越调越涨 朱镕基两大政策唤醒中国楼市猛兽(组图)

　　二是提高成本比如加息、征收房产税、对不满足条件的房产交易征税等，使开发、买卖以及持有房产的成本上升，对房价起抑制作用，但如果成本上升跑不过房价上升，那么成本上升将被消纳。比如今年的“国五条”引发各地出现抢过户潮甚至离婚潮。

　　三是保障房保障房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济，可谓一箭双雕。但是保障房也存在着致命的缺憾，首先是保障房政策存在很多政策性隐形福利，政策落实不到位，反而使得一些特权阶级拥有了更多的房产。保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，这无疑是加速地方债务的形成。因此，若要大力度推进保障房制度，必须先解决资金和土地问题。

　　但是这些政策并没能从根本上遏制住高房价，在全国人们的瞩目中，房价还是一个劲儿飙涨，根据此前中央智囊们的提案和各路专家献计献策，我们大胆猜想一下十八届三中全会楼市调控的方向，这三大狠招也许能釜底抽薪把房地产猛兽给驯服了。一是土地改革，让农村集体用地入市流转。这一点可以看做是针对地方政府土地财政的，也就是土地不再必须通过政府征收了，政府也就不能低价买地然后高价卖出，既可以抑制地方政府投资冲动，又可以增加农民收入，而最重要的是大幅增加市场上的土地供给，土地价格下降，从而根治高房价病。但是前面我们说过土地财政收入已经成为地方最重要的一块，这是在动人家的奶酪，相信要真正实现并不容易。

　　二是“小产权房”转正，这必然冲击现在的房价。这一点和前一点有关联，因为土地必须通过政府征收，没有征收的土地而用来建房子卖是违建的，这些房子就成为通常所说的“小产权房”，通常情况下它的价格是商品房的四分之一到三分之一左右。“小产权房”转正就是已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决问题。如果小产权房合法化必然冲击房价，如果都是70年产权谁还花三四倍的价钱买商品房呢?不过这样一来供需变化必然引起“小产权房”价格上涨，而且补缴的土地出让金也会提升小产权房的价格，因此如果小产权房转正，整体来说房价可能受到一定的冲击而有所下降，但是有人猜想的房地产价格崩溃恐怕不会成真。图为11月4日，工人在北京市昌平区拆除违法建设的“小产权房”。

　　三是增加房地产交易和持有的成本，除了房产税试点扩大，还有增加交易税，这些此前已有尝试，也是本次三中全会楼最有可能推进的调控政策。而且这一点可以缓解土地改革对地方政府的冲击，因为如果土地改革政府不能靠卖地过活，那么房产税很可能成为一种弥补，也就是把之前加给所有买房人的成本加到部分人身上，对打击投资性买房也有帮助。有反对声称这是加重税负，但我们认为之前的问题恰恰在于税负太轻，打击力度不够打击对象不够明确，对所有二手房征收20%个税很可能将税负加到普通老百姓身上，如果新的政策能做到只针对真正的豪宅与多套住房持有者，并征收重税，对楼市调控的效果一定与现在不同。