本刊记者转述了贵阳地产业界对于吴其伦专业背景的公开质疑。对此，吴其伦反驳说：“他知道我身份吗？我一年做几个房地产案子他知道吗？”
吴其伦为此专门介绍自己的地产履历，“我最早做房产中介，然后在浙江XX集团做商业地产。还做房地产的全案策划，之后又研究房地产这么多年，判断国家政策的准确率非常高。”
事实上，不管吴其伦此番见解存在多大的不确定性，但他的“崩盘论”一出，在贵阳地产业界、学界还是呈现了震动态势。
吴其伦抛出“崩盘论”是在10月上旬最后一天，贵阳方面对此展开的反驳，几乎持续到了11月。
反驳声势不小。先是贵阳地方媒体一驳再驳，继而有当地经济学教授发表文章。而后，又有地产公司总裁级人物撰写长达数千字批驳文章。
“笔战”之后，由地产公司提供支持的各种行业、媒体论坛亦渐次登台，贵阳地产业界“精英”齐聚一堂纷纷发声，或诉苦、或指责。
贵阳方面甚至一度有消息说，多家地产商或联合起诉“崩盘论”制造者。
吴其伦对起诉不以为意，他告诉本刊记者：“我这就是一个善意的提醒，我根据你的市场状况做出一个你要崩盘的判断，不可以吗？起诉我才不怕呢。”
“中国第一神盘”房价腰斩
此次反驳“崩盘论”的先锋，是贵阳花果园楼盘的实际地产商贵州宏立城集团（下称“宏立城”）。集团副总裁陈晓辉、策划部经理蔡劲，均亲自写文章批驳“崩盘论”。
其中，陈晓辉还专门界定了“崩盘”的标准：一是房价出现大幅度下跌，跌幅超过30%甚至50%以上；二是成交量出现停滞，大幅萎缩。
宏立城现在至少位列贵州本土地产商前三甲，而这一身价几乎完全从花果园项目中掘取。在此以前的十数年中，宏立城地产业务履历仅显示为在贵阳开发过一个楼盘。
2010年，宏立城从政府手里取得总建筑面积达560万平方米的花果园彭家湾棚户区改造项目，项目投资规模300亿元。
2011年，宏立城再次拿下五里冲片区改造项目，该项目毗连彭家湾片区，系彭家湾项目的延续性项目，投资规模600亿元。
至此，宏立城的花果园项目成为一个总投资达900亿元的巨无霸，拿这一投资规模与当时30亿元级的企业总资产相比，投资杆杠不言而喻。
贵阳另一家本土实力地产商负责人则对《瞭望东方周刊》说：“宏立城刚开始甚至都没有30个亿的资产，他是拿几个亿来撬动这个项目。”
宏立城尚不是上市公司，其财务状况、资金链条、融资渠道均不为外界掌握。
花果园销售形势看上去颇为乐观。自2010年11月27日开盘以来，截至2012年10月，它已连续23个月蝉联贵阳楼市销售冠军，累计收益近300亿元资金。
其中的2011年度，花果园楼盘甚至冲顶至中国单盘销售冠军，并因此被房产营销界称为“中国第一神盘”。
但“中国第一神盘”的价格被人称为在做“自由落体运动”。《瞭望东方周刊》注意到，当花果园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳本地媒体披露其“价格多在8000元/平方米左右，最高单价达17000元/平方米”，而不到两年工夫，现如今花果园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000 多元/平方米。
对此，宏立城方面向《瞭望东方周刊》解释，这不是降价措施，“一期（均价）7000多元的（楼盘），位于花果园湿地公园旁边，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回迁房剩余房源，然后3800元开盘的是五里冲，各个产品位置不一样，开发周期也不一样。”
地价基本一样，何以房价如此悬殊？对本刊记者的疑问，宏立城虽承认“地价是差不多的”，但坚决否认降价。
前述贵阳地产商负责人则透露，宏立城开盘均价为6500元，之后降为5500元时，客户闹过一次事。
不过，对于购房者而言，地产商真金白银降价显然比任何真话都更诱人。此间记者在花果园售楼部听见两位购房客议及花果园中间曾是南明区殡仪馆，这时其中一位给另一位打气：“房价都降到3000多了，你还信迷信？”
高容积率真相
贵阳住建部门公开的楼市月度监测数据显示，花果园一个项目的销量常常占到全市一半左右的份额，有时达七成以上。2011年度，花果园销量则占到全市成交量20%以上的份额。因此，花果园房价的风吹草动，对贵阳楼市可谓举足轻重。
“花果园确实在客观上平抑了房价。有人说，如果没有花果园的开发建设，这两年贵阳核心一环内房价肯定集体过万。”宏立城虽不承认降价的说法，却不拒“平抑房价”的名份。
贵阳地产商目前正和宏立城一起，在“崩盘论”面前抱团取暖，而对花果园的低价销售策略，同行们多不买账。受雇于贵阳一家本土地产商的顾问人员，日前向《瞭望东方周刊》揭了花果园低价背后的秘密。
“一梯户数太多，是不是采光通风都不行？但花果园就可以搞这个事情，它是45层、4梯10户。”
“中国所有的CBD，包括北京金融街（5.77,0.03,0.52%）、国贸中心，它的平均容积率都只有3到4之间，花果园这样一个5000多亩的项目，容积率居然可以做到6点多。”
这位顾问质疑说，“凭什么贵阳城乡结合部的一个大盘，容积率却比北京、上海、香港的CBD还要高。”
前述贵阳地产商则透露：“业内也有人说花果园给贵阳新建了一个带电梯的棚户区。他确实把原来的棚户区改造升级了，但顶多是一个升级版的QQ。”
加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
|
SinoCa.COM All Rights Reserved.