美国:房价飙高超越衰退前高峰 经济前景悲观(图)

　　房价飙高 超越衰退前高峰

　　全美20大城市5月房价缔造七年多来最大年涨幅，达拉斯与丹佛两个城市的房价更创下新高，显示美国住宅不动产复甦力道增强。不过7月消费者信心指数自前月的五年高点下滑，反映民众对经济前景稍转悲观。

　　根据30日公布的标普/凯斯席勒(CS)房价指数，全美20大城市5月房价较去年同期大涨12.2%，创2006年3月来最大涨幅，高于4月的12.1%。彭博资讯访问的31经济师原先预估涨幅达12.4%。

　　其中，达拉斯与丹佛的房价分别超越各自于2007年6月与2006年8月金融危机时期前的价格高峰。标普道琼指数委员会主席毕哲文指出，亚特兰大、芝加哥、圣地牙哥、旧金山与西雅图五个城市房价的月涨幅也首度超过3%。

　　借贷成本处于历史低点、供不应求加上就业市场改善，正推升美国住宅房地产的需求与价格。房屋价值攀升也有助强化家庭财务状况，有助提振美国消费者支出。

　　瑞士信贷经济学家巴西尔说：「全国供应吃紧导致房价走高。市场同时预期房价走高与利率走升，可能使市场更为活络，进一步推高房价。」北卡罗来纳州富国证券公司资深经济师阿妮卡汗(Anika Khan)表示，市场持续期盼房市向上的动能，「我们的待售屋水准仍处于历史低点」。

　　这项指数统计的20座城市房价均呈现年涨局面，旧金山与拉斯维加斯分别以24.5%、23.3%名列前茅。纽约则以3.3%的涨幅敬陪末座。

　　这份报告指出，达拉斯及丹佛5月的房价则双双创下史上最高，这是首次有城市房价超越衰退前的高峰。

　　报告显示，整体而言，全美房价指数已回升至2004年春季时的高点，但仍较2006年6月、7月时的房价高点低24%至25%。

　　纽约工商协进会(Conference Board)同日公布，7月消费者信心指数下滑至80.3，低于6月经上修的82.1与经济学家预估的81.3。

　　Pierpont证券首席经济学家史丹利表示：「这反映金融市场过去数月出现一些波动，尤其是利率攀升。民众正留意且发现到利率正在走扬，对于想申请房贷或车贷的人来说是个坏消息。」

　　不过7月的调查显示，12.2%的消费者认为就业机会充裕，高于6月时的11.3%;另有35.5%的消费者认为就业机会难寻，较上月的37.1%减少。

　　标普/凯斯席勒(CS)房价指数显示全美20大城市5月房价较去年同期大涨12.2%，以旧金山房价的年增幅24.5%居冠。图为旧金山的地产仲介(右)30日在邀请民众看房。(Getty Images)

　　尽管房价不断上涨，许多民众却未必买得起。图为奥克拉荷马州艾德蒙一栋正在兴建的新屋。(美联社)

　　房市红火 不代表经济好

　　根据30日公布的史坦普/凯斯-席勒房价指数(Case-Schiller Home Price Index)，全美20个主要城市5月的房价比去年同期上升12.2%，此数字高于经济学家的预期，并且是2006年以来，最大幅度的成长。但吊诡的是，房市的趋势并不一定反应经济的走势;房市红火并不代表经济好，经济状况即使不好，房价仍有可能上涨。

　　有线电视新闻网(CNN)报导，这并不是说房价指标不重要，毕竟大多数美国民众的财富仍和房产紧密相连，使房地产和其他资产(如股票)的意义不一样。如果房价上涨，民众会觉得自己较富有，比较愿意增加消费，结果促进经济成长。

　　巴克莱集团美国首席经济学家马基(Dean Maki)表示：「房市不总是直接连于国民生产总额，而且在美国总体经济中的比重，也比房市泡沫化之前小;在2005年住宅投资占国民生产总额的6.9%，达到近年的高峰，目前已大幅下降到2.7%。」

　　房市以健全的速度成长并不意味经济也会以同样的速度上扬。去年房市大幅成长12.1%，但国民生产总额只成长2.2%。在1987年到1999年之间，住宅投资平均以5.3%成长，但国民生产总额以4.5%的幅度成长。

　　美国梦醒 拥屋率跌回20年前

　　美国民众拥屋率于2004年达到69.2%的高峰后，即开始逐年下滑，目前已跌到65%，沦落到20年前的水平;在房价不断上涨的情况下，房地产业者和消费者团体呼吁国会议员拟定新的贷款标准，能够灵活放款，使更多民众实现拥有房屋的美国梦，同时预防另一个房市泡沫。

　　彭博新闻社报导说，据了解国会立法人士表示，国会议员已接近完成一项立法，要求银行酌情承做一些风险较大的放款。目前负责拟定新房贷立法的国会议员，希望能为风险较大的借款人，提供负担得起的利率，并使少数族裔和初次购屋者买得起房屋，以支撑房市的复甦。

　　根据人口普查局的资料，今年第二季的拥屋率和第一季一样;因为明年有一些家庭将脱离法拍行列并成为租屋族，明年的拥屋率将跌到64%。据伦敦Capital Economics的分析，1995年之前的30年，美国民众拥屋率平均为64%。

　　自房市泡沫化以来，少数族裔和初次购屋者的拥屋率跌幅最大。五年前，35岁以下族群的拥屋率为42%，但此一族群现在只有37%有房屋;相较之下，老年人的拥屋率大致没有变动，一直维持在81%。

　　1995年非裔的拥屋率约43%，2004年第二季，此一族群的拥屋率达到50%;今年第二季跌到42.9%。白人现在的拥屋率从2004年的76.2%跌到今年第二季的73.3%。

　　欧巴马总统最近将执政重点转向提升拥屋率。他最近表示：「现在的重点是鼓励民众以稳定的基础购屋，让买家和放款业尊守共同的、公平、透明贷款规则。」