专家提醒美国养房成本较高，投资海外房产必须进行风险评估
一套美国底特律面积130平方米的二手别墅，最低售价仅4.3万美元，相当于人民币28万元加上手续费不足30万元人民币。此种价格仅是深圳房产的十分之一，购买这样便宜的房子，专家提醒风险评估不可忽略
深圳商报记者 黄青山 何可人
上周末一批美国别墅和其他海外房产项目在深圳华侨城威尼斯酒店与深圳投资客见面。
据该推介活动投资顾问植小姐告诉记者，周六有8套底特律别墅下了定金，周日又有6套签约。从到场咨询人数看，深圳海外房产投资热正在涌动。
现场签约多套别墅
当天推介的海外房产项目还有30万澳元一套的墨尔本校区别墅，单价50万美元以上的美国纽约曼哈顿豪华公寓、美国旧金山湾区公寓等。但是这些项目签约寥寥无几，而底特律别墅以低得出奇的低价位吸引了深圳投资客。
记者看到，在现场一个圆桌上，投资顾问植小姐向多位顾客介绍买卖流程和投资回报率。植小姐手中的资料有两百多个底特律别墅的编号，她给我们介绍了15783号别墅的信息。该房产是金融危机的法院拍卖物，原价值约10万美元，此次打包拍卖，由美国当地一家投资公司竞得，经过修缮后出售价为4.3万美元，性价比超值。在植小姐介绍情况时，推介厅里不时传来了声音：“请顾问小姐注意，又有两套别墅被订。”并且报出了编号。
植小姐对投资客说，看准了可当场签约，不用到美国底特律去。一切由她所在的联某投资公司作为中介代办。包括签约付款，取得房地产产权证，以后收租也是转到账户上，投资客在深圳坐享收益。
带租约出售降低风险
更为合算的是，植小姐说，15783号别墅，面积为130平方米，上下两层，其配套的草坪院落就有650平方米。植小姐在电脑里调出了该别墅的外景照片，果然不错。要看周边环境，植小姐又通过google的图标系统，将周边街区、商场、大学、道路都调给大家看。关于投资回报，植小姐说，大家尽管放心，这种别墅是法拍物，经修缮后都已经有人租住，属带租约出售，该套别墅每月租金约1100美元。记者问，如此算来，一年至少有1.2万美元的租金，仅四年就可收回全部投资，对吗？植小姐表示确实如此，这是一个难得的好项目。
记者比较了现场推介的海外项目，发现底特律二手别墅项目，只有其他同类户型房产的十分之一的价格。就算和深圳同类房型比，如果是二线内，130平方米的房产以2.5万／平方米的价格算，至少要325万元。如此算来，也只有深圳房价的十分之一。
隔洋看房疑虑多
现场一位参会人李先生表示，尽管价格如此低，但是在对美国底特律一无所知、也没有安排任何投资考察行程的情况下，还是不敢贸然签约。李先生说要等等看。现场更多的投资客都是这种观望心理。
承办此次推介会的联某投资集团总裁表示，由于中国房产限购令以及贷款限制等房改政策，目前国内的房产投资项目已经不能满足投资客的需求，该公司为了帮助国内投资客寻找更有价值的投资渠道，带领专业团队奔赴美国、英国、加拿大、新加坡、马来西亚等国进行实地调研，并推出大批有价值的海外房产投资项目。经过统计分析得出结论，海外市场投资三低（低利率、低房价、低汇率）。另外，经济稳定的国家投资成本低，长远收益高。
该总裁表示，该公司目前已在中国深圳设有总部，在北京、武汉、西安、兰州、宜昌、南昌等地开设独资及合资分支机构，形成具有覆盖全国市场操作能力的专业团队平台。但从此次签约看，深圳投资海外房产的潜力最大。
抄底底特律别墅风险知多少，专家表示――
既不宜住 也难出租
“抄底，价格不是唯一的参数，关键要看城市价值。抄底美国底特律别墅，即使价格低廉，仍然有着多重风险。”来自美国的基雷格斯全球租赁公司深圳分公司总经理邹斌平表示，经济危机使得美国的房地产价格一路跳水，在老工业城市如底特律，民宅的挂牌价竟然标为100美元。但是，美国的房屋法律体系与中国市场不同，持有房产有许多意想不到的成本和风险。
城市衰落带来房屋废弃
“底特律，在美国是一个没人想住的地方。”邹斌平介绍，底特律是一座以汽车等传统工业为主的老城市，金融危机受损最重，底特律的城市价值目前处在最低点。相当于我国本世纪初东北的一些老工业城市和资源城市。金融危机时，这里甚至出现了一美元一栋的别墅。但买来后很难租出去，还要承担欠款和维修费，特别是每年要交3000美元的物业税。
底特律是美国的汽车中心，汇聚了美国三大汽车制造商――福特、通用和克莱斯勒的总部。邹斌平介绍，但是，这个城市早就不再是汽车制造的最佳地点，美国的救市政策曾给汽车巨头输血，但依然没有带来转机。城市价值最大的城市是美国的纽约和加州的硅谷城市带，那里有现代服务业和创新产业支撑。美国一些城市可能因产业衰落而消失，在这种情况下，大量废弃的房子根本不可能找到租客。
金融危机后的几年，底特律的很多楼是整栋整栋地空着，就是免费都没有人想住。邹斌平表示，这里不是一座宜居宜业的城市。人们无法在底特律找到工作，而且那边气候寒冷、环境肮脏、犯罪猖獗，没有人愿意居住在那里。这个城市一落千丈，房屋的废弃率高达25%。
养房成本不是小数
涉外法律专家提醒，美国养房成本高，物业税、管理费、维修费、中介服务费，每年都在数千元以上。如上述底特律别墅，130平方米，每年的物业税最低也在3000美元以上，相当于2万元人民币。
美国的别墅，不能和国内的永久性豪宅比。美国别墅其实就是独栋的砖木结构，甚至是一些破旧的屋顶房。这种房产一般都是独栋屋，有前院、后院、屋顶、草坪、上水、下水，而且一般都是老房子。法律规定，草坪上每年要上肥料，每季要修剪，房屋隔几年要外墙刷漆。而美国的小时工每小时要付费在50美元以上。
出租是一种市场行为，靠中介商的承诺是不可靠的。如果房子真买在这里，既不能卖，也不能租，每年还要缴税，那将是负收益。
信息不对称加大风险
美国购房交易成本高。法律专家指出，近年发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押国内买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件。海外房产投资一定要以法律作保障。首先是产权调查（Title Search）。当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。此外还涉及产权保险、提供第三方账户、产权转移等多个法律程序。
专家提醒，海外投资有信息不对称的风险。任何间接介绍都不能取代实地考察。美国的房地产公司网站非常发达。房子一旦投入市面，会立刻在很多房地产网站上列出。可是房子毕竟是房子，光看网站照片是不够的。城市产业前景、社区配套、商业服务等，只有亲身体察才可靠。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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