一个危险的信号 离开楼市的5000亿资金去哪里了

　　据预测，有5000亿元资金离开楼市，这些资金并没有像原来所预计的那样投入股市。这些钱到底去了哪里?蒸发了吗?其实没有蒸发。

　　楼市出来的钱最重要的部分仍然进入了楼市，只是没有进入二级市场，而是进入了房地产金融行业。虽然没有完整的调研，但根据国内规模极大的第三方理财机构的市场份额显示，70%的投资通过房地产信托进入房地产金融链条。这说明目前民间资金的主流去向仍然是房地产，只不过是从下游投资领域进入上游金融领域而已。

　　莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能发生巨变? 拉锯战背后暗藏的资金动向! 　　2011年5月，信托资金投向最大的两个行业为工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为24.65%和16.20%，“虽投向房地产的信托数量有所减少，但从资金募集总量来看，此类信托吸金量依然最大”。根据用益信托最新统计数据，5月份房地产集合类信托发行84只，占同期集合类信托产品发售数比30.88%，较4月份略有上升;发行规模290.87亿元，高于4月份的248.9亿元。同时信托平均预期年化收益率10.32%，环比也有所上升。如果不是银监会约束，房地产信托将蔚为大观。

　　楼市出来的钱进入楼市金融链条，这是危险的信号，对于房地产市场极为不利。进入投资领域的资金是支撑房地产价格的基石，正因为有越来越多的房地产投资者，房地产价格才节节上升。而现在的情况刚好相反，住宅地产成交量越来越小，开发商融资成本越来越高，二级市场投资者摇身一变，成为开发商的资金提供者，说明泡沫空间受到严重挤压。房地产信托收益率节节上升，绝不是印证房地产市场十分红火，而是说明开发商资金十分紧缺，房地产信托风险越来越高，不得不给予投资者较高的溢价。

　　楼市出来的钱回到楼市，只是回归的形式今非昔比，支撑者变成食利者，市场头重脚轻岌岌可危。总体而言，资金对股市心存畏惧。

　　总市值的下降说明不了什么问题。去年末，沪深两市的股票总市值为26.5万亿元;今年以来，在新增160余家公司的情况下，总市值不增反降至25.5万亿元(截至上周末)，缩水1万亿元。市值今天升明天降，从虚无中来到虚无中去，但资金的净流出却值得关注。

　　2007年股票市场资金净流入5.15万亿元，股指上升97%;2008年股票市场资金净流出2.49万亿元，股指则下跌65%;2009年资金净流入3.18万亿元，股指上涨80%。因此，民生证券首席经济学家滕泰表示，股市资金流动与股价变动具有同步性，决定股市涨幅的指标为单位自由流通市值货币量。对于资金的乐观预测正在破灭，由《上海证券报》和申银万国研究所联合推出的股市月度资金报告显示，截至2011年5月末，A股二级市场的存量资金为1.39万亿元，相比上个月降低400亿元左右。而A股个人保证金存量也出现了过去12个月来的首次下降。可见投资者对于证券市场的信心低迷。

　　信心低迷从基金目前的发行规模可见一斑。截至6月3日，今年共有82只新基金成立，首发募集资金1468.06亿元，平均单只新基金首发募资规模为17.9亿元。而去年同期仅有36只新基金成立，首发募资规模773.75亿元，平均单只新基金首发募资规模为21.49亿元。有意思的是，与房地产市场相似，股市的资金离开二级投资市场，越来越集中于一级市场。资金转战PE、VC，据清科研究中心统计，今年一季度私募股权投资基金募资总额达89.23亿美元，折合人民币约580亿元，分别是上季度及去年同期的4.33倍和3.04倍。保守估计全年风险投资资金将达300亿美元。

　　投资市场已经是虚拟经济，即便在虚拟经济中，资金远离二级市场，转而进入资金输入链条。另一个资金进入的大市场——民间金融更不必说，则是虚拟之冠。越来越多的资金进入虚拟的虚拟世界，中国将成为虚拟经济的天堂。与美国不同的是，中国不是表现在金融衍生品领域，而是表现在资金供应初始链条上。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测，今年年内我国房价将下降10%。她称，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金大约5000亿。

　　聂梅生的“降价说”所以引发强烈争议，是因为目前的房价走势与其预测的情况不符。中国指数研究院6月1日发布“百城价格指数”报告显示，今年5月，全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.53%。当然，我们可以说，虽然价格仍在上涨，但涨幅在放缓;然而如此严厉的调控之下，调控政策持续有日之后，房价不但坚挺不降，反而继续上涨，我们不能不研究房价坚挺的原因，即支撑房价坚挺的基础是什么?不要忘了，上一轮调控过程中房价之坚挺，而这一次，真正的较量可能还尚未开始。

　　再说出局的5000亿资金，它会流向哪里呢?近来不断有报道说，二三线城市房价大涨，很多地方翻了一番，直逼一线城市。中国指数研究院6月1日的报告显示，二、三线城市依旧是房价上涨的重点区域。一个具有共识性的结论是，调控之下，一线城市购买力向二三线乃至四线城市转移，以及地方政府在调控政策上执行偏差，造成了大量的资金逃往政策宽松地区、房价的洼地。

　　有调查显示，二三线城市面临着房屋供给严重过剩的危险，在一些二线城市，每年新增的房源供应比实际需求多出50%以上。2010年全国新开工的住宅面积超过卖出的住宅面积39%，其中辽宁、安徽和内蒙古的开工与卖出数量差别最大。有媒体对中国7个省份的调查发现，空置新房数量在1300万套左右。一边是供给量过剩，一边是房价猛涨、直逼一线城市，只能有一个合理的解释：投机需求的旺盛。因此，从一线楼市出逃5000亿资金，我们可能也就找到了去向。5000亿出逃资金，加上二三线城市本地居民非刚性需求的共同发力，足以解释严厉调控形势下，二三线城市房价飞速暴涨的原因了。

　　大量炒楼资金实际上就是楼市里的一只猛虎，大口大口地吃进了大量的房源，刺激了房价的猛涨;而这出局的5000亿资金，到了二三线楼市仍然是一只猛虎;如果没有足够的重视和必要的措施，比如普遍性限购，任投机资金在二三线城市猛烧楼市，那么二三线城市的楼市泡沫可能要步一线城市的后尘。