三大经济圈房价风向标:北京通州楼市神话幻灭(图)

瞭望东方周刊201138期封面

　　三大经济圈楼市风向标

　　长三角：高利贷与楼市

　　“温州楼市至少要调整三年，短期资金现在套牢，撤出基本无望。”长期在上海的温州炒房客秦国明说，如今温州人都想着套现，因为现在的调控政策都看不到头

　　《瞭望东方周刊》记者黄柯杰 | 浙江杭州、温州报道

　　限购令在浙江大地延展开来，除了早先出台限购的杭州宁波温州外，台州和衢州相继加入限购令行列。

　　温州房价，向来被誉为楼市冷暖和民间资本活跃程度的风向标。限购风潮下，这里发生了什么？

　　限购政策被怎样规避

　　温州的限购政策，让楼市陷入低迷。官方统计数据显示，2011年1~6月份温州主城区二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套。温州全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%，在7月上旬，甚至出现零交易的情况。

　　温州银监分局的统计数据表明，至7月份，温州市个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而较去年同期则增加119亿元。

　　“温州楼市至少要调整三年，短期资金现在套牢，撤出基本无望。”长期在上海的温州炒房客秦国明告诉《瞭望东方周刊》，“如今温州人都想着套现，因为现在的调控政策都看不到头，有外地地产商与我们炒房团接触时，曾大胆预测，明年10月之后，房地产政策会适度宽松。”

　　秦国明耸耸肩说，他不信这种说法。

　　“炒家主要买别墅，现在的问题是，别墅卖给谁？除了华侨，谁能拿得出数千万的现金来？”秦国明说，高端住宅在温州已经卖不动。

　　秦国明说，在限购令出台后，很多炒家都注册空壳公司，以公司的名义购住房，双方房子交易买卖，只要转让公司股份即可完成交易。他认为，这说明限购政策在温州已经被有效规避，对别墅等高端住房的影响也有限。

　　人多地少和资金充裕是温州房价高企的原因。《瞭望东方周刊》获悉，温州土地出让量每年都只有几百亩，2010年计划出让1500亩，是近年最大规模的推地计划，但最后也只完成了不到三分之一。

　　秦国明说，现在温州最大的问题是，资金紧缺。

　　在资金紧缺的背景下，温州楼市走向两个极端：90平方以下的小面积住宅房价格坚挺，别墅和大面积豪华住宅价格出现松动，买家都是急于套现，但总体来说，数量有限。

　　“一些企业主抛掉楼盘，盘活资金，去救实业。”秦国明对此表示理解，如今的房价难以再涨，企业运作资金紧张，企业家抽身楼市也是明智之举。

　　长期研究投资动态的浙商资本促进会秘书长蔡骅告诉《瞭望东方周刊》，如今这一局面，显示了温州中小企业的生存困境。

　　“主要是中小企业生存困难，资金流产生大问题，银行贷款难，民间借贷成本太高，需要企业主抛掉囤积的房子，救活主营企业。”蔡骅说，这一现象会随着银根紧缩，继续加剧。

　　温州的小企业主蒋博（化名）是一个例子。蒋在温州龙湾开设一家印刷厂，主要印花红酒包装盒，企业销售额达2000多万元，企业的毛利率能达到25%左右。在前几年，手有余钱时，蒋博购入温州三套住宅，除了自己住外，还有一套200多平方的住宅空着。

　　今年，原材料涨价厉害，企业利润下滑，应收款出现问题，为此，蒋博到担保公司，将房产进行二次抵押拆借资金300万元。“月息三分，还是友情价。”蒋博直摇头，这一利润比做企业还高。

　　此前几年，温州中小企业发展促进会会长周德文曾多次撰文批评温州的产业空心化，并多次提示风险：利用金融杠杆，将钱投到房地产等无关行业，一旦金融政策进入紧缩周期，风险会成倍放大。

　　温州是楼市的火线

　　在金融政策紧缩周期的前景下，温州的民间借贷进入前所未有的黄金发展期，近年来，温州民间借贷与楼市形成反向指标。

　　温州作为民营经济发源地，有着雄厚的资本和对市场的敏感性，近十年来，温州楼价节节攀升，价格直奔北上广等一线城市，随着温州资本的溢出，将省会杭州等地的房价也一并带动。

　　“看过温州房子的性价比，你会觉得哪里的房子都便宜。”在秦国明看来，温州资本的溢出首选房地产与温州人的置业观有莫大的关系。

　　与蒋博一样的温州企业家，在遭遇资金压力时，首先会考虑低贷款利率的银行，其次才是民间借贷。

　　在上半年以来，银行银根不断紧缩，从银行融资困难，民间借贷利息狂飙。

　　中国人民银行温州市中心支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》显示，今年上半年，温州的民间借贷总额已升至1100亿元，较去年同期增加300亿元，增幅前所未有，且年息处于24%左右的阶段性高位。这些资金中的20%左右，又会通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到“房地产投资”。

　　银行的这一数据，可能是一个保守的估计。

　　秦国明说，在二次抵押合法化后，民间借贷的担保风险骤然下降，住房资产类的物业，受到担保公司的追捧。举例说，一套住房价值1000万元，如果有500万元的银行贷款，在取得银行贷款后，将房产证抵押给担保公司，剩下的500万元便可获得。此举激发了温州企业主将钱放到楼市的热情。

　　本刊记者调查获悉，现在温州有抵押担保的民间借贷，月息在3分，短期的拆借月息达到4分，急需用钱的，甚至达到5分。

　　“许多钱都借到房地产市场，温州的很多实体企业在外地三线城市经营房地产，贷款紧缩后，只能依靠温州本地的民间借贷输血，因此也抬高了温州民间借贷的成本。”浙商资本投资促进会秘书长蔡骅说。

　　对于温州是二三线城市的定位，秦国明表示难以理解：什么二三线？温州是楼市的火线。

　　火线被引燃的概率增大

　　“金九银十”的周边硝烟让楼市火线被引燃的概率陡然增大。

　　9月4日，位于杭州下沙的保利湾天地582套酒店式公寓以均价8900元/平米盛大开盘，被戏称为“砸盘”的降价。据媒体报道，当天销售率达到92%。

　　据保利地产网上楼盘介绍，此次销售的为酒店式公寓，40年产权，不受限购令的约束，精装修标准为2500元/平米，实际楼价仅为6400/平米。

　　就在同一天，保利湾天地的邻居住宅楼盘世茂首府也跟进销售。

　　世茂首府，70年产权的住房，在9月3日打出了“裸降3500元，均价8500元/平米”的牌子。这一价格与前一天相比，降价幅度超过26%。与今年年初均价14000~15000元/平米相比，降幅更是高达40%。

　　“在杭州下沙和滨江的楼盘，有风向标的作用，每次涨价来临，这两个地方的楼价先涨，如果楼价向下调整，也是这两个地方率先松动，现在新楼盘与二手房倒挂现象明显，中介生意难以为继。”位于杭州下沙的21世纪不动产业务员刘志江告诉《瞭望东方周刊》。

　　时间退回到三年前，2008年9月杭州万科率先降价，借“青年职业计划”以8折价促销旗下楼盘，快速回笼资金，万科其他城市的楼盘也纷纷效仿，大规模降价，引发当年最大的一次降价潮。

　　与杭州同为限购城市的宁波，也迎来降价楼盘。

　　7月初，位于宁波江北的维科上院D区，打出价格最低价13600/平米的广告，顿时搅动宁波市场，也引起早已销售的维科上院C区购房者的抗议。据悉，C区均价在18000/平米，一些C区购房者，举着横幅到销售现场抗议。