中企员工:非洲征地 这儿的钉子户连总理都管不了

　　最近几年，中国建筑企业大举进军非洲，建筑承包商天天与土地打交道，但不少承包商不了解非洲土地征用政策，把中国的“强拆”带到了非洲，不但影响到工程进度，也由此引发一系列冲突。本文作者结合自己的工作实践，谈谈在非洲如何征用土地。

　　1.酋长依旧是“地主”

　　非洲多数国家土地国有或公有，如《埃塞俄比亚联邦民主共和国宪法》第四十条规定：埃塞俄比亚土地公有，任何人和组织不得买卖土地和进行其他交换，在不侵犯土地公有的前提下，政府保障私人投资者根据法律租用土地。

　　根据我对非洲法律的理解，非洲土地的所有权实际上是个模糊概念。国家为了公共目的征用了的土地属于国有，包括原始森林、湖泊、河流等;荒地属于村镇所有，为了村镇的共同利益，村镇也会在自己的村民中征用土地用作教堂、学校、试验田、水库等，被村镇集体征用了的土地也属于村镇所有;农民从祖辈继承下来的土地或自己开垦的荒地则属于公民个人所有。

　　值得一提的是，在非洲保留酋长制度的国家，虽然法律明文规定土地国有，但政府很尊重酋长的权利，政府要征用土地，先找酋长商议，因为部落的领地名义上讲是酋长世袭下来的，只有在获得酋长的书面同意后，政府方可启动征用程序。

　　我在喀麦隆非洲银行公路项目上征用建设用地就是如此。喀麦隆1974年土地改革后，法律规定喀麦隆所有领土归国家所有，但项目用任何一块土地，我都要先打听这块地属于哪个酋长的领地，然后找酋长商谈，讲明征地位置、大小、用途和使用年限，酋长一般不会拒绝，他会安排时间，让政府土地评估人员对要征用的土地地上财产进行评估，依法办理征用手续。

　　2.非洲“钉子户”，总理挪不动

　　非洲虽然土地国有或公有，但政府要使用土地，必须和公民个人或酋长协商，而且一定是先行补偿，然后才能获得土地的使用权，这在一些国家是被写入宪法的。如《埃塞俄比亚联邦民主共和国宪法》第四十条第八款就规定：“政府征用私有财产用于公共目的时不得对该财产造成侵犯，并在支付了该财产主人与该财产等值的补偿后方可使用。” 这里所说的补偿，并非是对土地的补偿，因为土地公有，而是对附属在土地上的建筑、种植物和经过劳动改变了的有益用途的地貌的补偿，如房屋、禾苗、树木、水渠、田埂等。

　　在埃塞俄比亚，法律要求补偿款支付1个月后，方可使用土地。这是个非常人道的制度安排，因为征用居民住房，居民需要拿到补偿款到另一块土地上盖新房或买房，这需要一段时间。

　　非洲的“钉子户”比中国的“钉子户”还要牛上许多，如果他们认为补偿不合理，即使总理出面也不买账。

　　我在世界银行埃塞俄比亚公路项目工作时，要征用一块借土场，要征用的这块土地很肥沃，上面种有小麦，地的主人认为国家补偿低，不同意征用。在多次协商没有达成协议的情况下，只有放弃这块土地，寻找替他的土地替代。

　　同样是在这个项目上，要征用Gimbora河的一段河道，开采这段河道里的沙子用作公路建设。我找Gubalafto县的县长，提出征地申请。县长告诉我，这段河道已分配给青年协会开采了，需要与青年协会协调。经过与青年协会协商得知，该段河道被分给了个人，大家对补偿标准意见不统一，无法达成协议。由于项目附近没有合格的沙场，我还是想尽一切办法争取把这段河道征下来。于是，我又找到北沃罗省省长寻求解决，仍然无果。然后又找到阿姆哈拉州州长，州长也说河道已经有了归属，不能再征用。我把整个情况报告给埃塞俄比亚公路局，公路局局长把情况汇报给埃塞俄比亚总理。梅莱斯总理亲自给阿姆哈拉州州长写信、打电话协调此事，还是没办法解决，因为埃塞俄比亚是联邦制，总理不能干涉各州自己的事务，只能协调，不能命令。最后，项目不得不征用一段距工地88公里远Ale河的一段河道采沙。

　　还有一次，根据该项目的设计图纸，路堑上一农户在施工区域内，需要搬迁。房子主人对补偿标准不满意，拒绝搬迁。遇到这种情况，是绝对不能“强拆”的，只有修改工程图纸，调整道路中线，避开这所房子。

　　3.评估透明，直接支付

　　在非洲，地上附属财产的评估由业主单位代表、县政府有关领导、村长（酋长）、项目代表和财产所有人共同进行，由县政府出具补偿标准。房产的补偿标准不但与建筑年限有关，还与所使用的建筑材料有关，用多少木料、多少水泥、多少铁皮、所少石头，都要进行测算。青苗则按过去3年当地平均每公顷产量价格的平均值作为补偿标准。如在喀麦隆西北大区，菠萝为每株1200中非法郎，3年以下的棕榈树每棵10000中非法郎，3年以上的棕榈树每棵35000中非法郎，李子树每颗10000中非法郎，白木树每棵20000中非法郎。

　　财产评估时当场清点，当场核算，当场签字。相关人员签字后，业主代表把补偿文件带回由主管领导批准后立即支付。补偿款通过银行转帐到土地主人手中，没有中间环节，土地主人直接到指定银行领取补偿款。

　　根据国际工程承包合同，建设用地有时由承包商自己支付补偿款，因为投标价格包括土地征用补偿费用。在这种情况下，土地征用程序与业主支付补偿款的征用手续基本相同，只不过是补偿款由承包商直接支付给土地主人。

　　由于征地补偿程序公开透明，我在世界银行埃塞俄比亚项目和非洲银行喀麦隆项目工作时，没有因补偿款问题发生过纠纷，因为补偿款大家都知道，没有中间环节，谁也无法贪污，这就从程序上杜绝了侵占征地补偿款的可能性。

　　4.争议靠法，权力靠边

　　征地拆迁工作实际上就实施财产的转让程序，如果在其过程中发生冲突，都要用法律手段来解决。

　　我在喀麦隆时，就遇到过政府用地许可遭酋长起诉的案子。非洲银行一公路项目需要一块采石场，我找到西北大区莫莫省的省长艾萨克先生，按照征地程序征用了这块地，艾萨克省长也签发了土地使用行政许可，项目获得了这块土地的使用权。后来，一个叫封格姆・果吉・丁卡的酋长起诉艾萨克省长，称该土地是他世袭的，要求法院判决艾萨克省长签发的土地使用行政许可无效，判令项目撤出有争议的土地。

　　这个官司打了1年多，多次开庭，由初级法院一直打到上诉法院。最后查明，原告不在喀麦隆居住，他居住在英国，是委托国内的律师提起诉讼的。法院要求原告出庭，但原告没有回国出庭，这个案子才算了结，承包商继续使用那块土地。

　　非洲经济虽然落后，但他们的法制建设还是比较健全的，征地拆迁程序被纳入法制轨道，依法用地，公开评估，阳光补偿，人权优先，对中国在非洲的建筑承包商来说，必须了解土地征用的法律和政策，避免因土地征用不符合手续影响工程进度和带来不必要的诉讼。