香港金管局总裁陈德霖早前预告,金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走,届时会对资金流动性及利率造成压力。
香港金管局及中原研究部的资料显示,自2008年美联储推出首轮量宽后,热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,现时银行体系资金约1639亿元,资金转势流走后,市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。
中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看,一方面,内地经济保持稳定增长,内地金融系统稳健、不易受国际冲击,对香港起着重要的支撑作用;另一方面,内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败,又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑,一国际金融机构高管就直言,中国为影子银行“收水”,比美联储退市更值得新兴市场忧虑。
下调
香港楼价今年或降一成
悲观的气氛正笼罩香港楼市。农历新年期间,一二手房成交大幅下挫,说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫,大部分都转持观望态度。
一机构民调显示,市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%;而认为楼价短期上升所占比例为12.1%,属偏低水平。
在香港,一枝独秀的地产行业也可视作经济之母,楼市一旺百旺,一衰百衰。从楼市周期看,回归以来香港曾经历过1997年(亚洲金融危机)、2003 年(非典危机)及2008年(美国次贷危机)的楼市大调整,自2008年12月香港私人住宅价格跌入谷底后,反弹至今累计升幅已达134%。目前楼价升幅换算成年率高达18.5%,是G D P增幅的5到6倍,也是物价增幅的3到4倍。无论从基本面还是从外围大环境看,香港楼市都显现出正在步入调整期。美联储的加息预期就是调整的信号。
香港财金官员已不只一次警告,香港利率有可能比美国更早进入加息周期。一方面,在新兴市场热钱流走的阴影之下,未来加息的可能性骤增;另一方面,受持有成本增加的影响,地产商会加快售楼,未来香港楼市新盘供应将会逐步增加。不少业内人士据此分析,香港楼市有可能要调整两成或以上才见底,调整期至少需要2年。
不过,也有乐观者认为,目前香港经济基调良好,失业率仍维持约3.3%水平,业主持货能力较强,低息环境下,大部分不需急于“劈价”套现,预计今年住宅楼价有望上升。
还有业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产投资报告》,预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账,由于人民币持续升值,目前内地客入市港楼等于打了7.8折。
莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示,短期内“限购令”不会有所放宽,港人在内地购房的限制依然持续,加上内地税制复杂,投资内地楼市未必有多大赚头,简单而言5年要升值3成以上才“有钱赚”。他又表示,限购令内地资金南下,预料投资者将重返香港新盘市场,今年内地买家比例将由现时的5%增至10%。
总之,多数观点认为,香港楼市将进入调整期,但由于全球发展尚算稳定,调整将是温和的。有机构预测,新盘减价冲击二手房,预期今年二手楼价下跌 10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话,新盘定价有可能会“一浪低于一浪”,而急于套现的二手房业主惟有减价争夺客源,假如一手房及二手房的价格齐跌,香港楼市就可能真走到转折点了。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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