指出，进入4月后，楼市日均成交量仅为2.39万平方米，平均7天的成交量仅为16.73万平方米，这表明，在一季度成交总体偏冷的基础上，4月的成交或继续偏冷。黄志坚提醒，从新增供应量来看，商品住宅连续4周的周均新增供应水平仅14.91万平方米，比年化周均水平低了36.28%。近期新增供应的低水平不仅影响了成交量，也显得异常，或反映了开发商的观望情绪。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，2014年以来，仅有3月最后一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米，楼市成交依旧低迷，如果后期成交量无法提升的话，开发商资金链必然会面临重大考验，后期房价下行的压力也将会必然呈现。
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