房地产已无药可救？

　　房价回调是否预示着政府的调控有效?会下跌多少?房地产的救药良方到底在哪里?经济学家茅于轼近日接受南都记者独家专访时表示，房地产市场泡沫已经无药可救，最后必然会走向破灭，届时房价下降50%都不过分，因此他建议老百姓现在不要出手买房。

　　同时，茅于轼完全否认限购限价措施对楼市的作用，他特别提醒，保障房是为了保障最低收入者的住房需求，而不应该是中低收入阶层。中等收入阶层不应该纳入其中。

　　谈房企民营开发商发展瓶颈在于资金

　　南都：浙江绿城近期多个项目出让，凸显了民营房企在楼市调控之下的生存危机，怎么看待这种现象?

　　茅于轼：房企为什么会赚这么多钱?直接原因是房子在不断涨价。买房人赚钱，卖房人也赚钱。

　　但是从去年下半年开始，已经看到(市场)情况在变，可是很多房地产开发商看不到这些变化。所以现在房子不好卖，借了钱还不了，(他们)就发生了资金链断裂。

　　南都：为什么这种现象在民营房企较为普遍，国营房企相对好一些?

　　茅于轼：国营房企与民营房企的区别在于它能弄到钱。但是大环境决定了无论国营还是民营，房地产业都面临着巨大的风险。我前年就提出这点，我的房地产朋友很不喜欢听我的话，他们说你给我捧捧，我说如果我捧的话就是害了你们。可惜懂这个的人不太多。

　　南都：很多民营企业受宏观调控的影响最大，发展瓶颈在哪里?

　　茅于轼：就是资金问题。

　　南都：因为没有资金，所以民营企业的生存空间越来越窄?

　　茅于轼：大银行是不服务中小企业的。这个全世界都一样。美国有8000多家银行，大部分都是小银行。这就是为什么美国中小企业融资的问题不严重。

　　南都：中国民营房企未来发展空间在哪里?

　　茅于轼：资金问题不解决就不存在很大的发展空间。民营企业他们现在最大的融资渠道就是民间借贷。现在政府要将这块砍掉，民间反应很大，因为民间借贷这块没了，就会进一步加强国有企业对金融的垄断。

　　南都：郎咸平曾说过：中小房企消失后，房价会越高。您怎么看待这个观点?

　　茅于轼：中小房企的问题在于融资问题，而这个融资问题和房价问题的关系并不大。

　　谈市场楼市泡沫迟早会破灭

　　南都：有人认为，现在房地产市场已经进入了一个没有方向感的时代，所有的人对房地产没有一个共识是导致现在市场混乱的根本原因。您赞成这个观点吗?

　　茅于轼：不是，我认为房地产之所以会变成现在这样，有几个方面的原因。其中之一是我们国家的财富分配不均，贫富差距太大，有钱人房价再高也买得起，所以他们不在乎房价涨多高。第二，有钱人没有好的投资渠道，如果有好的投资渠道的话，他们就不会去购买房地产。第三，政府对土地的控制，政府关于18万亩耕地的红线的规定，这是非常错误的。房地产贵就贵在土地上，(土地)供给不足，导致房价大幅上升。

　　南都：一方面房价大幅上涨，一方面不少地方的房屋空置率很高。

　　茅于轼：其实(导致房价上涨的原因)并不是因为人们的需求太大，现在很多房子都空着呢，我看呢，一些房子一空空十几年都有。

　　南都：你之前说今年中国经济最大的风险在房地产，具体会体现在哪块?

　　茅于轼：空房多嘛，就是泡沫了。在我看来，中国经济今明两年最大的风险就是房地产泡沫破灭，中国的情况在全世界恐怕是独一无二的，因为空房太多了，没人住，这就是最大的泡沫。房屋的海洋，没人住，这是多么可怕的(事情)。

　　南都：您认为今年房地产泡沫会破灭?

　　茅于轼：很难说，但是迟早会破灭。怎样才不破灭呢?除非所有的房子都有人住，这些空房都消化掉。可能不可能?我看是不可能，那只有一条路就是破灭!什么叫破灭呢，就是房价不断往下落。

　　南都：那您觉得泡沫破灭的话，房价要降多少?

　　茅于轼：我估计掉30%不止，掉50%差不多。其实50%这也不算多。三年前，北京的房价就掉了这么多了。

　　南都：根据您的理论，房子空置就会产生泡沫，那是否可以这样判断，房子的属性是否仅仅是居住功能?

　　茅于轼：房子最后的功能就是为了一个住。

　　南都：房子只有一个功能是住，一旦不是这个功能，房地产就出了问题?

　　茅于轼：这个情况不是这样看。在房地产市场中，投机房应该有，但比例不应该很多。房子可以空置，但我听房地产的朋友说8-10%左右比较合理，现在的情况我估计30%都不止，可能到50%。所以这么多的空房，能不出问题?

　　谈调控政府调控不敌市场威力

　　南都：但是从这一年来的情况看，各地的楼市都因为限购或限价出现了下调，房价也开始下降了?

　　茅于轼：未必，现在房价在降未必是限购、限价的效果，我认为是整个宏观经济出现了问题。我之前写过一篇文章，说的是现在限购完了，下一步(政府)就要托市。因为泡沫破灭了，政府就要托市。你说，这样子的限购限价有什么用?

　　南都：你对限购限价是完全否定的。

　　茅于轼：完全否定。

　　南都：那房产税呢?

　　茅于轼：我也不赞成。我赞成投资收益收高额税。

　　南都：重庆、上海推行房产税有什么问题?

　　茅于轼：限购、房产税都是限制人们买房，我觉得不好。房产税不是一种应对市场的办法，而应是一种经常性的税种，是房地产市场运用中的一种常规手段。

　　南都：大家对房产税的理解有误?

　　茅于轼：房产税应该有，但并非是针对房价高而采取的手段，而是应该针对那些豪宅采取的税种。但这样执行起来很难。

　　南都：去年11月10日，中山推出了一刀切式的5800元/平方米的限价令，截止日期是12月31日。但元旦后，政府将限价标准提高到了6590元/平方米。

　　茅于轼：毫无道理，限价比限购更糟糕。

　　南都：可是购房者很受益啊。

　　茅于轼：均衡最重要，这种强制性的降价会引起发展商的不满，以后没人去开发房子怎么办?

　　南都：中山这次限价标准其实是没有明确的官方文件公布，只是超过这个价格的楼盘不给备案。

　　茅于轼：不管有无文件，限价就是错了。这说明政府执行一个错误的政策，还不想承担责任。我们有物价法，价格是由市场决定的，而不是由政府干预的。为什么证明是6590元/平方米合适?而不是6600元/平方米?

　　南都：政府是结合去年GDP增长13.5%测算出来的。

　　茅于轼：将限价和政府GDP挂钩这更没道理。

　　南都：如果和人均支配收入挂钩呢?

　　茅于轼：这也毫无道理。政府要懂经济学，不要管那么多，让市场去自由调节。

　　南都：珠海曾有发展商推出“降价补差价”的方案，你认为这符合市场经济规律吗?

　　茅于轼：这个越搞越糟糕，自找麻烦。什么叫市场经济，就是自己负责。你说房价上涨时，消费者也没有将涨的钱吐给发展商呀，现在房价下跌时，消费者就去闹，要求补偿，这怎么行?

　　南都：你现在鼓励人们买房吗?

　　茅于轼：现在这种市场环境下，我不鼓励人们买房。眼看(房价)要掉了，落价的东西买它干嘛?

　　南都：但是您之前说政府要鼓励人们买房?

　　茅于轼：政府要鼓励人们买房是没有问题的，但是政府要放大土地供应，扩大投资渠道等等，而不是通过限制人们买房来降房价。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/