分化和转向
与交易冷寂相对应，前几年四处出击的“温州炒房团”日渐稀落，而温州客的投资方向已明显转化，由青睐住宅公寓转为钟情于商铺与酒店式公寓。炒房人群也出现分化，高调的众人组团现象迅速萎缩，高端炒房客更喜几个好友聚拢资金，静悄悄拿项目。风格已变，但温州投资客并未偃旗息鼓。
“现在有一些零散的团，几乎每周都会从温州出发，去往杭州、南京等地，看的项目以酒店式公寓、商铺为主。温州人还是钟情地产，之前全民放贷，有些人血本无归之后，转过头来，还是找一些好的房产来投资。”孔帅说。
温州人的投资理念，从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报。“这是他们投资置业的第一要求。从长期持有的角度，很多人在找资金回报高的项目，靠租金获得收益。”孔帅说。
孔帅算了一笔账：花两三百万买一套住宅，月租金只有三四千元，一年的租金可能还不够还银行利息。而酒店式公寓相对标的较小，在上海全装修的地铁沿钱的酒店式公寓总价六七十万，每个月租金有三千多元，回报率明显高。
商铺更是温州炒房客的新宠。“从2010年调控开始，我就说商业地产没有限购、限贷，且出租可带来不小的回报。从那时开始，相对住宅，温州人更多进入商业地产。很多人认为房地产是短线看跌，长线看涨，所以并未大规模抛售房产，而是有进有退。”周德文称。
“2009年我就看出了楼市会有大转变，就停止买进，开始全力出盘，利润自然相当可观。到2010年调控时，我抛掉了大部分房产，至此不再炒住宅。用赚来的钱，我在杭州买了个商铺，再租出去，资金回报率不错，在5%-6%之间。这是一个小小的试验，不靠房产升值，而是靠租金来赚钱。”身着中式绸衫的温商钱德明说。
试验成功后，钱德明开始大举进军。他在南京、启东、镇江都买进了商铺，不少小型的都一次清款。去年底，他在自有资金与亲友筹款外，还向银行借贷部分资金，一举在上海沪青平公路上购进了面积可观的商铺。“已经都租出去了，回报率现在不高，在3%-4%之间。做商铺就是这样，有个养铺、积聚人气的过程，几年之后应该会更高一些。不过现在的租金，还清借款利息已经绰绰有余。我没什么压力。”
钱德明自称做了一辈子生意，只信奉两个字：稳健。这也许是他总是进退有据的原因所在。
“准备随时撤离”
与组团集体购买小商铺的喧闹相比，一些高端客户的操作明显更为静悄悄，不声不响间完成整栋办公楼、商铺的收购。
文先生是温州华侨，之前在加拿大做黄金期货。去年下半年，文先生有意把钱抽回国内，年底他相中上海中山公园商圈的某国际广场1-6层商铺，开发商报价6个亿，洽谈后以5.5亿元成交。文先生这批境外资金，约于今年5月通过地下钱庄分批到位。但此时商铺租金已上涨，开发商资金紧张的状况也有所缓解，遂要求加价至6亿元。这笔交易最终没成交，文先生手持巨资，再次委托中介机构，寻找相应物业。
生意虽未成，但文先生的故事中仍可以窥出些门道。据业内人士介绍，此类高端客户收购大型商铺，绝大多数不经过银行系统，而是先召集好友，筹足资金，直接与开发商高层洽谈。
其间奥妙在于，这种项目一般都是现房，付完款马上能拿到房产证。然后投资者会委托评估机构，对房产价值重新评估，比如上海中山公园商圈6亿元的商铺，可评到8亿-9亿元。这时投资者会去银行贷款，很可能贷到7亿元，不仅本金抽回，还多出1亿元流动资金。商铺同时出租，这栋6亿元的商铺经测算，年回报率能达到7%，足以偿还银行利息。“这样玩，在某种程度上是借助商业地产的盘子，做融资的事情。”业内人士称。
在此种高段位玩转商铺的高端炒房客之外，温州商业地产投资团还分不同段位，招数各不同：有实力者把项目全包下来，一下承租10年、20年，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买，与开发商谈妥分期付款的期限，分几次付清房款。再次是协助招商引资，按业内规矩得佣金；最差的选择是只买摊位，转租给别人经营，属于小打小闹级别。
“商铺分期付款这种形式确实有，有的开发商为了吸引投资客，把一年分为几个付款节点，开盘时首付40%或50%，然后再付二成或三成，最后一次结清余款。这个期限一般在一到两年，不会超过三年，否则开发商还不如自己收租。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟告诉时代周报。
“这种方式对投资者资金要求蛮高，至少要有实业在做，预期在一两年内能赚足余款。如果想要靠出租商铺的收益来还清余款，简直是天方夜谭。最近一年来，由于温州人大量投资商铺，开发商也迎合这种需求，大量开发商业地产，导致市场供应量增加，同质化严重，风险加大，也催生出类同于住宅市场的泡沫。很多商铺投资收益率很低，人气较低，出租几十年都还不上房款。”汤辉称。
精明的钱德明看到了这一点，尽管他已重资砸入商铺，但他“随时准备撤离，商铺做的人一多，又不行了，泡沫又起来了。商场变幻莫测，说不定我明年就撤了。”
短暂复活？
尽管“散户炒房团”眼下已鲜见，不过，组团可能是温州人的天性，而房产也是他们难以割舍的喜好。组团买开发商，是温州客在调控之后的又一新动向。
自去年起，一些资金链紧张的开发商难以为继，只得将整个项目出让。嗅觉灵敏的温州人闻风而动，组团吃整个项目，乃至整个开发公司，摇身一变为开发商。
“去年这种事情非常多，我们公司经手的就有十几起。其中有一个温州实业老板，在上海、江苏、山东买了五六家开发公司，单上海那家就花了11亿元。买下项目后，温商通过提升后续操盘手法，提高管理水平，把楼盘以更高的价格卖出，收益可以远高于之前的开发商。比如本来卖3000元一平方米的，操盘水平高一点，能卖到4000元，这就可以赚很多了。”汤辉介绍。
而大名鼎鼎的“温州炒房团”也并未彻底冻僵，楼市稍有暖意，又马上复活。前两个月，又有消息传出“温州炒房团”卷土重来，再进楼市，据说有开发商专为他们开出七折低价，并且保证“一年内房价能涨回来”。
“这不仅仅是开发商搞噱头，借温州炒房团吸引购房者，6月份之前确实有过一拨，上海、杭州等地有不少温州人重新进场。他们已经憋了一年半，钱又无处可投，还是进楼市。不过，在国务院往各地派出楼市督查组，表明调控不会放松的态度之后，又变冷了。”孔帅说。
在“炒房团”复活的短暂时段中，温州人还是在楼市有所斩获，陆续有房入手。“开发商给了较大的议价空间，杭州有不少楼盘确实把暗扣放到七折以下。”孔帅说。
不过，周德文认为，温州炒房客谈不上卷土重来，“确有些好的楼盘吸引了部分温州人去投资，但并未形成热潮。总体上温州人对房地产投资的热情比较低迷，并不是说放弃，只是不热情，仍在观望”。
在蛰伏中，很多温州人从未停止观察楼市政策走势，“现在就让他们放弃这块，他们不舍得，除非真的不行了，才会完全离开。”汤辉说。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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