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中国楼市泡沫或2015年破灭 明年将是最后的逼空

www.sinoca.com 2013-10-22  第一财经日报


  这就是为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭,也要看上述三个要素的变化:

  第一个要素,从地方政府对土地财政的依赖角度来看,有两种可能打破这个恶性循环。

  一是地方政府职能完成转化,由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府,成本大为降低,坦率地说,这在三年内不切实际;二是中央下决心以房地产税代替土地财政,估计也会受到地方的强力反对,更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后,才被迫全面转收房产税。

  第二个要素,中国婚房刚性需求大幅下降,而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。

  但值得重视的是,2015年,中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。

  最后一个生育高峰是1982-1990年,每年出生人口都在2,200万人以上,其中1987年的2,550万人是顶峰,当年生的人今年是26岁,正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1,778万人。

  而到2015年,随着1950-1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期,中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”,这意味着住宅供给的增加。简言之,2015年中国婚房供需将发生重大转变。

  第三个要素,国际热钱何时从涌入转而大规模流出。国际热钱流入中国,有两个目的,一是在中国本土赚取更多利润,二是获得人民币单边升值的汇率收益。

  而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中国获利空间已经大不如从前,人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币,今年二季度,美联储暗示开始退出QE后,中国外汇就出现了净流出,新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率危机。

  三季度,由于美国优先解决政府财政平衡问题,延后退出QE,9月中国外汇收支再转而为正。换言之,这个临界点就是美国开始正式退出QE,按照现在情况,美国仍有可能在今年11-12月开始退出QE,最晚应在明年一季度结束前。

  在美国开始退出量化宽松的时候,美国还会同步推动中东石油危机的升级,再加上国际粮价大涨,会对中国形成严重的输入性通胀,会比2011年更加严重,这将推动房贷利率大幅攀升,使得更多房贷违约,会引发房价大跌,就像现在温州已经发生的那样。

  一言以蔽之,中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前,未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼市“上证指数5,000点以上”的时期买房吗?

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