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八成被套牢不属实:温州炒房团其实正蛰伏待动(图)

www.sinoca.com 2012-08-23  时代周报



  分化和转向

  与交易冷寂相对应,前几年四处出击的“温州炒房团”日渐稀落,而温州客的投资方向已明显转化,由青睐住宅公寓转为钟情于商铺与酒店式公寓。炒房人群也出现分化,高调的众人组团现象迅速萎缩,高端炒房客更喜几个好友聚拢资金,静悄悄拿项目。风格已变,但温州投资客并未偃旗息鼓。

  “现在有一些零散的团,几乎每周都会从温州出发,去往杭州、南京等地,看的项目以酒店式公寓、商铺为主。温州人还是钟情地产,之前全民放贷,有些人血本无归之后,转过头来,还是找一些好的房产来投资。”孔帅说。

  温州人的投资理念,从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报。“这是他们投资置业的第一要求。从长期持有的角度,很多人在找资金回报高的项目,靠租金获得收益。”孔帅说。

  孔帅算了一笔账:花两三百万买一套住宅,月租金只有三四千元,一年的租金可能还不够还银行利息。而酒店式公寓相对标的较小,在上海全装修的地铁沿钱的酒店式公寓总价六七十万,每个月租金有三千多元,回报率明显高。

  商铺更是温州炒房客的新宠。“从2010年调控开始,我就说商业地产没有限购、限贷,且出租可带来不小的回报。从那时开始,相对住宅,温州人更多进入商业地产。很多人认为房地产是短线看跌,长线看涨,所以并未大规模抛售房产,而是有进有退。”周德文称。

  “2009年我就看出了楼市会有大转变,就停止买进,开始全力出盘,利润自然相当可观。到2010年调控时,我抛掉了大部分房产,至此不再炒住宅。用赚来的钱,我在杭州买了个商铺,再租出去,资金回报率不错,在5%-6%之间。这是一个小小的试验,不靠房产升值,而是靠租金来赚钱。”身着中式绸衫的温商钱德明说。

  试验成功后,钱德明开始大举进军。他在南京、启东、镇江都买进了商铺,不少小型的都一次清款。去年底,他在自有资金与亲友筹款外,还向银行借贷部分资金,一举在上海沪青平公路上购进了面积可观的商铺。“已经都租出去了,回报率现在不高,在3%-4%之间。做商铺就是这样,有个养铺、积聚人气的过程,几年之后应该会更高一些。不过现在的租金,还清借款利息已经绰绰有余。我没什么压力。”

  钱德明自称做了一辈子生意,只信奉两个字:稳健。这也许是他总是进退有据的原因所在。

  “准备随时撤离”

  与组团集体购买小商铺的喧闹相比,一些高端客户的操作明显更为静悄悄,不声不响间完成整栋办公楼、商铺的收购。

  文先生是温州华侨,之前在加拿大做黄金期货。去年下半年,文先生有意把钱抽回国内,年底他相中上海中山公园商圈的某国际广场1-6层商铺,开发商报价6个亿,洽谈后以5.5亿元成交。文先生这批境外资金,约于今年5月通过地下钱庄分批到位。但此时商铺租金已上涨,开发商资金紧张的状况也有所缓解,遂要求加价至6亿元。这笔交易最终没成交,文先生手持巨资,再次委托中介机构,寻找相应物业。

  生意虽未成,但文先生的故事中仍可以窥出些门道。据业内人士介绍,此类高端客户收购大型商铺,绝大多数不经过银行系统,而是先召集好友,筹足资金,直接与开发商高层洽谈。

  其间奥妙在于,这种项目一般都是现房,付完款马上能拿到房产证。然后投资者会委托评估机构,对房产价值重新评估,比如上海中山公园商圈6亿元的商铺,可评到8亿-9亿元。这时投资者会去银行贷款,很可能贷到7亿元,不仅本金抽回,还多出1亿元流动资金。商铺同时出租,这栋6亿元的商铺经测算,年回报率能达到7%,足以偿还银行利息。“这样玩,在某种程度上是借助商业地产的盘子,做融资的事情。”业内人士称。

  在此种高段位玩转商铺的高端炒房客之外,温州商业地产投资团还分不同段位,招数各不同:有实力者把项目全包下来,一下承租10年、20年,然后重新包装、定位、对外招商;其次是以租代买,与开发商谈妥分期付款的期限,分几次付清房款。再次是协助招商引资,按业内规矩得佣金;最差的选择是只买摊位,转租给别人经营,属于小打小闹级别。

  “商铺分期付款这种形式确实有,有的开发商为了吸引投资客,把一年分为几个付款节点,开盘时首付40%或50%,然后再付二成或三成,最后一次结清余款。这个期限一般在一到两年,不会超过三年,否则开发商还不如自己收租。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟告诉时代周报。

  “这种方式对投资者资金要求蛮高,至少要有实业在做,预期在一两年内能赚足余款。如果想要靠出租商铺的收益来还清余款,简直是天方夜谭。最近一年来,由于温州人大量投资商铺,开发商也迎合这种需求,大量开发商业地产,导致市场供应量增加,同质化严重,风险加大,也催生出类同于住宅市场的泡沫。很多商铺投资收益率很低,人气较低,出租几十年都还不上房款。”汤辉称。

  精明的钱德明看到了这一点,尽管他已重资砸入商铺,但他“随时准备撤离,商铺做的人一多,又不行了,泡沫又起来了。商场变幻莫测,说不定我明年就撤了。”

  短暂复活?

  尽管“散户炒房团”眼下已鲜见,不过,组团可能是温州人的天性,而房产也是他们难以割舍的喜好。组团买开发商,是温州客在调控之后的又一新动向。

  自去年起,一些资金链紧张的开发商难以为继,只得将整个项目出让。嗅觉灵敏的温州人闻风而动,组团吃整个项目,乃至整个开发公司,摇身一变为开发商。

  “去年这种事情非常多,我们公司经手的就有十几起。其中有一个温州实业老板,在上海、江苏、山东买了五六家开发公司,单上海那家就花了11亿元。买下项目后,温商通过提升后续操盘手法,提高管理水平,把楼盘以更高的价格卖出,收益可以远高于之前的开发商。比如本来卖3000元一平方米的,操盘水平高一点,能卖到4000元,这就可以赚很多了。”汤辉介绍。

  而大名鼎鼎的“温州炒房团”也并未彻底冻僵,楼市稍有暖意,又马上复活。前两个月,又有消息传出“温州炒房团”卷土重来,再进楼市,据说有开发商专为他们开出七折低价,并且保证“一年内房价能涨回来”。

  “这不仅仅是开发商搞噱头,借温州炒房团吸引购房者,6月份之前确实有过一拨,上海、杭州等地有不少温州人重新进场。他们已经憋了一年半,钱又无处可投,还是进楼市。不过,在国务院往各地派出楼市督查组,表明调控不会放松的态度之后,又变冷了。”孔帅说。

  在“炒房团”复活的短暂时段中,温州人还是在楼市有所斩获,陆续有房入手。“开发商给了较大的议价空间,杭州有不少楼盘确实把暗扣放到七折以下。”孔帅说。

  不过,周德文认为,温州炒房客谈不上卷土重来,“确有些好的楼盘吸引了部分温州人去投资,但并未形成热潮。总体上温州人对房地产投资的热情比较低迷,并不是说放弃,只是不热情,仍在观望”。

  在蛰伏中,很多温州人从未停止观察楼市政策走势,“现在就让他们放弃这块,他们不舍得,除非真的不行了,才会完全离开。”汤辉说。

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