从万达广场如雨后春笋般冒出来开始，外界对于万达集团（以下简称万达）资金链的质疑就从没停止过。而今年遭遇房地产严酷的调控，整体经济形势严峻的背景下，万达的日子像大多数房地产企业一样，注定不能平静。
全年计划开业18家万达广场，12家酒店，上半年却只开业1家万达广场，2家酒店，以执行力著称的万达，全年计划是否落空？
连续5年，万达的收入及资产规模增速都在40%以上，而今年上半年集团收入却同比减少9%，被业界称道的万达速度是否会从高不可攀的位置上跌落？
万达广场设计图（万达影院、酒店、百货均依托万达广场）
面对外界的重重拷问，万达集团董事长王健林告诉《英才》记者：万达并没有刻意控制速度，年底前30个项目会全部开业，而全年万达集团营业收入将达到1500亿元，仍能维持40%的增长。
尽管舆论的噪音似乎越来越大，甚至还有莫须有的谣言，但这些都不会影响已过天命之年的王健林的心境。8月底参加完长白山论坛之后，王健林还以《民企力量》为题赋诗一首：
“民营企业求发展，长白山下办论坛。高官名士话商道，富商巨贾论赚钱。经济必须稳增长，就业一定要优先。中国前途何须愁，放眼动力在民间。”
58岁的王健林，掌控着资产数千亿的商业帝国，涉足地产、文化、旅游。到年底，万达集团拥有已开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家，而正在建设中的万达广场仍有50多座，此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产，以及总投资500亿元的武汉中央文化区。
然而，当人们的目光聚焦于万达商业地产的急速崛起，聚焦于新近巨资打造的文化、旅游航母的时候，却对万达背后的整个资本脉络知之甚少。
万达的产业链条与资金链条紧密相连，有统计，万达在建项目以及并购AMC，总投资将达2000多亿元。面对如此庞大的投资规模，万达将如何支撑？王健林又如何运作万达的现金流和融资渠道？
万达以26亿美元并购美国第二大院线，出人意料的成为中国文化产业最大的跨国公司后，一家征战海外多年的世界500强企业的老总对《英才》记者表示了对万达并购AMC的担忧：“美国人都无法挣钱的公司，我们买过来就能挣钱吗？”
其实，持有如此怀疑态度的人并不在少数，王健林却告诉《英才》记者，AMC今年就可能扭亏为盈。但是，他心中也很清楚，在院线竞争激烈的美国市场，“想图AMC赚大钱也不太可能”,那么，万达为何要冒着巨大的债务风险，参与大洋彼岸的这次收购呢？
当《英才》记者以资本的视角对话王健林，对于万达正在经历的战略转型才有了更深的认识，也对万达并购AMC背后的意图，有了全新的解读。
高负债谜团
万达的高速扩张，究竟会不会有资金问题？
根据媒体报道，2011年上半年，万达共发行10次信托融资，募资逾78亿元（在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元）。
从时间点上来看，万达连续发行信托融资，显然是受国家宏观调控政策制约，银行对房地产贷款紧缩所致。此前，依靠银行贷款滚动开发的模式受到抑制，而信托融资显然成为包括万达在内的众多房地产商资金的重要来源。
其实，在王健林看来，REITs
（房地产信托投资基金）是一种非常好的融资渠道，其好处有四条：第一，相当于直接融资，不从银行贷款，规避了金融风险；第二，开辟投资渠道，买股票被宰，存款又负利率，REITS平均回报6%-7%，而且单份投资较小，增值又稳当；第三，支持商业终端建设，利于扩大内需；第四，解决就业，大型商业中心就业5000-10000人。
可惜，至今中国还未放行REITs，也正因此，逼万达走出了“住宅+商业”，依靠住宅平衡现金流的“万达模式”。
但是，高负债问题依然是媒体诟病最多的。
据媒体算账，2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元；2010年，总资产增至1414亿元，负债1280亿元；2011年，总资产增至2030亿元，负债1825亿元，由此有人推断万达的资产负债率长期维持在90%左右，其高速扩张依赖于高负债率。
其实，房地产业从某种程度上说就是金融业，采访中甚至有专家认为：如果说地产商对资金不渴求，从某种程度上可以理解为，这家公司已经没有了扩张的锐气，已经过了青春期。显然，对于万达来说，青春期刚过一半。
王健林对所谓的高负债率并不认同，他掰着手指对《英才》记者说“首先，万达根本就没有90%的资产负债率，其次，万达的净负债率恐怕是全中国房地产商中最低的。”
所谓净负债率，是指金融负债减去金融资产。按照中国的会计准则，房地产企业的预收账款计入负债，而且占有很大的比例，行业平均水平为负债的50%左右。以万科为例，2012年三季度，资产负债率为79.4%，剔除预收账款后，净负债率为37.7%。而王健林称，万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右。
万达与万科相比，又有不同。万达是以持有商业物业为主的房地产企业，资产大都是不动产，以入账的成本来作为负债基数（也就是分母,总资产），其受资产估值的影响就更大。
以北京万达广场为例，三栋大楼共22万平米的建筑面积，当年的总成本是21.4亿元，平均每平米成本9700多元。按照中国的会计准则，不动产需要进行折旧，如按照30年折旧来计算，平均每年折旧7100多万元，而从2006年建成至今已过6年，共折旧4.26亿元，其万达广场的账面价值共计17.14亿元。但是目前，与万达广场同区位的写字楼每平米售价至少5万元，如果按照此价位计算，万达广场的资产估值将达到110亿元，是其账面价值的5倍多。
万达旗下持有的商业地产中，有如此大差距的，并不止北京万达广场一家。据王健林透露，目前持有的1300万平米物业绝大部分有此类现象，“这1300万平米物业如果用来评估或者市场销售，翻一倍一点问题都没有，因此净负债率还会更低。”所以，王健林认为如此报道万达的资金危机显得有些不负责任。
采访中也有专家指出：虽然会计准则对不动产估值的规定有待商榷，但目前不仅是万达这种房地产企业，就算一般企业对于名下不动产的评估入账，如无特殊需求都不会操作，其原因便在于评估入账后的所得税问题还悬而未决，在不进行资产出售的情况下，一般不会对旧有不动产进行重新评估，相反还会折旧处理。
“如果有一天我不想玩了，或者我想清闲一点儿，我卖10个购物中心，也许就可以套现几百亿”，王健林对于万达的资金状况很有自信。
对于王健林的说法，《英才》记者采访了国元证券首席策略分析师刘勘，他认为：“无论是净资产还是净负债都不足以评价一家房地产企业，关键还要看经营性现金流。因为通胀的存在，商业地产一般都会升值，但是升值不一定就有市场。商业地产的出租率，取决于地段、交通、周围居民的消费欲望等诸多因素，其资产价值的高低，关键看现金流。”
一位万达高层告诉《英才》记者，王健林视现金流和财务预算为万达的生命线。万达对于现金流的把控可谓严之又严。在万达的投资、建设、开业、现金流四个层面的计划中，前三个层面是工作计划，由各个分公司来申报，集团审核，而最后一个现金流计划，则由集团信息中心、财务部和计划部一起起草制订，每年11月底由王健林亲自签署下发。
加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
SinoCa.COM All Rights Reserved.