95年以前我们的城市化率是20.9%。改革开放七八年我们是17.9%。06年超过30%以后人口发生了一个巨大的变化，每年八九百万人进城变成了两千四百万人进城。95到06年十年期间，我们每年都有接近两千万人进城。城市化率非常高。而后，出现了一些经济过热和调控措施，于是城市化率又开始下降。现在仍然保持了1200万人左右的发展过程。
但是出现了一个矛盾，我们的土地城市化率快于人口城市化率，土地城市化率不是我们没有地盖人住的房子，而是大量的用于工业。工业在城市化发展过程中占的比例是非常高的。在城市中有30%的土地用于工业，高以国际15%的工业用地的平均水平。挤掉了我们可以用于住宅建设和让人居住的用地的水平。
从整个情况来看，城镇用地面积0.4%。工矿用地3.4%，接近于10倍。工业用地的产值水平又很低，每平方公里上海80亿美元，香港300亿美元，东京573亿美元。从去年1到9月份可以看出来，我们工业用地用了全部土地的50%多。居住用地只用了11%点几。大量的土地被用于工业，所以我们的房价只内不断往上涨。恰恰是由于土地制度问题导致。目前我们看到的中央政府提出的城市化都没有涉及到土地制度问题。如果真正不涉及到土地制度的改革，就形成一个财政断崖。政府垄断拥有的城镇土地是高价的。而农村的非政府的、不能自由交易的土地是低价的，中间形成的差就是政府的土地财政。我们可以明显看到，在土地的价格变化中，00年到2010年工业用地只涨了71%，大部分的土地是被便宜卖掉的，或者是招商引资的时候不要钱。比如说富士康转移到河南去，20万人的就业解决了，所以工业用地是免费的。居住用地涨了528%，就是因为土地配置不合理性，导致了我们的价格发生了巨大的变化。土地出让占地方财政收入也发生了巨大变化。现在大部分占到了70%多的比重。真的是我们没有地了吗？不是。美国城镇用地占了国土面积3.1%，日本占到4.2%，我们只占到国土面积0.4%。真的是我们没地吗？不是。美国友巨大的土地，人口面积每公平合理只有34人。从中国和日本的对比可以看出来，日本是350人每平方公里，我们只有每平方公里143人。我们中国的耕地占国土面积12%，日本占14%。他的人口密度是我们的两倍多，他的农业耕地要比我们可用于农业耕地的土地要少得多。但是我们的宅基地占了1.75%。所以农村的宅基地占了城市用地的4.8倍。而我们真正在城市中用于居住的用地只有0.11%的土地。只用 1%的国土面积就可以用16亿人。我们现在0.4%，就住了7.6亿人。土地的综合利用问题是城市化发展一个重要矛盾。也是我们能不能解决好未来城镇化中发展过程中的矛盾。
2012年，这几项基础设施，水利、铁路、道路的变化。年初的负值，铁路负44，基础设施负5.6%，但是到年底，11月份基础设施变成了正12，道路变成正7.4，铁路从负44变成正0.9。这样一个迅速发生变化的基础设施投资在今年也会继续。所以今年基础设施投资对经济的拉动和对房地产的影响是巨大的。不要以为基础设施不盖房子。不盖房子是建不出来基础设施的。在09年出现最困难的时候，恰恰是因为铁路的基础设施，黄的高点是拉动了中国经济的高速增长。当中国基础设施下滑的时候，我们整个经济就出现了下滑。于是在铁路投资处于低点的时候，我们的GDP也出现二三季度的持续下滑。现在我们可以看到，到年底的时候我们这几个基础设施投资的增速已经开始往上提了。去年四季度的情况还没有公布，但是可以明显的看到它的增长速度会加速。而这个增长速度会在今年有更大的影响。
新开工的住宅面积，去年是负增长，土地配置去年也是负增长。投资增速去年是减半的，从32%的增速下降到16%。今年我们已知的，保障性住房是减量。去年七百万套，今年六百万套。投资按照没有土地、没有新开工的情况下，投资也是下滑的。这几者下滑都可能会影响到我们供给面上存在的问题。但是需求，像陈淮教授说的，我们刚性需求还是有持续增长的可能性。尽管没有投资需求和投机需求，但是还是会略有增长。去年总体而言，虽然年初是负22%，但是到年底我们认为全年是正增长，价格只能说稳中有升。升到多少，拭目以待，我个人觉得如果持续的供给低迷，必然会导致价格的上涨。
今天华尔街日报有一个发表的文章，认为我们在施工的量和已经销售的相比是30%左右。认为还有大量的在建项目。确实。但是如果我们倒过来看看我们每年的进入量只有27%，如果有30%几的销售合百分之二十几的竣工，我们买的都是期房。这个期房等你能看见竣工的时候，基本上已经卖完了。发达地区中，城市化的特征，大中城市变化很大，有些城市已经出现了巴博士所说的人口向外流动和负增长的情况。但是有些城市仍然集中的是正增长。城镇化不是我想把它变成城市就变成城市。如果没有经济发达和自由就业的条件，人们在这里不能发财，人们就会离开这个城市。就像我们看到的鄂尔多斯。这个变化也是巨大的。于是在发达地区，去年的情况是东部地区增速最快，中部地区第二，西部地区仍然是增速最慢的。不管西部地区是一二线城市的哪一个，还是不行，还是要向东部和中部地区转移。08年以来投资和销售面积增长的变动关系，09年1月份我们投资也是最低的，销售也是最低的。09年之后销售迅速增长，远远超过了投资增速。之后才拉动了投资，开始慢慢增长起来。今天，我们的销售虽然已经出现了从低潮进入正增长的情况，但是增长的速度还没有超过或足以拉动我们的投资向上转移的过程。投资基本上是大趋势是向下趋势。只有当我们的销售增速超过了投资增速的时候，才有可能再一次带动投资增速在后。这两者之间有一个时间差，我先得把房子卖了变成钱，再买成地，然后再进行实际投资，让投资增速持续上涨。按这样的图形来看，今年我们估计投资仍然是较低增长的过程。这是经济增长和通胀率的变化过程。
我们确实认为去年的四季度，我们的经济已经出现了回升。今年几乎所有的数据都证明，可能持续是一个向好的形势。乐观者认为今年经济达到8.5%，悲观的也认为在7.9%到8.2%之间。这两者都可以表明，我们的通胀已经出现。12月份我们看到了猪肉价格和食品价格的增长，让CPI到2.5%或者更多一点。在一月份和二月份的两节期间都有可能让物价再次上涨。如果经济出现高涨的时候，一定是带动通胀上升的过程。就会引发宏观经济采取一些特殊的政策来压制他。两个相比之下，回到最前面的第一页，可能我们认为经济政策不会太放松，而且还有可能因为通胀而继续缩减。这样的话，房地产市场仍然可能会是供给比去年不一定能好多少，但消费有可能会比去年更热。两者夹击之下的结果，就会导致稳中有升。升多少不知道。
我就讲这么多，谢谢各位！加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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