政府无力处理违约房
据Business Insider报道,去年底特律市政府被拖欠的房地产税高达1760万美元,根据规定,如果连续三年不缴纳房产税,房产将被政府收回。但面对潮水般的违约房产,人手紧缺的政府只好选择放任不管。
去年一年,底特律市所在的韦恩郡政府选择对底特律市4万处已违约的房产不采取任何行动,并且对今年可能出现36000户违约的房产不采取任何措施。
韦恩郡税务官表示,他们应对这些已经筋疲力尽。自从2008年金融危机以来,该郡的税务部门已经累计收回了逾期不缴纳房产税的64000处房产,而与此同时,由于财政困难,负责处理的政府部门工作人员反而从80人减少到67人。
“我们很缺人手。”韦恩郡税务办公室副首席税务官戴维•曼斯基说,“我们已经尽了最大努力。”
此外,还有大量的房产不得不被拆除。但由于底特律部分房产价值损失过大,拆除这些房产的成本甚至已经超过了房产本身的价值。
一位名为汉普顿的底特律居民,他的房产位于底特律东部地区。由于他房子的租户拖欠房租,被驱逐后,一气之下将他的房子烧毁,而面对残缺不堪的房子,房主要全部拆除需要花费1万美元,而这样状况的房子目前价值仅为2500美元左右,远远低于拆除的成本。
截至2011年12月份的数据显示,底特律市共花费了2000万美元拆除了4000栋房屋。到目前为止,共有6380万栋房屋被拆除,而底特律市长宾的目标是到今年底,拆除的总数达到1万栋。
密歇根大学经济学家马克・佩里表示,低房价有利于重振底特律经济,吸引人们来买房,在此居住,并改善政府财政状况。
也有人指出,房屋拆除工作为底特律带来的新的工作机会,房屋拆除甚至能够成为一项新的产业。“房屋的拆除将给城市带来新的工作机会并帮助经济增长。”底特律市政府的一份报告指出。
高失业率、高犯罪率
金融危机过去4年后,底特律的问题却在继续发酵,这座城市依然在和暴力犯罪和高失业率做斗争,城市人口进一步萎缩,房地产价格在过去三年,进一步下跌了 35%, 目前的中位数是4万美元。大底特律地区2012年失业率达到惊人的17.8%,远高于美国7.8%的平均失业率水平。
根据底特律市政府的报告,居住并在底特律市区工作的仅有7万人,而有近30万人居住在底特律北部及西南部。可供对比的是,在北京,像回龙观这样的大型社区人口已经超过30万人了。所以底特律房产市场的规模,与国内城市存在着巨大差异性,这也意味着投资者必须更清楚地了解供需情况才能准确投资。
暴力犯罪活动猖獗,也是令人们不愿留在此地的重要原因。由于地方财政捉襟见肘,底特律的警力被大幅削减,从2000年起,底特律的警力减少了三分之一。很多地区甚至成了没有警察管辖的“犯罪天堂”。根据美国联邦调查局的报告,底特律每年每10万人中,便会发生1052起暴力犯罪事件。
高失业率、高犯罪率导致城市中居民外流,这进一步减少了财政收入来源,而财政状况恶化,则更进一步地使上述问题严重化,形成恶性循环。
事实上,底特律所面临的问题由来已久,以汽车工业为核心的经济驱动模式,在过去40年中,一直处于衰落,其背后原因是美国汽车业的不景气。经济增长乏力令地方政府的信用状况堪忧,早在1992年,评级机构穆迪便将底特律的政府债券评级下调至垃圾级。
根据底特律市报告显示,其财政收入近几年呈持续下滑走势。从金融危机前的2007-08财年的31亿美元,下降至2012-13财年的25亿美元。
其中房产税收入从07-08财年的2.45亿美元,下降至2012-13财年的1.9亿美元,收入税由2.77亿美元,下降至2.29亿美元。赌博税从1.93亿美元,下滑至1.72亿美元。
报告指出,房产税收入的下滑主要受房地产市场衰退影响,而收入税及赌博税的明显减少则反映了人口外流的趋势。
经济复苏?不要指望三大汽车巨头
虽然最近几年,底特律三大汽车巨头在政府的救助下,经营状况实现了复苏。整个3月份,通用、福特、克莱斯勒的销售业绩同比分别出现了6.4%、5.7%和5%的增长,其中通用24.6万量的销售业绩创下了5年来最佳3月份销售记录。
然而,三大汽车厂商也只能算是刚刚摆脱困境,要指望它们帮助底特律经济还不现实。在金融危机期间,通用曾一度考虑将总部搬离底特律,但最终在州政府的劝说下,以税收减免为条件,继续保留其在底特律的总部。当时的密歇根州州长坦言,通用总部在底特律的符号意义十分重大,通用离开底特律,将向外界传达一个非常糟糕的信号。
2008年全年,底特律市政府从通用获得880万美元的预扣税,相当于该政府当年税收总额2.51亿美元的3.5%。而在通用扬言要搬走总部时,无奈的底特律市政府也只好用减免通用大厦房产税的条件来挽留。
“市政府没有办法,如果通用走了,那么庞大的一座大厦在那里,政府还是要引入新的公司,但在当时的情况下,没有人愿意来。”一位知情人士透露。
通用总部所在的复兴中心,是底特律标志性建筑群。这座极具未来感的现代建筑,坐落在底特律市中心南端,与加拿大安大略省隔河相望。整个建筑群由七栋大楼组成,完成于1977年,见证了美国汽车业最辉煌的时代。
目前,通用依然享受着特殊的税收减免待遇。
近日公布的一项报告显示,通用以及美国银行等企业位列享受最佳税收优惠的前十大美国企业。从金融危机至今,通用都不用向联邦政府缴纳任何税款,尽管去年一年通用实现了1500亿美元的营业收入。
根据底特律市政府发布的2012-13财年的最新财务报告显示,从2001年起,汽车工业对底特律市税收的贡献率呈下降趋势,尤其是自金融危机以来,税收贡献率呈大幅下降趋势,从2007年的4000万美元的预扣税到目前不足500万美元的水平。
走在底特律街头,如果仅仅观察来往的车辆,这座城市和其他美国城市并没有明显的不同。各种品牌的车在这里一应俱全,除了通用、福特、克莱斯勒这三大美国汽车生产厂商的车外,日本三大汽车品牌丰田、本田和尼桑,也早已在这座汽车城里占据了半壁江山,然而对于底特律人来说,心中的那一份汽车情结依然难解。
“底特律人对汽车有着深厚的感情。”亨利・福特汽车博物馆馆长马修・ 安德森告诉腾讯财经,“这里生活的人们,多多少少都和三大汽车厂商有着联系。”
在市政府工作的底特律当地居民哈利菲・扬对腾讯财经说,最好的时候是20世纪70年代,当时几乎所有底特律人都为“三巨头”,或者为“三巨头”的供应商工作,人们安居乐业,街头看不到流浪汉,普通工人阶层都是富裕的人群。
这座城市的另一大骄傲―底特律老虎棒球队。和热爱汽车一样,底特律人也同样疯狂地热爱着体育运动。4月5日,超过4万5千名底特律球迷来到老虎队的主场,为主队呐喊助威,在这场比赛中老虎队击败了纽约洋基队。
“只要老虎队的主场还在这里,我就不会离开这座城市。”头发花白的底特律居民路易斯对腾讯财经说,“最坏的时候已经过去。”加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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