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中国地产大佬掀起降价潮 买房必赚怪圈终被打破

www.sinoca.com 2011-10-27  21世纪经济报道


  田新杰

  “越限购的城市的房产你越得去买”,华远地产(3.74,0.06,1.63%)董事长任志强的这句话话音未落,上海、北京、深圳等限购最严的一线城市,却掀起一波史无前例的降价退房“风暴”。

  不约而同玩了一把心跳的,则是之前被舆论认为最有抵抗力的地产大鳄们。一线城市、一线地产商,为什么是它们?

  10月21日前后,降价风暴上海,根据已披露的降价楼盘统计信息,涉及大幅降价的楼盘近10个,多数折扣在7折上下,最低的跌至5.8折,这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元,几乎是上海有商品房成交记录以来的最大折扣。

  上海之外,北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价。

  这波降价潮之前,市场普遍认为北、上、广、深这类一线城市,虽有楼盘促销的小幅优惠,但房价会依然保持坚挺。正因为有这样的预期,在限购令下,一批刚需者进入了市场,在上海这波降价风暴后,他们沦为“退房潮”的主力军。以致一部分人砸毁售楼处以表达愤怒,同时要求开发商退房。

  另一方面,在限购、限贷政策面前,“理论上”最早撑不住的应该是中小房企,但出乎市场意料的是,此轮降价风暴由大型地产商引领。龙湖地产(00960.HK)、中国海外(00688.HK)、绿地集团、星河湾等代表了中国不同类型的地产大鳄。

  “买房必赚的中国楼市怪圈终于打破。”同策咨询研究中心总监张宏伟直言。对于疯狂了约10年的中国楼市来说,这可能是个历史性的时刻。

  但凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理尹新民直言:“降价及退房,可能只限于年底前,年关后的市场可能是另一番熟悉的景象。”

  一线城市普降

  上海无疑是限购最严格的城市之一,但上海这次降价、退房也是最凶猛的。

  “从龙湖郦城的远郊到香溢花城的市中心,从绿地秋霞坊的刚需到星河湾的豪宅,从中海御景熙冉的公寓到长泰西郊的别墅,都出现了全面下跌,其中跌降最大的中海御景熙岸别墅降幅高达43%,市中心的香溢花城跌幅也达32%,足见此轮房价下跌之惨烈。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

  之前,所谓市场专家们就远郊先降,还是中心先降,豪宅先降,还是低价房先降,争执得不亦乐乎。但此次风暴同时席卷远近高低,大出舆论预料。

  上周四,一位接近上海龙湖的人士发出“号外”:“龙湖好望山项目此次优惠房源只剩两套大平层,今晚7点之前信息有效,拿着现金去可以直接签合同。”

  龙湖地产成为此次降价“风暴”的焦点之一。在上海市场,龙湖好望山预期售价2.7万元/平米,优惠价平层公寓1.5万元/平米;龙湖郦城前期成交均价1.7万元/平米,优惠后精装公寓1.2万元/平米起,相当于7折。

  龙湖地产一位人士向本报记者表示,鉴于华东市场近来表现相对低迷,客户观望情绪浓厚,降价是为有效激活并抢占市场。

  龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示,经过本轮促销,龙湖在华东的销售任务已基本达成。“为应对可能的市场波动,公司年初便主动放慢投资节奏,并加强了销售策略的灵活性,目前看这些策略已陆续见效,确保了公司资金状况的健康。”

  龙湖之外,中海地产是另一个降价“明星”,旗下中海御景熙岸,前期公寓成交均价2万元/平米――2.2万元/平米、别墅3万元/平米,优惠后一律均价1.7万元/平米,公寓相当于8折,别墅相当于5.8折。

  上海之外,北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价,伴随着大幅降价的还有前期业主维权和抗议。

  统计显示,上周深圳一手房共成交455套,环比下降13.8%;成交面积3.79万平方米,环比下降11%;一手房成交均价为17787元/平方米,环比下降2.2%。

  大鳄不差钱,为何先降价

  这波降价风暴的主要参与者是几家大型房企,从财务数据看,他们显然不是最缺钱的那一类,甚至降价最狠的地产商的财务数据还相当漂亮。而日子很难过的一些中小房企,却还没有动静。

  掀起这波降价“风暴”的几乎是清一色的地产大鳄,包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等。

  无论从这些降价企业的财务数据和业绩看,还是业内人士的观点分析看,他们都不是最缺钱的那部分企业。

  有资深分析师表示,龙湖地产目前财务状况稳健,截至6 月底手头现金约126 亿元,其中只有4 亿元为受限制现金,因此自由现金流充足。回款率方面,今年上半年销售的183 亿元中,集团已回收171 亿元,回款比率高达93.4%。

  “尽管整个行业于下半年将面临回款率低于上半年的情况,但预计龙湖全年的回款率将达80%,而集团下半年将减慢买地步伐,估计目前手头现金超过100 亿元。”

  龙湖方面披露,代号为“抢收华东”的促销行动在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开,以限时团购策略推出近1000套房源,在五天内的认购金额接近20亿元,销售率约为90%。

  不差钱却率先大幅降价回笼资金,龙湖地产葫芦里卖的什么药?

  凯盛经略的尹新民分析,在市场波动预期日益强烈的调控背景下,维持流动性、保证资金链安全成为大型企业的首要任务,利润率退居次席甚至更靠后。
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