美国楼市:3类人要买房,只有3分之2的人有房产(图)

美国底特律城区，两名黑人青年骑车经过几栋被废弃的房屋。

　　拥有房产曾是美国人实现“美国梦”的一个重要标志，是一个人“美好和成功人生”的象征。在他们看来，前面有草坪、四周有围栏的房屋不仅是美好的居所，还是毫无风险的绝佳投资。不过，这样的日子已经一去不返。许多经济学家估计，即便陷入低迷的房地产市场最终恢复，但是在不久的将来，美国人将住房视作家庭储备金的日子也将结束。金融危机爆发以来，美国约有四分之一的自有住房沦为负资产，许多业主因无法偿还房贷而面临房屋被收回的窘境。美国置业买房的观念也开始转变，租房成为新的流行。

　　租房也许比买房更实惠

　　“自从房地产泡沫发生以来，消费者心理发生了180°的大转弯”，卡姆登资产信托公司的老板里克・坎伯表示。卡姆登资产信托公司是一家美国房地产投资信托公司，主要从事多户型住宅大厦的信托投资。在危机爆发前，购房是美国人的梦想，但现在很多人也逐渐认识到租房的好处。直到泡沫开始，卡姆登的“迁出率”（每年因为买到房子而离开卡姆登旗下公寓的租客人数百分比）大约在12%－14%。坎伯表示，因为之前银行给任何想要买房的人提供贷款，数字一度升至最高24%。而现在“迁出率”下降至10%左右。

　　来自美国东卡罗莱纳大学的伊莱・贝拉查和佛罗里达国际大学的肯・约翰逊对于购房和其他资产投资的相对回报率做了一番分析。该分析报告表明，在过去30年的大部分时间中，美国人租房会比买房更实惠。他们的研究当然有很多大胆的假定，其中最显著的一条假定就是由于没有买房而节省下来的资金，将会被租房者有条不紊地用来投资。不过，这个分析仍旧很有用，能够纠正大部分人认为租房是浪费钱的这样一种观念。

　　鼓励美国人买房的社会理由声称，拥有房产能够使得人们的社会参与度更高，他们孩子在学校的表现也更出色。不过这条理由在实际生活中的表现却不甚明显。

　　只有三分之二的人有房产

　　与2004年的最高值69.2%相比，目前美国的住房拥有率在2010年第四季度已经下降到了66.5%。这是自1998年以来最低的数据，但是也仍然远远不及德国。德国在2007年的住房拥有率仅为46%，而瑞士的数字则更低。

　　这些差距反映了各国根深蒂固的分歧，其中一些是文化因素。柏林的一位房地产顾问萨沙・黑特里希表示， “德国人很难接受上下班路上需要一个小时。”这就促使了人们更倾向于在市中心租房，在租金很低廉的地方尤为如此，譬如柏林。另外还有体制因素。德国抵押贷款相当保守，如果没有大笔现金保障，人们很难申请到贷款。此外，德国的房东也给租客提供了充分保障。比如租约是自由的，租金是否上涨由一个系统决定，该系统会将相似类型房产的租金做一番比较。在得知对房地产需求高以及收入稳定的情况下，保守的投资者感到安全。

　　大多数年轻人是先租房

　　据分析，目前美国仍然坚持买房的人群大致可以分为三类：一是外国移民，购买房产能使他们获得安定感，也能赢得社会尊重；二是收入较高、较稳定的中产阶级，有购房置业的基础；三是持有传统观念的美国人，他们把拥有房产看作个人最大的财富。大多数年轻人则以租房为主，从而形成了美国住房拥有率与年龄段有直接联系的现象，年龄越大，拥有住宅的比例越高。如25岁以下人群，住房拥有率仅为24%左右；70岁以上人群的住房拥有率达到82%左右。

　　许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯，毕业后，由于自身经济状况不宽裕，而往往又不愿与父母住在一起，租房已成为年轻人流行的时尚。甚至在结婚后，他们在外租房居住也相当普遍。

　　美国金融业专家认为，政府不应该盲目鼓励民众购买住房，应该鼓励老百姓作出正确的决定。作为个体，人们更应该更广义地去理解“买房置业”的概念，不是只看到买房相对租房而言的成本收益。把买房子视为一项明智的长期投资的观点并非永远正确。买房不一定适合每个人。专家强调，年轻人特别是单身人士和无孩子的夫妇更适合于租房，只有孩子多的家庭才适合买房，或者随着工龄的增加，收入增多，有了买房的基础再“置业”，则是明智的选择。