揭秘美国房价的真实涨跌

　　现在越来越多的中国人移民美国了，来到美国的第一件事儿恐怕都是买房子，因为对于他们来说有自己的房子住实在是太重要了，好像只有有自己的房子才算有自己的家，这也是个观念问题，很难改变的。

　　记得我刚来美国的时候住在租来的公寓里也是觉得不是自己的家，买东西尤其是家具的时候就想，对付一下吧，等有了房子再说。所以我很理解要来美国的人们特别关心在美国买房子的问题。

　　现在美国经济说是在好转其实还是老样子，过去美国经历过多次的经济危机，不过都不像这次持续的时间比较长。

　　而且由于这次危机前美国经济过热，使得人们一下跌入谷底有些难以承受，更是由于那几年经济过热房价飞涨，人们失去了忧患意识，很多人有点钱就换个大一点的房子，好像不经常换房子的人看上去都不正常。

　　人们认为房子是会升值的，至少是保值的，也期待着房价会不停地上涨，人们在大好形势的面前总是容易得意忘形，其实不管什么都不会永远上升的。

　　现在美国经济迟迟走不出低谷，人们由开始的恐慌慢慢变得知道怎么应对危机了，一贯不知道怎么存钱的美国人开始有了储蓄的习惯，节俭也成了他们的生活习惯。

　　然而这些新生事物对于美国的经济又是一个打击，人们不再像以前那样疯狂购物了，尽管每到节日前各个大商场打出大打折扣的广告，也有不少人前来逛店，却很少见人大包小包地购买了。

　　有些东西确实便宜的让人难以相信，又由于这样的促销，大家平日的消费更是减少了，都在等待这样的打折日子，这样的现象对于过日子的人来说是好的开端，但对于要想恢复的经济市场来说不能不说是在恶性循环。

　　美国的东西质量都好，很多东西只要你不想更新恐怕一辈子都不会坏的，我在前边写过我那个美国十三姨，她家的茶几下有一块地毯，看上去至少几十年没有换过，但依旧很好，只是退色了不少，她家的沙发也是，布沙发已经退色，皮沙发也看得出来磨的很厉害了，但都是干干净净的，让人看了不觉得一定需要换新的。

　　衣服也是，美国的衣服稍好一些的质量都特别好，不管你怎么洗怎么烘都不会变形也基本不退色，所以会过日子的人们就这项开支也能省下不少。

　　过去的美国人每到季节都会给自己添置些新衣服，然后把过去自己不喜欢的或替换下来的衣服在周末的时候卖掉，他们在报纸上打个广告，就会有很多人开车过来买。

　　现在这样的现象也少了不少，更有些人搬家之前也是把家里的东西统统卖掉，搬到新地方再买新的，现在就不会了，我看到我的邻居搬家都是租了大车全部拉走的。

　　过去生活困难的，节俭的人们都会很注意这些卖东西的消息，尤其一些搬家的人如果卖东西的时候会有很多人来看，因为很多家具都是很好很好的，有些人卖方子的时候还会稍微多要一点点钱，所有家具都会留下给新主人。

　　过去大家都有经济条件，搬家都请人搬，特别贵，即便请人也难免有家具磕碰，现在经济不好了搬家的人们也开始求亲朋好友互相帮忙了，很多人没有办法的也是小件东西自己一趟趟先搬走，大件再请一次搬家公司，这样也比卖掉旧家具再买新的便宜。

　　过去人们要看便宜多少划算，便宜一些要花多少力气的事儿是不会干的，现在人们是不在乎花力气了，不管便宜多少只要能省钱就按省钱的方法办，省一点是一点。

　　尤其在买房子的问题上更是谨慎，为什么很多大房子都成了负资产，过去房子升值快，一个30万的房子用不了两年就变成35万甚至更高了，所以什么地产税什么卖房子时候的费用都不算什么了。

　　可是现在不一样了，房价一直下降，一个好几年前买的三、四十万的房子现在要卖还是只能卖三十来万，这算好的了，还有卖不到这个价的呢，越贵的越会出现这样的现象，那么这几年你付出的利息，地产税（每年交付房价的2%左右）等等的就感觉花了很多钱。

　　而卖房子的代理再要收费（一买一卖的佣金就是房价的6%），加上你房子还没有付清，所以当你要卖这个房子的时候就要自己还要交给银行一部分钱才能卖掉的。

　　在美国买了房子就给你房契了，而你卖房的时候是要付清了房款才能卖掉的，这个付清不是要求你先付清后卖，而是在交接房的时候不能欠银行的钱。

　　比如你一个三十万的房子你要卖掉，可是你居住期间只付了15万那么你卖房的时候就要给银行15万才能卖房子，当然一些费用没有算到里面，如果按过去房价的升值速度一般的人都不会需要在卖房子的时候自己再拿出钱来给银行了，对于美国人来说就是很理想的了。

　　可是现在不一样了，很多人房子不能继续还贷了，想卖掉就更没有钱给银行了，那么只能是一走了之，如果房子小一些，银行拍卖不赔钱，如果房子太大了银行拍卖也赚不到钱的，很多也要赔钱的。

　　为了防范这些事件的发生银行一般都提高了贷款的门坎，现在不管你买多大的房子65万以上的贷款银行是不给了，最高的贷款限额就是65万。

　　所以想买大房子的人要有足够的钱才能买，而贷款条件也很高的，要有稳定的工作足够的收入，在这样的情况下，大一些的房子就很难卖好价钱了。

　　我家附近有一个房子，主人买的时候是80万，当时经济已经不好了，过了两年主人跟太太闹离婚了，卖的时候75万卖掉的，这当然是赔钱卖的。

　　新房东住了又两年不知道什么原因要卖，先挂牌90万，没几天就降到85万，又没几天降到了70万，卖掉了。

　　这个新新房东又住了两年不知道什么原因要卖房子，一挂牌就是69万，好久没人买又降价到65万，又挂了一年的牌子也没人买，前几天将牌子拔了，不卖了！我想可能他们找到了办法付钱了，或原来想搬走的不搬了，这家是两位老人，看上去应当挺有钱的。

　　更可怜的是我认识的一对美国老人，先生原来是一所大学里的教授，比较有钱，而且一直投资也赚了不少的钱，太太是画画的，没怎么工作过。

　　他们退休后原本住在一家豪华公寓里，挺好的，经济刚刚不好的时候，房价也开始下降了。

　　先生就想把家里的钱买个房子投资一下，想着过几年经济回暖了房价上升能有不少赚头，太太不同意，觉得年纪已经很大了，不想冒险，也不需要那么多钱了，结果太太没能说服先生，先生还是买了个房子。

　　房子买的也挺大的，买的时候50多万，还贷了款的，没想到这几年房价不涨反而降了，而且先生的股票和一些退休金都缩水了，甚至影响到了他们的日常生活开支。

　　他们原本想出租房子的，但由于房子太大不好出租，即便能租出去也不会有人住长，这也是买房子投资要注意的，不能买大的房子投资，不好租。

　　看着两位老人真是着急，后来他们还是决定把自己住的豪华公寓卖掉去住那个房子，可当时公寓的价钱也很高的，不过他们已经付清了，只是卖的时候会少赚些钱而已，他们搬走后很久也没有再见到他们。

　　前几天在我公司楼前见到了他们，老人看上去老了很多，先生驼背了，太太也用了拐杖，听太太说先生现在脑力也不行了，好像早期老年痴呆，不过我看还是先生在开车。

　　看着他们的背影我就想，原本很富裕的日子由于投资的不慎带来的麻烦真是很多，所以投资真是要谨慎。（注：文中所有标价都是美元）

　　作者：陈思进，加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。担任央视纪录片《华尔街》顾问。