楼市危情不断 杭州第一豪宅每平米跌1.5万(组图)

　　在库存方面，截止3月底市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源仍达115021套。

　　在这一大波利空因素影响下，以杭州为主战场的滨江集团面临巨大的压力。

　　据21世纪网统计，目前在杭州滨江集团有金色黎明、万家名城、万家星城、紫金府、西溪明珠、武林壹号、湘湖壹号七个在售项目，还有西溪之星即将入市，加上去年竞拍的三个项目，2014年滨江集团在杭州将会有11个项目，

　　而根据其财报，滨江集团2013年末的存货价值已达301亿元，是其营收103亿元的近3倍，去库存的压力巨大。

　　豪宅均价大跌1万5/平

　　与此同时，滨江集团今年的毛利率也存在大跌的风险。

　　以其2013年拿地的华家池项目为例，楼面价为2.3万元/平方米，溢价率49%，与周边项目的楼面价相比，这一价格排在第三位，排在第二位置的凯旋门项目也为滨江集团旗下，而排名第一的九龙仓君玺项目，在今年3月刚刚以降价5000/平方米的姿态入市。对比当日成交的华家池其他两幅地块，滨江集团的拿地成本也并无优势。

　　对于滨江集团的这一项目，中航证券认为，华家池周边楼盘售价约3.1万元/平方米，按目前的售价计算，该项目毛利率接近零。

　　除了大本营杭州，滨江集团这几年来仅在绍兴、上虞、衢州及平湖等城市有所布局，这些项目都位于浙江，且多为三四线城市，而三四线城市风险已为房地产业界广泛认同。

　　在滨江集团的财报中，2013年销售项目所在的杭州、衢州、绍兴、上虞四地中，除衢州的项目毛利率较上年同期增长7.84%，其余三地毛利率都有所下跌。

（上表为华家池周边项目）

当日成交的华家池其他两幅地块

　　与此同时，滨江集团旗下的房产项目多定位为中高端，在滨江集团已售的7个项目中，只有2个项目均价在2万元/平方米以下，而在其今年新增的5个项目中，除金色江南为刚需项目外，其余均为大户型豪宅或高档精装公寓。

　　其中，滨江集团与绿城集团合作开发的武林壹号，号称浙江第一豪宅，对外的宣传的均价为1万美金至1万欧元。

　　不过，这一项目从2006年拍地至今时间已达8年，仍未开发完成。根据住在杭州网数据，在2013年武林壹号共售出68套，合同金额17.47 亿元，销售均价约为7.36万元/平方米，2014年第一季度，武林壹号共售出37套，合同金额6.99亿元，销售均价约为5.80万元/平方米，已经跌去1.5万元/平方米。

　　“（武林壹号）目前的价格是4.8万起，销售均价跟之前比有所下滑是因为1号楼有30多层，最高的价格还是9万多，我们现在不讲均价。”武林壹号售楼处一位销售经理告诉21世纪网。

　　对于武林壹号均价大幅下滑问题，21世纪网同样发去了采访提纲，但滨江集团亦未有回复。

　　根据滨江集团财报，截止2013年底其两大豪宅项目武林壹号和湘湖壹号，存货价值分别为49.97亿元和30.14亿元。

　　在当下的房地产市场政策下，滨江集团的这些中高端项目都将面临去化速度下降的风险。

　　值得注意的是，相较滨江集团仍然以中高端产品为主，杭州另一以中高端产品为主的房企绿城集团在2013年度报告中就明确表示将调整产品结构，以小户型、刚需产品为主。