中国买家的海外置业账本

　　危静(化名)和母亲开始在伦敦奢侈品大街邦德街(Bond Street)买了一套总价70多万英镑的公寓，面积60多平方米。没过多久，危静和母亲想把这套房子出租，再去购置一套新房。随即，又准备花94万英镑买下伦敦泰晤士河岸的塔桥一号的房子。

　　多筱(化名)是一家知名外企的员工，去年在加拿大多伦多为她的首套高级公寓支付了定金。

　　“我在加拿大生活过十多年，已是加拿大国籍，父母也都在那边。”12月初，多筱在谈及自己“下定”的这套多伦多公寓时，很是满意，“价格经济实惠，30万至40万加元(1加元约合6.36元人民币)，而且是当地大的开发商。我可以选择自己喜欢的装修风格，跟开发商讲，直接拎包入祝物业管理不错，有游泳池，地理位置也很好。”

　　多筱算了一笔账，她的房屋租金收益部分可以把贷款抵掉，“以房养房”。过几年，还有房屋价格的升值部分。税费也不高，首套房如果是自住，增值税会少很多，房产税也不多。

　　“在国内投资，租金不能覆盖成本，房贷利率高而租金收益低。”多筱介绍，加拿大目前收紧了贷款政策，以前中国人在加拿大购房可以享受同等房贷利率，现在的利率要高一倍。

　　“加拿大是卖期房，先付定金。我买的房子要到2014年交房再去签，申请贷款。届时也可以直接卖掉。”多筱说，虽然也有外国投资者去炒高价楼盘，但多伦多是国际性市场，整体房价还是很稳定，每年一点点上涨。

　　多筱可谓当下中国买家海外置业热潮的一个缩影。越来越多的中国人去海外置业，或为移民，或为留学，或为投资。同时，中国市场也日益被看重，成为海外房企和代理机构眼中的“香饽饽”。

　　但是，海外置业这笔账，究竟该怎么算？

　　在哪儿留学，在哪儿买房

　　中国买家海外置业的主要动力之一，是为方便子女上学。

　　一名海外置业中介举了危静(化名)的例子。20岁的危静2011年在美国高中毕业后，去了英国念大学。危静的父亲是一名中国公务员，母亲则陪她到了英国。之前，她在美国读书时，是住在父母买的房子里。她希望，在英国能有同样的生活方式。

　　因为对当地情况不熟悉，危静和母亲开始在伦敦奢侈品大街邦德街(Bond Street)买了一套总价70多万英镑(1英镑约合10元人民币)的公寓，面积60多平方米。但在居住过程中，发现不是很适合。没过多久，危静和母亲想把这套房子出租，再去购置一套新房。随即，又准备花94万英镑买下伦敦泰晤士河岸的塔桥一号的房子。

　　由于塔桥一号是期房，她们还想再购买一套现房。

　　危静母女对于第三套房子的要求是，位于伦敦市中心、别墅、总价500万英镑左右。

　　据业内人士称，像危静这样因为留学而去海外置业，是当前中国买家海外置业需求的主流。

　　英国丹德房地产开发有限公司(Dandara Ltd)中国代表处销售总监王磊介绍，目前去英国买房的中国人，出于留学(而置业)考虑的更多，用租金收益来付学费，覆盖还贷损失。

　　高力国际海外物业部董事王璐也说，大部分来自中国的购房者是为了子女留学，甚至会提前很长时间买，以租养房。

　　投资移民=花钱买绿卡?

　　为投资移民而置业者也为数众多。另一海外置业中介举了个例子。

　　39岁的陈萍(化名)是企业家，在某梳城市开了3家医院，她有2个孩子。今年年初，陈萍同时向加拿大和英国递交移民申请，由于加拿大政策收紧，被拒。

　　有企业家身份的陈萍选择“花”22万英镑投资移民。最终，她拿到移民签证，5年之后可转绿卡。

　　目前，已经在英国开始生活的陈萍认为，现在投资英国房产就和10年前在中国投资房产一样。

　　陈萍的第一套房子也买在塔桥一号，花了96万多英镑。该房是两房，81平方米。后来，因大女儿在谢菲尔德大学读书，觉得谢菲尔德房价便宜，陈萍又分别花了8万和10万英镑买下2套公寓。

　　上海市出入境服务中心移民部法案总监侯信才介绍，根据英国2008年开始实行的政策，移民申请者可选择一项所谓的“100万英镑英国国债投资移民计划”(100万英镑中至少75%投资英国国债)，但主申请人必须每年在英国居住半年以上，据此可获“3+2”签证，5年之后才能转绿卡。

　　“22万英镑，是100万英镑五年国债的利息。”侯信才说。

　　侯信才介绍，“100万英镑英国国债投资移民计划”分两种，全额投资和融资投资。融资投资和全额投资的根本区别在于，前者可向英国银行贷款。但融资投资，英国政府觉得不合算，宣布于2012年12月13日开始该项不再受理。

　　在上海华侨因私出入境服务有限公司咨询总监刘建宇的印象中，“22万英镑，这个属于边缘地带，一直都有。这种贷款选项，最早是由汇丰银行做的，但是他们早就宣称只接受全额投资了。”

　　刘建宇称，动产及不动产净资产总值达200万英镑，才能选择融资投资。

　　据刘建宇说，“英国政府在2周之前宣布取消受理融资投资类型，12月13日开始生效。只有两周的时间，有客户已经过了签证，但是银行都不收了。

　　刘建宇称，2008年，通过“100万英镑英国国债投资移民计划”，英国全年投资移民才47个；今年会有500多个。

　　据介绍，2011年4月7日起，英国又开放了500万英镑和1000万英镑国债投资移民计划，前者可3年转绿卡，后者可2年转绿卡。两者均规定至少75%投资英国国债，而且要求，主申请人必须每年在英国居住半年以上。

　　“加拿大名额已满，澳大利亚改变移民政策，新加坡提高门槛，英国开始成为主流投资移民国家。”刘建宇说。

　　莱坊国际投资部中国区副董事田雪也提到，因为加拿大今年已经暂停投资移民审批，澳大利亚也提高了投资门槛，今年英国(海外置业)的案子更好做。

　　“肯掏钱的人并不多”

　　纯投资的案例也不少。

　　一海外置业中介介绍，上周，一家小型开发企业高管张凡(化名)抱着纯投资、把钱转移出去的目的，花50万英镑在伦敦市中心买下一套公寓，投资回报就是租金收益。另一位从事私募基金管理的陈安(化名)，由于去年股票市场不好，转而考虑海外买房投资，34万英镑买下伦敦一套两房公寓，明年3月份交房。

　　“买很贵的，都是自祝投资的话，50万至70万英镑房源的年租金收益较高，可达6%。”莱坊国际投资部中国区销售经理俞俊称，“很多客人都要求买在伦敦市中心，他们对当地也很熟悉，直接说他们想买在哪个区域。谈到预算的，一般都在30万至50万英镑左右。不谈预算的，都是上不封顶。”

　　“纯投资，一般都是有海外背景，国内资产合理分配，保险投资。”王璐表示，年租金回报率一般在4%～7%。一套20万英镑的房子可买在伦敦二区边界，周租金280英镑。英国房贷最高可贷75%，利率最低3.88%。“完全可以以租养贷。”

　　田雪介绍，目前伦敦楼市的投资客占比还是比较低的，80%的都是自祝最近5年，国内房地产市场调控，海外投资一直是很热的话题。但是，实际上是雷声大、雨点校肯掏钱的人并不多。

　　据她介绍，今年10月前她们参与交易房源总金额，才相当于去年一个季度的额度。“伦敦奥运会，(投资者)担心房地产泡沫。接下来，又有美国风暴和大眩很多人想等等看。去澳大利亚和加拿大准备移民的人要重新规划。10月底，刚开始有起色，成交量往上走。”

　　王璐感受到的情况却不一样。她表示，从银行了解到的情况看，今年，中国内地买家有比较大的增长。因为英国经济不是很好，英镑疲软，房价低，不在上升区间。金融危机以后，英国楼市处于平稳期，中国买家认为现在是机会。另外，今年开盘的项目，比较对中国买家的口味。需求一直有，供应的项目符合买家想要的区域，所以(数据上看)购买力突发上升。

　　王璐表示，中国买家海外置业，还处在不成熟的阶段，需要专业的建议。（记者：王齐）