北京楼市调查:新房二手房成交创新低 现退烧迹象

　　“楼市真相调查”系列报道之一

　　新房二手房成交量创新低 北京楼市现“退烧”迹象

　　人民网北京4月9日电 （贾兴鹏）随着不动产登记、自住商品房等多项消息的释放，北京房地产市场正在发生着悄然的转变，人民财经记者调查北京楼市发现，炙手可热的“日光盘”已经越来越少，“看房的多，入手的少”，这是目前北京楼市最真实的状态。

　　而多项房产数据也显示，无论是从二手房交易量，还是新建商品住宅成交量，都创下了多个新低。人民财经记者走访房山区新盘，市区二手房中介市场等地，也感受到了北京楼市的“冷清”，甚至部分二手房中介一个月仅卖了4套房。

　　北京二手房量价齐低 半个月减价20万

　　北京工作多年的郭先生在魏公村看好了一套二手房，60平方米，300万人民币，这在魏公村这种黄金地段来说，已是相对便宜的了。然而等到要交订金的时候，郭先生犹豫了。媒体对于房价的报道让他难以抉择， “一边说在降，一边又在说涨，”郭先生想再等等看。

　　房东听说郭先生犹豫了，连续主动两次打来电话表示“关心”，房子的价格也从最初的300万降到了280万，这相当于半个月少了20万，看到房东这么着急，郭先生却越下不了决心，依然三个字，“等等看！”

　　来自北京市房地产交易管理网上的数据显示，3月份北京二手房3月份本市二手房市量价齐跌，网签仅8943套。尽管环比2月份有所上涨，但却创下了自 2009年以来历史同期的最低值。成交均价方面，3月份北京二手房成交均价为每平方米3.14万元，与2月份成交均价3.16万元相比，下调0.6%，且跌幅比2月有所放大。

　　人民财经走访二手房中介市场，感受到了二手房的冷清，部分中介的功能，甚至全部转到了租房市场。在链家地产的魏公村韦伯豪店，半个小时的时间里，竟然没有一个顾客来光顾。销售顾问坦言，现在卖出一套房不容易，在她给记者出示的卖房记录表上，记者看到2月份该店仅有4 套房成交，相对之前的1月份，销售额下降了近50%。销售表示，3月份的买房记录暂没公布，但比2月的成交还要少。

　　在另一家北京中天置地房地产经纪有限公司，当有人表示想看看二手房，该店销售很是诧异，“因为现在都是租房的多，买房的少”。销售坦言，大多数中介机构的业务方向，都从卖房转向了租房。“二手房市场最近很是惨淡。”该中介销售透露，二手房的成交量大不如从前。人民财经记者了解到，魏公村附近的二手房价格，大概在5万至6万一平方米，“这个价格从2012年就差不多如此，涨幅不大”，销售表示。

　　不过这些都完全不影响中介机构的收益，“房子卖不出去，但是房子租得出去。”与二手房市场的冷清相比，租房市场就异常火爆了。魏公村毗邻高校，所以租房的不少，记者了解到，魏公村附近一个两居室的房子，出租价格早已在5000元左右。

　　北京新楼盘售楼处冷清 库存创新高

　　日前媒体报道，继天宫院区域的住总万科橙以低于市场预期的价格入市之后，通州台湖东亚-印象台湖项目也从最初预计的2.6万元/平方米（毛坯房）变成2.2万元/平方米起（精装修房）平价入市。接连出现的平价入市项目，被业内解读为北京楼市的风向悄然变动。

　　事实究竟如何呢？人民财经走访北京多个楼盘发现，昔日炙手可热的“日光盘”已经越来越少，而一些地产商以广告促销嘘头来招徕消费者，却依然效果甚微。在房山良乡大学城的旭辉天地楼盘售楼处，记者看到前来看房的寥寥无几，等了近一个小时才看到一名看房人过来咨询，据这名看房人表示，他已经看了好几个楼盘了，但一直没下定决心是否出手。“都听说其他楼盘降价了，我过来看看这边降没降。”

　　销售张先生告诉人民财经，去年10月旭辉天地一期开盘时，均价在2.2万每平方米，如今的价格是2.5万每平方米。对于是否看好北京的房价，刘先生拍着胸脯给记者保证，“绝对上涨”。他举了一串数字印证他的说法，目前北京可居住房屋有430万套，再加上期房库存有6万套，每套房按3口居住计算，有1308万人有房住，这还不包括其中的房婶、房叔有多套住房的，而北京市常住人口有2300万人，这意味着还有近1000万人没住房。“因此，北京的房价不可能降。”张先生表示。

　　在房山区的首开-熙悦睿府楼盘的售楼大厅，同样是冷清的状态，门口保安告诉人民财经记者，最近来看房的明显减少，周末时候人会多点。该楼盘销售主管范先生对记者表示，他们楼盘推出的都是小户型的商住房，但依然抢手，“现在纯住宅的楼盘都不多了，大家都在抢商住房”。

　　然而，根据上海易居房地产研究院发布的房地产市场研究报告显示，3月，在包括北上深广等一线城市在内的这20个城市中，有14个城市库存出现了环比上升现象。其中北京的库存上升幅度较大，环比增幅达到10.0%。

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量为7289套，环比2月份增长227%，较今年1月份的6908套小幅增涨5.5%，与去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。

　　从季度来看，2014年一季度北京新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为05年以来季度新房成交量最低，甚至低于2008年1季度17521套6.3个百分点。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均价为27863元/平，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。

　　自住商品房释放“冷淡”信号 加剧房客观望

　　多位业内人士对记者表示，新房市场成交量下滑，和北京推出自住房关系很大，大量买房人开始在自住商品房和普通商品住宅之间观望。这也使得一些开发商下调了开盘预期价格，例如通州台湖的东亚？印象台湖等；部分楼盘单次推盘量也在减少。

　　人民财经了解到，自去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购，到目前为止，北京已经有多个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。

　　业内人士表示，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住房供应套数已经占到了一季度约1.6万套新房成交量的78%，市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体。而随着自住型商品房陆续签约，楼市成交结构也将随之发生根本性转变，楼市整体交易均价将会被拉低，从而加剧普通商品房购房者的观望心态。

　　亚豪机构副总经理高姗也认为，自住型商品房的作用不可小觑。对于具有高价格敏感度的刚需购房人来说，目前上市的自住房普遍仅相当于周边在售的商品房项目的60%左右，极具吸引力，虽然短期内自住房的供应量有限，难以覆盖全部刚需购房人，但是未来随着上市项目量的增多、供应规模的增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显。这也将进一步促使刚需楼盘开发商加速出货，低价换量。

　　此外，房地产专家也表示，受房贷紧缩、住房信息联网、限购等政策影响，也限制了部分市场刚性需求，使得部分资金实力较差的购房者不得不暂时取消或延后购房计划。