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破译2014年楼市的九个预言 开发商重回一二线城市

www.sinoca.com 2014-02-01  新华网



  预言五

  不动产统一登记制度上路

  建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度,是产权管理体制机制的重大改革,2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。

  按国务院要求,2014年6月底前出台不动产登记条例,并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房此举并无影响,原本就属合规登记;而对于各种灰色房屋,以后会逐步纳入正规登记程序,会暴露某些不合规的事实。比如在部分资源型城市,某些大型矿产国企所建的大量房产,皆没有进行合规登记,就卖给本单位职工甚至非本单位人员。

  预言六

  个人住房信息系统联网

  原计划去年6月底完成500个城市联网,最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题,更多的还是人为障碍。

  即便阻力重重,此事还会继续推进,这是一项基础性工作,国家必须掌握全国住宅的“家底”,这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。随着这一进程的推进,势必抑制部分灰色的多套房需求,中短期内会有少量出售二手房的行为发生。

  预言七

  房地产税立法

  中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣示,中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是:减少房产建设和交易环节税费,清费立税,增加房产保有环节的税收。

  说明白点,房产税继续推进。由于提出要立法,也即要走人大流程,那么在立法之前,不可能全国铺开,而立法需要好几年时间。

  不过,立法之前,依然可能扩大试点范围,先试点后立法,这是改革的“常规打法”,2014年推出第二批试点城市的可能性依然较大。

  预言八

  融资成本激增

  仅2014年1月份的前20天,就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划,总额超271亿元人民币。

  除了融资金额,融资成本也是个值得注意的现象。2013年同期,房地产企业海外发债融资成本,一般在5%左右;而万科在2013年4月份所发美元债,年利率只有2.6%。

  有投资界人士提醒,海外融资大部分是美元融资,美元兑换成人民币需要周期,去年做的美元融资,到今年年中以后再融资,用来偿还旧债比较合适。

  预言九

  养老地产爆发

  养老地产爆发,这是个近几年一直在发酵的话题,尽管眼下仍看不到真正的爆发点,多数养老地产项目,养老是幌子,圈地才是目的。

  2013年12月24日,保利地产对外宣布长期养老战略规划。当天,保利地产董事长宋广菊对外说,保利地产计划全产业链切入,打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式,目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地,保利地产已有6个养老产业项目在建。

  包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企,目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后,纷纷在全国范围内布局养老地产项目,平安、新华、泰康等保险公司加紧脚步,圈地建设养老社区。

  据不完全统计,全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域,而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法,这些远不能满足市场需求。同策研究数据显示,预计2015年,全国城市商业化养老机构的潜在需求为:自理老人床位数174万~185万张左右,需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照单个项目最优化床位数为400张计算,未来三年市场上需要至少建设4500个项目。(作者 刘秀浩)

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